Aleksandra Drašković, CEO Montenegro Properties: Brendirane rezidencije podižu vrednost nekretnina, Crnoj Gori potreban novi investicioni zamah

Posebna vrednost Crne Gore leži i u onome što se ne može jednostavno preslikati na drugoj lokaciji: spoju bokeljskog pejzaža, Perasta, ostrva pred njim, kamenih gradova i vekovne pomorske tradicije. Arhitekturu i sadržaje moguće je izgraditi, ali istoriju i identitet mesta nije moguće proizvesti. Upravo zato novi projekti treba da čuvaju taj karakter i promišljeno ga uključe u iskustvo vlasnika.

Smatram, međutim, da nam je potreban novi razvojni zamah: brža realizacija kvalitetnih projekata, razvoj prateće infrastrukture i snažnija ponuda tokom cele godine. Rano pozicioniranje Crne Gore zaista predstavlja prednost, ali njegovo očuvanje zahteva kontinuirano ulaganje i dosledan kvalitet.

Različiti segmenti luksuznog tržišta pokazuju različitu dinamiku. Knight Frankov The Wealth Report 2025 beleži pad vrednosti umetnina, investicionih vina i kolekcionarskog nameštaja tokom 2024, dok njihovo zasebno istraživanje brendiranih rezidencija iz 2025. ukazuje na snažan rast sektora, podržan rastućom tražnjom. Za Crnu Goru to predstavlja priliku da dalje razvija kvalitetnu ponudu u segmentu koji privlači sve veće međunarodno interesovanje.

- Kupac dobija nekretninu povezanu sa određenim standardom života i usluge. Lokacija, pogled i kvalitet gradnje ostaju temelj vrednosti, ali sve važniji postaju profesionalno upravljanje, održavanje, privatnost i mogućnost da vlasnik dođe u svoj dom bez potrebe da se prethodno bavi brojnim organizacionim detaljima.

Za međunarodnog kupca koji boravi u više zemalja takva jednostavnost ima veliku vrednost. Concierge, wellness, restorani i drugi sadržaji mogu značajno unaprediti iskustvo vlasništva, dok program izdavanja može omogućiti ostvarivanje prihoda kada vlasnik ne koristi nekretninu, u skladu sa uslovima programa i tržišnom potražnjom.

Kupac očekuje da standard koji poznaje iz drugih međunarodnih destinacija dobije i u Crnoj Gori. To podrazumeva doslednu i diskretnu uslugu, dobro održavanje i sadržaje koji odgovaraju njegovom načinu života, bilo da su mu prioritet jedrenje, sport, wellness ili porodični boravak.

Sadržaj ponude, međutim, razlikuje se od projekta do projekta. Kupcu mora biti jasno koje su usluge uključene, koje se dodatno plaćaju, koliki su godišnji troškovi i pod kojim uslovima može koristiti ili izdavati svoju nekretninu. Čak i kupci kojima cena nije glavna prepreka očekuju da troškovi budu transparentni i opravdani stvarnim kvalitetom usluge. Vrednost brenda potvrđuje se kroz svakodnevno iskustvo vlasnika.

- Međunarodni brend može doneti važnu dodatnu vrednost: prepoznatljivost, očekivani standard kvaliteta i veće poverenje kupca koji možda prvi put ulaže u određenu zemlju.

Savillsovo istraživanje za 2025/2026. navodi prosečnu globalnu cenovnu premiju brendiranih rezidencija od približno 33% u odnosu na uporedive nebrendirane nekretnine. Međutim, taj prosek ne treba automatski prenositi na Crnu Goru ili na pojedinačnu nekretninu. Premija zavisi od lokacije, brenda, kvaliteta projekta i uporedive ponude na konkretnom tržištu.

Kod preprodaje presudno je kako kompleks funkcioniše godinama nakon završetka izgradnje. Dobro održavanje, kvalitet usluge, transparentni troškovi i stabilno upravljanje mogu podržati vrednost i privlačnost nekretnine. Sam naziv brenda, međutim, ne garantuje višu prodajnu cenu niti bržu prodaju.

Za pouzdan zaključak o premiji na crnogorskom sekundarnom tržištu potrebno je porediti ostvarene transakcije sličnih nekretnina. Oglašene cene same po sebi nisu dovoljne.

- Ovakvi projekti privlače preduzetnike, međunarodno mobilne profesionalce, porodice i investitore koji žele kvalitetan dom uz pouzdanu podršku tokom vlasništva. Njihovi motivi se razlikuju: nekome je prioritet odmor, nekome duži boravak, a nekome kombinacija ličnog korišćenja i ulaganja.

