U Beogradu se trenutno gradi više od 130.000 m² kancelarijskog prostora - Novi talas ponude stiže od 2027.

Ponuda kvalitetnog kancelarijskog prostora u Beogradu ne uspijeva da isprati potrebe zakupaca, dok se razlika između modernih poslovnih zgrada i starijih objekata sve više produbljuje. Slobodnog prostora klase A ima svega 1,9%, zakupnine u prvoklasnim objektima dostigle su 19 evra po kvadratnom metru mjesečno, a nakon rekordno slabe isporuke novih kancelarija u 2026. godini, veći broj projekata očekuje se od 2027. godine.

Ivan Stojić, rukovodilac Odjeljenja za kancelarijski prostor za Adria regiju u kompaniji CBRE, kaže da je ponuda modernog kancelarijskog prostora u Beogradu premašila 1,1 milion kvadratnih metara, pri čemu objekti klase A čine oko 68% ukupnog fonda.

- U prvoj polovini 2026. nije isporučen nijedan novi projekat, pa je ukupna ponuda ostala na nivou s kraja prošle godine. Samo u poslednjoj deceniji izgrađeno je više od 600.000 kvadratnih metara kancelarijskog prostora, odnosno polovina današnje moderne ponude. U poslednjih pet godina tržište je u prosjeku dobijalo oko 80.000 kvadrata novog prostora godišnje, što je uravnotežen nivo koji nije doveo do prezasićenja. Ove godine je slika drugačija. U prvoj polovini nije isporučen nijedan novi projekat, a do kraja godine očekujemo svega oko 20.000 kvadrata - navodi Stojić.

Prema njegovim riječima, stopa slobodnog prostora u objektima klasa A i B zajedno iznosila je 3,3%, što Beograd, uz Zagreb i Ljubljanu, svrstava među tržišta sa najmanjom nezauzetošću u regionu. U Sofiji i Budimpešti taj pokazatelj prelazi 10%.

Međutim, objedinjena statistika ne pokazuje u potpunosti razlike između segmenata tržišta.

- U objektima klase A nepopunjeno je oko 1,9% prostora, a u klasi B nešto više od 7%. Drugim riječima, evidentno je da zakupci teže ka kvalitetnijim objektima - ističe Stojić.

Najveći dio tražnje dolazi iz IT sektora, čiji je udio u transakcijama tokom prvih devet mjeseci premašio 45%. Slijede sektori robe široke potrošnje i transporta i logistike, sa po oko 12%. Pritom, više od polovine ugovora odnosi se na relokacije i nove zakupe, dok oko 35% čine obnove postojećih ugovora.

- Visok udio obnova je posljedica ograničenog izbora, pa kompanije ostaju na postojećim lokacijama jer je novih mogućnosti malo. Prosječna veličina zakupa iznosi preko 600 kvadratnih metara - kaže sagovornik.

Kada je riječ o lokacijama, Novi Beograd ostaje najatraktivnija poslovna zona, sa oko 68% postojeće ukupne ponude i istim udelom prostora u izgradnji. Na centar grada otpada oko 21% ukupnog fonda, a ponovno pokretanje projekata u ovoj zoni ukazuje na postepenu diversifikaciju tržišta.

Rast zakupnina nastavljen je i tokom 2026. godine. U drugom kvartalu, prema podacima CBRE-a, mjesečni zakup u prvoklasnim poslovnim objektima dostigao je oko 19 evra po kvadratnom metru, što je približno 6% više nego godinu dana ranije. U najtraženijim projektima na centralnim lokacijama cijene mogu da pređu i 20 evra po kvadratu.

S druge strane, zakupnine u starijim zgradama i na manje atraktivnim lokacijama uglavnom se kreću oko 15 evra po kvadratnom metru mjesečno.

Stojić ocjenjuje da glavni izazov za vlasnike poslovnih zgrada nije samo obezbjeđivanje nove ponude, već i podizanje kvaliteta postojećeg fonda.

- Objekti klase A danas podrazumijevaju mnogo više od dobre lokacije. To su moderne, "pametne" zgrade sa visokim nivoom energetske efikasnosti, naprednim HVAC i BMS sistemima, kvalitetnom IT infrastrukturom i fleksibilnim prostorom, građene prema standardima koje očekuju međunarodne kompanije, a često i sa međunarodnim sertifikatima održivosti poput LEED ili BREEAM - objašnjava on.

