Cene novogradnje u BiH za pet godina porasle 100% - Kupci se okreću kućama i periferiji, šta čeka tržište u narednim godinama?

Tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini ušlo je u fazu stabilnijeg, ali i dalje uzlaznog kretanja cena. Nakon perioda snažnog rasta, kada su 2022. godine cene rasle i više od 30%, tržište se prilagodilo novim okolnostima, a rast je danas umereniji i u većoj meri usklađen sa inflacijom, troškovima gradnje i odnosom ponude i tražnje. Ipak, kvadrat novogradnje u centru Banjaluke dostiže 7.000 KM, dok je u poslednjih pet godina prosečna cena novih stanova u BiH porasla oko 100%.

Kako ocenjuje Dragan Milanović, predsednik Udruženja posrednika u prometu nekretnina Republike Srpske i regionalni direktor REMAX BiH, sadašnje kretanje cena ne ukazuje na usporavanje koje bi moglo dovesti do njihovog pada. Naprotiv, očekuje se nastavak umerenog rasta, od nekoliko procenata godišnje, dok će mogućnosti kupaca i dalje biti jedan od ključnih faktora koji određuju razvoj tržišta.

- Za stanje na tržištu nekretnina u BiH može se reći da je stabilno. Ne bih rekao da je u fazi snažnog rasta, već umerenog rasta, usklađenog sa inflatornim kretanjima, povećanjem ulaznih troškova, cenom rada i odnosom ponude i potražnje. To znači da je u poslednjih nekoliko godina rast cena bio jednocifren, za razliku od 2022. godine, kada su cene rasle i više od 30% - kaže Milanović.

Prema njegovim rečima, između većih gradova u BiH nema značajnijih razlika kada je reč o opštim tržišnim trendovima. Situacija je drugačija u manjim sredinama, koje se suočavaju sa depopulacijom i slabijom tražnjom, zbog čega je i stanje na njihovim tržištima nekretnina nepovoljnije.

Zvanična statistika pokazuje da je prosečna cena kvadrata stana u Banjaluci u drugom kvartalu iznosila 4.154 KM, ali cene pojedinačnih nekretnina znatno odstupaju od tog proseka. Prema rečima Milanovića, novogradnju je danas teško pronaći po ceni nižoj od 3.500 KM po kvadratu, čak i u naseljima udaljenijim od centra, dok se u centralnim gradskim zonama cene kreću i do 7.000 KM.

- Statistika prikazuje prosečnu cenu prodatih stanova, pa će prosek biti niži kada jeftiniji stanovi čine veći udeo u ukupnom broju transakcija. Trenutno je u novogradnji teško pronaći cenu nižu od 3.500 KM po kvadratu, i to u naseljima udaljenijim od centra grada. U centru cene dostižu 7.000 KM, a postoje i najave da bi do kraja godine mogle preći taj nivo - navodi Milanović.

Na formiranje cena, kako objašnjava, i dalje najviše utiču lokacija, kvalitet gradnje i struktura stana. Međutim, pitanje je koliko daleko cene mogu ići pre nego što kupovna moć postane ograničavajući faktor.

- Pre nekoliko godina mislili smo da niko neće hteti da plati 5.000 KM za kvadrat stana, a danas je to postalo uobičajeno. I pri sadašnjim cenama neki kupci odustaju od kupovine stanova i okreću se kućama ili placevima u perifernim naseljima. Za iznos koji bi izdvojili za stan od 40 do 50 kvadrata u centru, mogu izgraditi kuću od 100 kvadrata - ističe Milanović.

On smatra da cene ne mogu rasti neograničeno, ali da će tržište samo uspostaviti ravnotežu između ponude i platežne sposobnosti kupaca. Kada cene prevaziđu njihovu kupovnu moć, investitori će, kako dodaje, morati da prilagode ponudu stvarnoj tražnji.

Uprkos visokim cenama, stanovi se i dalje relativno brzo prodaju, naročito oni manje i srednje kvadrature. Prema Milanovićevim rečima, posebno su traženi stanovi do 60 kvadrata sa dve spavaće sobe, dok se izbor nekretnine u velikoj meri prilagođava životnim potrebama kupaca.