Smatram da je sve važnije šta nekretnina omogućava vlasniku. Kupac razmatra kako će provoditi vreme, koliko privatnosti ima, kakve su mu usluge dostupne i koliko je jednostavno upravljati nekretninom iz inostranstva. Kod dela klijentele posebnu vrednost imaju mir, autentična iskustva i vreme sa porodicom i prijateljima. Luksuz se sve više doživljava kroz lično uživanje i diskretnu uslugu, uz manju potrebu za isticanjem statusa.

Na promenu tražnje i profila kupca utiče i međugeneracijski prenos bogatstva. Nova generacija vlasnika kapitala donosi drugačije navike i očekivanja, pa se izbor nekretnine više ne može posmatrati isključivo kroz prioritete prethodnih generacija. Digitalna dostupnost usluga, brz odgovor i mogućnost organizovanja boravka ili održavanja na daljinu treba da budu deo savremenog standarda.

Posebnu vrednost vidim u koordinisanoj podršci na jednom mestu: od kupovine i stručnog savetovanja do održavanja, izdavanja i pripreme doma za dolazak vlasnika.

Zato "drugi dom" i kompletan životni koncept nisu odvojene kategorije. Ista nekretnina može biti porodična baza, mesto za odmor i deo investicionog portfolija. Uspešan projekat treba da odgovori na tu fleksibilnost, uz jasno uređena prava i obaveze vlasnika.

- Crna Gora je kroz vodeće projekte pokazala da može ponuditi visok nivo hotelijerstva, marina, gastronomije i wellnessa. Naredni korak je da se kvalitet takvog iskustva proširi i izvan pojedinačnih kompleksa i da bude dostupan tokom cele godine.

Za kupca koji razmišlja o dužem boravku ili preseljenju važne su međunarodne škole, dostupna i kvalitetna zdravstvena zaštita, kulturni i sportski sadržaji. Marine, golf i wellness mogu dodatno proširiti razloge za dolazak i duži boravak. Jednako je važan stručan kadar koji može dosledno održavati visok standard usluge.

Značaj međunarodne gastronomske prepoznatljivosti osjetila sam kroz razgovor sa potencijalnim kupcem u Monaku, koji me je pitao koliko restorana sa Michelinovim zvezdicama imamo u Crnoj Gori. Takva pitanja pokazuju šta deo međunarodne luksuzne klijentele uzima u obzir kada procenjuje destinaciju.

Kada sam ovo pitanje otvorila pred Ministarstvom turizma, objašnjeno mi je da Crna Gora tada nije imala ugovor o saradnji sa Michelinom. Odsustvo zvezdica zato ne treba samo po sebi tumačiti kao ocenu kvaliteta naše gastronomije. Uključivanje destinacije u restoranski vodič i dodela zvezdica predstavljaju različite korake, a priznanja zavise od nezavisne stručne procene Michelinovih inspektora.

Smatram da međunarodna vidljivost naše gastronomije zaslužuje veću pažnju. Imamo autentične proizvode, lokalne tradicije i prostor za izuzetna kulinarska iskustva. Uz razvoj kadra i dosledan kvalitet, saradnja sa relevantnim međunarodnim vodičima mogla bi dodatno ojačati privlačnost Crne Gore.

Naša prednost je upravo autentičnost. Lokalna kuhinja, kulturno nasljeđe i priroda daju ponudi karakter zbog kojeg će kupac izabrati ovu destinaciju.

Primer povezivanja luksuznog boravka sa nautičkim iskustvom jeste partnerstvo Assets Group i Azimuta, koje predviđa 18 jahti za resorte Waldorf Astoria Maldives Ithaafushi i Rosewood Ranfaru Maldives. Takav pristup proširuje iskustvo gostiju izvan smeštaja, kroz personalizovane doživljaje na moru. Za Crnu Goru tu vidim prostor za pažljivo osmišljena nautička iskustva koja bi dodatno povezala rezidencije, marine i našu obalu.

- Smatram da su najvažniji predvidivost, infrastruktura i kvalitet realizacije. Atraktivna lokacija privlači pažnju, a jasna prostorno-planska dokumentacija, uređeni imovinsko-pravni odnosi i efikasne procedure omogućavaju da se interesovanje pretvori u dugoročnu investiciju. Dostupnost zemljišta treba posmatrati zajedno sa njegovom infrastrukturnom opremljenošću i mogućnostima odgovornog razvoja.

Potrebni su dobro osmišljeni masterplanovi, usklađeni sa kapacitetima prostora i potrebama lokalnih zajednica. Razvoj putne infrastrukture, komunalnih sistema i aerodromskih kapaciteta treba da prati razvoj novih projekata. Posebno su važni direktni letovi i povezanost tokom cele godine, jer međunarodnom vlasniku dostupnost njegove nekretnine predstavlja sastavni dio kvaliteta života.