Hibridni model rada i dalje je prisutan, ali kompanije istovremeno sve više podstiču zaposlene da dolaze u kancelarije. Zbog toga na značaju dobijaju savremeni sadržaji, energetski efikasna rješenja i kvalitet okruženja u kojem se zgrada nalazi.

- Važno je naglasiti da lokacija i okruženje zgrade zakupcima znače podjednako kao i sadržaj unutar nje. Posljedica je jasna podjela tržišta. Stopa slobodnog prostora u objektima klase A ostaje ispod 2%, dok u klasi B iznosi nešto više od 7% - kaže Stojić.

Poseban izazov predstavlja usklađivanje starijih zgrada sa ESG zahtjevima, zbog čega će njihovi vlasnici morati više da ulažu u renoviranje, ponude fleksibilnije uslove zakupa ili promjene pozicioniranje objekata na tržištu.

- Tržištu su, ipak, potrebne i nove zgrade. Stopa slobodnog prostora je među najnižima u regionu, a tokom 2026. smo imali rekordno malu ponudu. Zakupci zbog toga često ostaju na postojećim lokacijama, što objašnjava veliki udio obnova ugovora. Prilagođavanje postojećih zgrada i izgradnja novih zato nisu alternative, već dva procesa koja se odvijaju paralelno - naglašava sagovornik.

Na tržište dodatno utiču veći kapitalni troškovi, volatilnost cijena energije, geopolitička neizvjesnost i restriktivna monetarna politika. U takvim okolnostima raste interesovanje za servisirane kancelarije i "plug & play" rješenja, koja omogućavaju brzo useljenje uz manja početna ulaganja i fleksibilnije uslove zakupa.

Nakon godine sa veoma malim obimom nove ponude, od 2027. očekuje se veći broj završenih poslovnih zgrada u Beogradu.

- Trenutno je u izgradnji preko 130.000 kvadratnih metara, pretežno na području Novog Beograda, dok se u centru grada izdvaja rekonstrukcija Republica Business Centra, koja potvrđuje interesovanje investitora i za ovu lokaciju - navodi Stojić.

Značajna aktivnost očekuje se i u Novom Sadu, gdje kancelarijsko tržište ulazi u fazu intenzivne izgradnje. Postojeća moderna ponuda premašuje 100.000 kvadratnih metara, a tokom 2026. predviđena je isporuka više od 70.000 kvadrata spekulativnog prostora, što bi gotovo udvostručilo postojeći fond u jednoj godini.

Prema Stojićevim rečima, razvojna aktivnost u Novom Sadu trebalo bi da se nastavi i narednih godina, a investitori su za sada pretežno domaće građevinske kompanije. Dolazak namjenski građenih poslovnih zgrada mogao bi da podstakne zakupce koji su do sada koristili adaptirane starije objekte i galerijske prostore u stambenim blokovima da pređu u kvalitetnije kancelarije.

Kada je riječ o cijenama zakupa, očekuje se da pritisak na rast ostane prisutan.

- Do kraja godine mogu se očekivati manje korekcije, dok je izvjesniji rast moguć u narednih 12 do 18 mjeseci. S obzirom na ograničenu ponudu i stabilnu tražnju, ne očekuju se veće oscilacije, a stopa slobodnog prostora bi trebalo da ostane veoma niska. Ključno ograničenje tržišta i dalje je nedostatak kvalitetnog prostora - ocjenjuje Stojić.

Kvalitetne i moderne zgrade trebalo bi da zadrže prednost u privlačenju zakupaca, dok će stariji objekti morati da se prilagode novim zahtjevima ili da računaju na niže zakupnine. Prostor za nove investicije i dalje postoji: prema podacima koje navodi Stojić, kancelarije su prošle godine činile skoro 80% ukupnog investicionog volumena.

- Na dalji razvoj tržišta najviše će uticati nekoliko činilaca koji djeluju zajedno. Na strani tražnje, nosioci aktivnosti i dalje su IT sektor i roba široke potrošnje, pa će njihova ekspanzija ili usporavanje presudno oblikovati obim zakupa. Na strani ponude, odlučujuće je koliko će brzo biti realizovani najavljeni projekti, jer će upravo od toga zavisiti da li će rekordno mala isporuka u 2026. biti jednokratna pojava ili početak dužeg razdoblja nestašice kvalitetnog prostora - zaključuje Stojić.