Koliko stvarno koštaju nekretnine u Crnoj Gori - U pripremi registar cena i sistem masovne procene vrednosti

Uprava za nekretnine Crne Gore planira da u periodu do 2030. godine uspostavi Registar cena prometovanih nekretnosti i sistem masovne procene njihove vrednosti, što bi trebalo da donese sistematičnije praćenje tržišta, dostupnije podatke o realizovanim cenama i standardizovaniji način utvrđivanja vrednosti imovine. Za uspostavljanje sistema masovne procene predviđeno je 5,815 mil EUR, dok je za Registar cena prometovanih nekretnosti planirano još 422.250 EUR.

Prema Programu radova Uprave za nekretnine za period 2026-2030, Crna Gora trenutno nema uspostavljen sistem masovne procene vrednosti nekretnina, niti registar koji bi omogućio kontinuirano praćenje tržišnih vrednosti. Procene vrednosti se sada rade pojedinačno i za konkretne potrebe, između ostalog u postupcima eksproprijacije.

Uprava ocenjuje da bi uvođenje masovne procene predstavljalo važan korak u modernizaciji zemljišne administracije, uz veći nivo transparentnosti tržišta, pravednije oporezivanje i efikasnije upravljanje imovinom.

Planirano je da se tokom 2026. godine pripreme izmene i dopune Zakona o državnom premeru i katastru nepokretnosti, kojima bi se precizno definisao postupak masovne procene vrednosti.

Program predviđa i izradu nacionalnog metodološkog okvira zasnovanog na međunarodnim standardima, definisanje tipova nepokretnosti, kriterijuma, modela i parametara procene.

Poseban deo projekta odnosi se na prikupljanje i pripremu podataka, što je u dokumentu označeno kao najobimnija i finansijski najzahtjevnija faza. Biće korišćeni podaci iz katastarskih evidencija, tržišni podaci o kupoprodajama, zakupu i troškovima gradnje, prostorni i urbanistički podaci, kao i terenski podaci o stanju objekata, kvalitetu gradnje i nameni.

- Na teritoriji Crne Gore trenutno je evidentirano oko 618.000 parcela, dok ukupna površina zemljišta iznosi oko 13.000 km² - navodi se u dokumentu.

Planirano je i sprovođenje pilot-projekata u odabranim opštinama, kako bi se testirala metodologija i informatička rešenja, nakon čega bi se model prilagodio pre primene na nivou cele države.

- Istovremeno bi se razvijao Registar vrednosti nepokretnosti kao deo jedinstvenog informacionog sistema Uprave za nekretnine, uz omogućavanje pristupa podacima državnim organima, lokalnim samoupravama i javnosti, u skladu sa zakonom - naznačeno je.

Prema planu, nakon pilot-faze sistem bi se implementirao na nivou cele države, uz redovno ažuriranje podataka i modela u skladu sa kretanjima na tržištu.

Za realizaciju projekta masovne procene u periodu 2026-2030. predviđeno je ukupno 5,815 mil EUR. Najveća stavka odnosi se upravo na pripremu podataka - jedan milion eura u 2026, po 1,5 miliona u 2027. i 2028. godini, te po 500.000 EUR u 2029. i 2030. godini.

Drugi projekat direktno važan za tržište nekretnine jeste Registar/Evidencija cena prometovanih nekretnosti.

- Cilj je da se uspostavi centralizovana baza koja će omogućiti sistemsko praćenje i analizu cena nekretnina, kao i dostupnost podataka o nepokretnostima, pravima na njima, prostornim komponentama, ostvarenim cenama i drugim karakteristikama nepokretnosti za određeni period - pojašnjeno je.

Dokument navodi da bi takav registar imao značaj za donošenje strateških odluka, poreski sistem, bankarski sektor, procenitelje, investitore i druge korisnike.

Za njegovo uspostavljanje prvo je potrebno urediti regulatorni okvir, budući da trenutno ne postoji regulativa koja propisuje nadležnost i način vođenja takvog registra.

- Tokom 2026. godine planirana je analiza postojeće regulative i izrada novih rešenja, dok je za 2026. i 2027. predviđena analiza raspoloživih podataka i način uspostavljanja centralne baze - stoji u dokumentu.

Nakon toga slede priprema tehničke specifikacije, procedura javne nabavke i izrada novog sistema, uključujući model podataka, migraciju podataka, razvoj aplikativnog rešenja i web servisa.

Tokom 2028. predviđeni su testiranje i instalacija sistema, kao i obuka korisnika, dok bi 2029. i 2030. bile posvećene održavanju i unapređenju sistema.

Za ovaj projekat predviđeno je ukupno 422.250 EUR - 30.000 EUR u 2026, po 150.000 u 2027. i 2028, te 45.000 i 47.250 eura u 2029. i 2030. godini.

Posebno je značajno što se dva projekta međusobno nadovezuju. Registar cena prometovanih nekretnosti treba da obezbedi podatke o stvarnim tržišnim transakcijama, dok bi masovna procena koristila različite katastarske, tržišne, prostorne i terenske podatke za formiranje modela vrednosti.

- Program predviđa i kontinuiranu kontrolu kvaliteta i validaciju podataka, kako bi se očuvala pouzdanost registra - piše u dokumentu.

Uprava kao očekivane efekte masovne procene navodi veću efikasnost i transparentnost sistema upravljanja nekretninama, pravičniju procenu vrednosti imovine, kvalitetnije podatke za prostorno planiranje i investiciono odlučivanje, kao i bolje uslove za fiskalnu politiku.

Ova dva projekta deo su šire modernizacije sistema Uprave za nekretnine. Program predviđa razvoj novog integrisanog sistema za upravljanje katastarskim evidencijama, koji bi objedinio alfanumeričke i grafičke katastarske podatke i omogućio njihovu integraciju sa drugim sistemima Uprave.

Planirano je i unapređenje Geoportala Uprave, razvoj digitalnih servisa i integracija sa e-Upravom, sa ciljem prelaska na koncept "katastra bez papira" - elektronsko podnošenje zahteva, obradu predmeta i izdavanje dokumenata u digitalnom obliku.

Predviđeno je i uspostavljanje jedinstvene informacione platforme Uprave za nekretnine, koja bi povezala postojeće aplikacije i omogućila standardizovan i sigurniji pristup podacima.

Za tržište nekretnina značajna može biti i činjenica da Program predviđa dalje unapređenje evidencija prostornih jedinica i Adresnog registra, kao i druge aktivnosti na kvalitetu katastarskih i prostornih podataka.

Suština dokumenta za tržište nekretnina je, dakle, prelazak sa podataka koji su danas rasuti kroz različite evidencije i pojedinačne procene ka sistemu u kojem bi država raspolagala centralizovanim podacima o realizovanim tržišnim cenama i standardizovanim modelom za utvrđivanje vrednosti nekretnina.

- To bi istovremeno predstavljalo osnovu za kvalitetnije procene, poreske evidencije, kreditiranje, investiciono odlučivanje i praćenje kretanja na tržištu - zaključeno je.