Veliki dodatni podsticaj vidim u evropskim integracijama. Crna Gora ima cilj da postane članica Evropske unije 2028. godine. Ostvarenje tog cilja, uz reforme koje mu prethode, moglo bi značajno ojačati poverenje međunarodnih investitora kroz veću institucionalnu predvidivost i usklađenost sa evropskim pravilima.

Za privlačenje međunarodnog kapitala važan je i razvoj stručnih usluga koje prate vlasništvo i upravljanje imovinom: pravna i poreska podrška, planiranje nasleđivanja i saradnja sa porodičnim kancelarijama i međunarodnim savetnicima.

U razgovoru sa tadašnjim rukovodstvom Arapsko-britanske privredne komore u Londonu pomenula sam da Crna Gora još nije dostigla nivo razvijenosti zapadnoevropskih destinacija. Njihova reakcija bila je da to verovatno podrazumeva povoljnije cene i dobar trenutak za ulaganje. Međutim, prostor za dalji razvoj ne znači automatski i niske cene: smatram da su cene dela naše premium ponude već postavile očekivanja koja infrastruktura i usluge destinacije treba dosledno da prate.

Svesna sam i da se reč "luksuz" često koristi olako. Crna Gora ima prelepu prirodu, izuzetne projekte i iskustva koja pripadaju tom segmentu. Za snažnije međunarodno pozicioniranje potrebni su nam novi kvalitetni projekti, uz dosledan kvalitet cele destinacije: od aerodroma i saobraćajne povezanosti do usluge, javnog prostora i svakodnevnog života.

Zato naredna faza zahteva bržu i promišljeniju realizaciju, prenos međunarodnog znanja i iskustva i ulaganje u stručan kadar. Prioritete već poznajemo; sada su potrebni konkretni projekti, jasne odgovornosti, rokovi i merljivi rezultati.

Važna je i bolja koordinacija države, opština, investitora i obrazovnih institucija, kako bi razvoj infrastrukture, novih projekata i stručnog kadra bio usklađen sa zajedničkim prioritetima i rokovima.

Kao članica Investment Migration Council-a, organizacije sa posebnim konsultativnim statusom pri Ekonomskom i socijalnom savetu Ujedinjenih nacija, prostor za unapređenje vidim i u oblasti investicione migracije i privlačenja međunarodnih investitora, preduzetnika i talenata.

Vredelo bi razmotriti fleksibilnije uslove u pogledu obaveznog trajanja boravka za strance Dio međunarodnih kupaca želi trajnu vezu sa Crnom Gorom, ali zbog poslovnih i porodičnih obaveza nastavlja da živi između više zemalja.

Smatram da iskustvo prethodnog programa ekonomskog državljanstva (Citizenship by Investment) zaslužuje objektivnu analizu njegovih razvojnih rezultata i izazova, uz uvažavanje tada predviđenih kontrolnih mehanizama. Na toj osnovi vredelo bi razmotriti postoji li pravno prihvatljiv prostor za ponovno pokretanje programa na drugačijim osnovama, usmerenog na izuzetan doprinos zemlji kroz talente, inovacije, preduzetništvo i strateške razvojne projekte.

Takvo razmatranje moralo bi se voditi u dijalogu sa evropskim institucijama i u skladu sa obavezama Crne Gore u procesu pristupanja EU.

Dobro osmišljen okvir mogao bi privući kapital, znanje i razvojne projekte sa merljivim doprinosom domaćoj ekonomiji, uz očuvanje integriteta sistema i usklađenost sa evropskim obavezama.

Uspeh turističke destinacije treba meriti i ekonomskom vrednošću koju ostvaruje: potrošnjom po noćenju, dužinom sezone, kvalitetom radnih mesta i uključivanjem lokalnih dobavljača. Za Crnu Goru, sa ograničenim prostorom i izuzetnim prirodnim resursima, važno je razvijati ponudu koja donosi veću vrednost uz odgovorno korišćenje prostora. Kvalitetni projekti brendiranih rezidencija mogu doprineti tom cilju ako su povezani sa lokalnom ekonomijom i sadržajima tokom cele godine.

- Narednu fazu razvoja brendiranih rezidencija u Crnoj Gori vidim u pažljivo osmišljenoj ponudi, sa jasnim identitetom svakog projekta, od nautičkih zajednica na primorju do manjih rezidencijalnih celina usmerenih na wellness, aktivan život i boravak u prirodi. Uz dalje unapređenje postojećih kompleksa, priliku vidim u pažljivo odabranim novim lokacijama, gde međunarodni standard usluge može da se poveže sa autentičnim karakterom mesta i sadržajima tokom cele godine. Za privlačenje novih brendova takve lokacije treba da objedine prirodnu privlačnost, dobru dostupnost, pouzdanog razvojnog partnera i potencijal za dugoročno kvalitetno poslovanje. Tu vidim priliku i na primorju i na severu, uz izbor koncepta i obima gradnje koji odgovaraju konkretnom prostoru.

