Koliko stvarno koštaju nekretnine u Crnoj Gori - U pripremi registar cijena i sistem masovne procjene vrijednosti

Uprava za nekretnine planira da u periodu do 2030. godine uspostavi Registar cijena prometovanih nekretnosti i sistem masovne procjene njihove vrijednosti, što bi trebalo da donese sistematičnije praćenje tržišta, dostupnije podatke o realizovanim cijenama i standardizovaniji način utvrđivanja vrijednosti imovine. Za uspostavljanje sistema masovne procjene predviđeno je 5,815 mil EUR, dok je za Registar cijena prometovanih nekretnosti planirano još 422.250 EUR.

Prema Programu radova Uprave za nekretnine za period 2026-2030, Crna Gora trenutno nema uspostavljen sistem masovne procjene vrijednosti nekretnina, niti registar koji bi omogućio kontinuirano praćenje tržišnih vrijednosti. Procjene vrijednosti se sada rade pojedinačno i za konkretne potrebe, između ostalog u postupcima eksproprijacije.

Uprava ocjenjuje da bi uvođenje masovne procjene predstavljalo važan korak u modernizaciji zemljišne administracije, uz veći nivo transparentnosti tržišta, pravednije oporezivanje i efikasnije upravljanje imovinom.

Planirano je da se tokom 2026. godine pripreme izmjene i dopune Zakona o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, kojima bi se precizno definisao postupak masovne procjene vrijednosti.

Program predviđa i izradu nacionalnog metodološkog okvira zasnovanog na međunarodnim standardima, definisanje tipova nepokretnosti, kriterijuma, modela i parametara procjene.

Poseban dio projekta odnosi se na prikupljanje i pripremu podataka, što je u dokumentu označeno kao najobimnija i finansijski najzahtjevnija faza. Biće korišćeni podaci iz katastarskih evidencija, tržišni podaci o kupoprodajama, zakupu i troškovima gradnje, prostorni i urbanistički podaci, kao i terenski podaci o stanju objekata, kvalitetu gradnje i namjeni.

- Na teritoriji Crne Gore trenutno je evidentirano oko 618.000 parcela, dok ukupna površina zemljišta iznosi oko 13.000 km² - navodi se u dokumentu.

Planirano je i sprovođenje pilot-projekata u odabranim opštinama, kako bi se testirala metodologija i informatička rješenja, nakon čega bi se model prilagodio prije primjene na nivou cijele države.

- Istovremeno bi se razvijao Registar vrijednosti nepokretnosti kao dio jedinstvenog informacionog sistema Uprave za nekretnine, uz omogućavanje pristupa podacima državnim organima, lokalnim samoupravama i javnosti, u skladu sa zakonom - naznačeno je.

Prema planu, nakon pilot-faze sistem bi se implementirao na nivou cijele države, uz redovno ažuriranje podataka i modela u skladu sa kretanjima na tržištu.

Za realizaciju projekta masovne procjene u periodu 2026-2030. predviđeno je ukupno 5,815 mil EUR. Najveća stavka odnosi se upravo na pripremu podataka - jedan milion eura u 2026, po 1,5 miliona u 2027. i 2028. godini, te po 500.000 EUR u 2029. i 2030. godini.

Drugi projekat direktno važan za tržište nekretnine jeste Registar/Evidencija cijena prometovanih nekretnosti.

- Cilj je da se uspostavi centralizovana baza koja će omogućiti sistemsko praćenje i analizu cijena nekretnina, kao i dostupnost podataka o nepokretnostima, pravima na njima, prostornim komponentama, ostvarenim cijenama i drugim karakteristikama nepokretnosti za određeni period - pojašnjeno je.

Dokument navodi da bi takav registar imao značaj za donošenje strateških odluka, poreski sistem, bankarski sektor, procjenitelje, investitore i druge korisnike.

Za njegovo uspostavljanje prvo je potrebno urediti regulatorni okvir, budući da trenutno ne postoji regulativa koja propisuje nadležnost i način vođenja takvog registra.

- Tokom 2026. godine planirana je analiza postojeće regulative i izrada novih rješenja, dok je za 2026. i 2027. predviđena analiza raspoloživih podataka i način uspostavljanja centralne baze - stoji u dokumentu.

Nakon toga slijede priprema tehničke specifikacije, procedura javne nabavke i izrada novog sistema, uključujući model podataka, migraciju podataka, razvoj aplikativnog rješenja i web servisa.

Tokom 2028. predviđeni su testiranje i instalacija sistema, kao i obuka korisnika, dok bi 2029. i 2030. bile posvećene održavanju i unapređenju sistema.

Za ovaj projekat predviđeno je ukupno 422.250 EUR - 30.000 EUR u 2026, po 150.000 u 2027. i 2028, te 45.000 i 47.250 eura u 2029. i 2030. godini.

Posebno je značajno što se dva projekta međusobno nadovezuju. Registar cijena prometovanih nekretnosti treba da obezbijedi podatke o stvarnim tržišnim transakcijama, dok bi masovna procjena koristila različite katastarske, tržišne, prostorne i terenske podatke za formiranje modela vrijednosti.

- Program predviđa i kontinuiranu kontrolu kvaliteta i validaciju podataka, kako bi se očuvala pouzdanost registra - piše u dokumentu.

Uprava kao očekivane efekte masovne procjene navodi veću efikasnost i transparentnost sistema upravljanja nekretninama, pravičniju procjenu vrijednosti imovine, kvalitetnije podatke za prostorno planiranje i investiciono odlučivanje, kao i bolje uslove za fiskalnu politiku.

Ova dva projekta dio su šire modernizacije sistema Uprave za nekretnine. Program predviđa razvoj novog integrisanog sistema za upravljanje katastarskim evidencijama, koji bi objedinio alfanumeričke i grafičke katastarske podatke i omogućio njihovu integraciju sa drugim sistemima Uprave.

Planirano je i unapređenje Geoportala Uprave, razvoj digitalnih servisa i integracija sa e-Upravom, sa ciljem prelaska na koncept "katastra bez papira" - elektronsko podnošenje zahtjeva, obradu predmeta i izdavanje dokumenata u digitalnom obliku.

Predviđeno je i uspostavljanje jedinstvene informacione platforme Uprave za nekretnine, koja bi povezala postojeće aplikacije i omogućila standardizovan i sigurniji pristup podacima.

Za tržište nekretnina značajna može biti i činjenica da Program predviđa dalje unapređenje evidencija prostornih jedinica i Adresnog registra, kao i druge aktivnosti na kvalitetu katastarskih i prostornih podataka.

Suština dokumenta za tržište nekretnina je, dakle, prelazak sa podataka koji su danas rasuti kroz različite evidencije i pojedinačne procjene ka sistemu u kojem bi država raspolagala centralizovanim podacima o realizovanim tržišnim cijenama i standardizovanim modelom za utvrđivanje vrijednosti nekretnina.

- To bi istovremeno predstavljalo osnovu za kvalitetnije procjene, poreske evidencije, kreditiranje, investiciono odlučivanje i praćenje kretanja na tržištu - zaključeno je.