- Investitori ponudu prilagođavaju potražnji, tako da se stanovi još uvek relativno brzo prodaju. Mladi bračni parovi uglavnom kupuju jednosobne stanove, a kasnije, proširenjem porodice, menjaju ih za veće. Kupci koji žele da žive u centru ili urbanijim naseljima obavezno traže i parking mesto ili garažu, zbog nedostatka parkinga. Oni koji stan kupuju kao investiciju za kasnije izdavanje uglavnom se odlučuju za manje kvadrature - objašnjava Milanović.

Visoke cene u centralnim zonama istovremeno menjaju i odluke ela kupaca. Oni koji ne mogu da pronađu stan odgovarajuće veličine u atraktivnijim delovima grada sve češće razmatraju udaljenije lokacije ili kupovinu zemljišta i izgradnju kuće.

Takav izbor, prema Milanovićevim rečima, prvenstveno zavisi od kupovne moći i životnih potreba, pa se ne može govoriti o jedinstvenom obrascu ponašanja kupaca. Dok jedni daju prednost lokaciji i blizini gradskih sadržaja, drugima je važnije da za raspoloživi novac dobiju više prostora.

Pored tražnje, značajan uticaj na rast cena imali su i troškovi gradnje. Milanović procenjuje da su cene stanova u novogradnji u BiH u poslednjih pet godina u proseku porasle oko 100%, pri čemu su skuplji građevinsko zemljište, materijali i radna snaga dodatno opteretili investicije.

- Pored potražnje, koja predstavlja tržišni faktor poskupljenja, na rast cena uticali su i ulazni troškovi gradnje. Nedostatak radne snage u građevinskom sektoru poslednjih godina postao je hroničan problem u regionu. Na gotovo svim gradilištima danas možemo videti radnike iz istočnih zemalja i Azije - kaže Milanović.

Gradnja je najintenzivnija u većim gradovima, gde je potreba za novim nekretninama najveća. Istovremeno, značajan broj projekata realizuje se u sredinama koje imaju turistički potencijal, među kojima su Jahorina, Bjelašnica, Trebević i Trebinje.

Takva struktura ponude pokazuje da razvoj tržišta ne zavisi samo od potreba stanovništva, već i od interesovanja kupaca koji nekretnine posmatraju kao investiciju, posebno u destinacijama koje privlače turiste.

Kada je reč o naredne dve do tri godine, Milanović ne očekuje značajnije promene sadašnjeg trenda. Na osnovu dostupnih podataka, kako navodi, nema pokazatelja koji bi upućivali na pad cena, ali ni razloga da se očekuje novi snažan rast kakav je zabeležen 2022. godine.

- Na osnovu podataka koji su nam poznati i na temelju kojih možemo predviđati trendove, ništa ne ukazuje na to da će doći do pada cena. Ne vidimo ni razlog za veliki rast, ali očekujemo da će se nastaviti trend iz prethodnih godina, odnosno da će cene rasti nekoliko procenata godišnje - ističe on.

Ovakva očekivanja ukazuju na tržište koje bi u narednom periodu moglo nastaviti da raste, ali sporijim tempom. Pritom će odnos cena i kupovne moći biti posebno važan, naročito u gradovima u kojima su cijene novogradnje već dostigle nivoe koji dio kupaca usmeravaju ka alternativnim rešenjima.

Milanović ocenjuje da tržišta nekretnina u Bosni i Hercegovini, Srbiji, Crnoj Gori i Hrvatskoj pokazuju slične trendove, iako na njih utiču i lokalne specifičnosti, poput turističke tražnje na primorju i planinskim destinacijama.

- Tržišta nekretnina u regionu funkcionišu po principu spojenih posuda. Trendovi su veoma slični, uz određene lokalne specifičnosti, kao što su primorje i planine. Veliki centri i glavni gradovi država regiona prednjače, a cene su u njima nešto više nego u BiH, što je u skladu sa standardom, ponudom i potražnjom. Ipak, trendovi su gotovo isti - zaključuje Milanović.