Potencijal severa vidim u razvoju koji prvenstveno čuva prirodu i unapređuje kvalitet boravka. Kada govorimo o Kolašinu, smatram da je nakon intenzivne izgradnje potrebno pažljivije proceniti odnos između smeštajnih kapaciteta, infrastrukture i očuvanja planinskog ambijenta.

Prednost bih dala manjim, pažljivo projektovanim objektima, butik i porodičnim hotelima, kvalitetnoj lokalnoj gastronomiji i rezidencijama uklopljenim u pejzaž. Međunarodni brend može imati važnu ulogu i u projektu manjeg obima, kroz standard usluge, upravljanje i pristup međunarodnom tržištu.

Istovremeno, potrebno je unaprediti ski iskustvo: kvalitet i održavanje staza, žičare, povezanost skijališta, škole skijanja i prateće usluge. Pažljivo odabrane lokacije sa direktnim pristupom stazama (ski-in/ski-out) mogu biti privlačne kupcima, uz stroge prostorne i ekološke kriterijume. Mogućnosti veštačkog osnežavanja treba procenjivati prema klimatskim uslovima, dostupnosti vode i dugoročnoj održivosti.

Uspešni alpski centri mogu nam biti uzor u organizaciji, usluzi i pažnji prema detaljima. Crna Gora pritom treba da sačuva svoj karakter i razvija ponudu tokom cele godine, kroz pešačenje, biciklizam, wellness, gastronomiju i boravak u prirodi.

Prirodne lepote i blizina primorja i planina ostaju među našim najjačim komparativnim prednostima. Bolja povezanost omogućila bi da se ova dva iskustva dopunjuju, kako za vlasnike nekretnina tako i za goste. Za investitora, kombinacija primorske i planinske nekretnine može otvoriti mogućnost diversifikacije lokacija i sezona potražnje, pri čemu potencijal izdavanja zavisi od dostupnosti, sadržaja i profesionalnog upravljanja.

U narednih pet do deset godina lokacija će ostati temelj vrednosti, dok će kvalitet usluge, upravljanje i održivost sve snažnije određivati konkurentnost. Očuvana priroda zato mora ostati jedan od osnovnih kriterijuma budućeg razvoja.

- Kupci sa ruskog tržišta imali su važnu ulogu u razvoju crnogorskog tržišta nekretnina. Današnju promenu bih pre opisala kao postepenu diversifikaciju međunarodne klijentele nego kao jednostavnu zamenu jednog tržišta drugim. Za Crnu Goru je dobro da interesovanje dolazi iz više zemalja, sa različitim motivima i načinima korišćenja nekretnine.

Kupac koji poredi Crnu Goru sa drugim međunarodnim destinacijama posmatra celo iskustvo vlasništva. Uz cenu i lokaciju, razmatra dokumentaciju, kvalitet gradnje, troškove održavanja, dostupnost letova, mogućnosti izdavanja i buduće prodaje. Za duži boravak važni su i zdravstvene usluge, škole i sadržaji van glavne sezone.

Važan kriterijum je i lična bezbednost, posebno kada kupac bira mesto za boravak sa porodicom. Smatram da Crna Gora svoju privlačnost treba dodatno da gradi i na kvalitetu mirnijeg svakodnevnog života, privatnosti i osećaju sigurnosti. Kod brendiranih rezidencija tome doprinosi profesionalno organizovano upravljanje, uz jasno uređene procedure pristupa i zaštite vlasnika i njihove imovine.

Smatram da se menjaju ukus i izbor unutar sektora nekretnina, a ne nužno interesovanje za sektor u cjelini. Kod dela kupaca veću težinu dobijaju privatnost, autentično iskustvo, kvalitet usluge i jednostavnost upravljanja nekretninom. Važno je pritom razumeti individualne potrebe kupca, umesto da očekivanja određujemo samo prema njegovom poreklu.

Po mom mišljenju, spremnost crnogorskog tržišta razlikuje se od projekta do projekta. Vodeći kompleksi već odgovaraju na mnoga očekivanja međunarodne klijentele, dok je u široj ponudi kvalitet još neujednačen i postoji prostor za profesionalizaciju usluga. Kupci koji razmatraju više međunarodnih destinacija pažljivo procenjuju odnos cene i ukupnog iskustva vlasništva.

Naredni korak zato vidim u ujednačavanju standarda, od transparentnih informacija i profesionalne prodaje do pouzdanog upravljanja i podrške nakon kupovine. Tu vidim i važnu ulogu agencija: da kupcu pruže proverene informacije, realna očekivanja i kontinuiranu podršku tokom čitavog perioda vlasništva. Dugoročna konkurentnost zavisiće od sposobnosti da obećani standard dosledno isporučujemo - tokom kupovine, boravka i upravljanja nekretninom.