Bojan Ljubičić, real estate direktor u kompaniji Marera: Razvoj tržišta stanova redefiniše kriterijume uspješnih projekata

CORESIDE izvještaj o tržištu stanova i stanogradnje za 2025. donosi analizu ključnih trendova, promena u ponašanju kupaca i razvojnih perspektiva stambenog tržišta u Beogradu.

Coreside, konsultantska kompanija za nekretnine koja posluje u okviru kompanije Marera, objavila je izvještaj o tržištu stanova i stanogradnje u Beogradu za 2025. godinu, sa ključnim podacima, trendovima i stručnim uvidima o razvoju stambenog sektora. Objavljivanjem pregleda tržišta za 2025. godinu kompanija uspostavlja kontinuitet tržišnog izvještavanja kroz polugodišnje analize zasnovane na relevantnim podacima i stručnim uvidima.

O glavnim nalazima izvještaja, promjenama u strukturi tražnje i značaju analitičkog pristupa za investitore i kupce, za eKapiju govori Bojan Ljubičić, real estate direktor u kompaniji Marera.

- Tržište je u prethodnoj godini pokazalo stabilnost i otpornost uprkos izazovnijem makroekonomskom i političkom okruženju. U Beogradu je prodato 17.800 stanova, što je 2,5% više nego prethodne godine. To potvrđuje da postoji stabilna baza kupaca i investitora i da tražnja nije kratkoročnog karaktera, već se uspješno prenijela i nastavila i kroz čitavu 2025. godinu.

Važno je, međutim, naglasiti da tržište postaje sve selektivnije. Lokacija, kvalitet projekta, struktura stana, dostupnost finansiranja i dugoročni potencijal za rast vrijednosti nekretnina sve više utiču na odluku kupaca. Drugim riječima, više nije dovoljno da imate proizvod na tržištu, sve je važnije da projekat odgovori na konkretne potrebe kupaca i investicionu logiku tržišta.

- Ključni trend je nastavak stabilne tražnje, uz pomjeranje tržišta ka srednjem i višem cjenovnom segmentu. Segment od 2.100 do 3.000 evra po kvadratnom metru postao je dominantna tržišna kategorija, sa 46% učešća u 2025. godini. Istovremeno, udio stanova u cjenovnom rangu od 3.100 do 4.000 evra po kvadratnom metru zabilježio je značajan rast u poslednjih pet godina – sa svega 2% u 2020. godini na 22% u 2025. godini, dok pristupačniji segmenti imaju sve manje učešće u ukupnom prometu.

To nam govori da se tržište kvalitativno mijenja. Kupci su spremni da plate više za dobru lokaciju, pouzdan koncept, kvalitet gradnje i dugoročnu vrijednost nekretnine. A to znači da se sve više vrednuju projekti koji imaju jasnu poziciju na tržištu i održivu potražnju.

- Beograd i dalje ima snažnu razvojnu aktivnost, ali ona nije ravnomjerno raspoređena. Novi Beograd ostaje jedan od najvažnijih centara savremene stambene izgradnje, posebno kada govorimo o projektima preko 30.000 metara kvadratnih. Značajan obim aktivnosti prisutan je i u centralnim gradskim opštinama, na Paliluli, Čukarici i Voždovcu.

Istovremeno, važno je pratiti i zone koje danas možda nisu u premium kategoriji, ali imaju razvojni potencijal. Palilula je dobar primjer opštine koja obuhvata različite tipove lokacija i pruža mogućnost za razvoj projekata različitih cjenovnih kategorija. Batajnica, u okviru Zemuna, takođe se izdvaja kao perspektivna za projekte nižeg cjenovnog ranga, prije svega zbog raspoloživog prostora i razvojnih kapaciteta.

- Zakupnine su jedan od važnih pokazatelja tržišne dinamike, posebno za investicione kupce. One jasno prate cjenovnu i razvojnu hijerarhiju grada: premium zone ostvaruju najviše rente, dok srednji segment, u rasponu od 12 do 20 evra po kvadratnom metru, čini okosnicu tržišta izdavanja stanova u Beogradu.

Međutim, zone u razvoju ne treba posmatrati samo kroz niži nivo zakupnine. One često mogu ponuditi bolji odnos uloženog kapitala i prinosa, uz dodatni potencijal rasta vrijednosti nekretnine kako se lokacija razvija. To je posebno važno za investicione kupce koji razmišljaju srednjoročno i dugoročno.

- Kupci su danas oprezniji, informisaniji i analitičniji. Investicioni kupci najčešće traže stanove između 40 i 60 kvadratnih metara, dok mlade porodice uglavnom traže stanove od 60 do 80 kvadratnih metara, sa dvije spavaće sobe. Dominantan cjenovni rang u oba segmenta kreće se između 2.500 i 3.500 evra po kvadratnom metru.

To pokazuje da se tražnja koncentriše oko funkcionalnih i tržišno likvidnih stanova. Kupci sve više razmišljaju o tome kako će se nekretnina ponašati u budućnosti - da li će zadržati vrijednost, koliko lako može da se izda ili proda i kakav kvalitet života pruža lokacija.

- Za investitore i developere to znači da je analitika postala ključni dio planiranja. Tržište više ne nagrađuje samo obim izgradnje, već kvalitetnu procjenu lokacije, pravilno pozicioniranje projekta, adekvatnu strukturu stanova i razumijevanje ciljne grupe.

Upravljanje portfoliom u takvim okolnostima zahtijeva stalno praćenje tržišnih signala. Potrebno je razumjeti gdje postoji realna tražnja, koji cjenovni segment ima najveću dubinu, kako se kreću zakupnine i kakva je perspektiva pojedinih zona.

- Očekujem da tržište ostane stabilno, ali i dalje selektivno. Beograd zadržava karakteristike otpornog tržišta, podržanog kontinuiranom tražnjom, migracijama ka urbanim centrima, rastom zarada i kreditnom aktivnošću.

Ipak, razlike između lokacija, projekata i cjenovnih segmenata biće sve izraženije. Projekti koji imaju jasnu tržišnu logiku, dobru lokaciju, kvalitetan koncept i realno definisanu cijenu imaće bolju poziciju. U tom smislu, naredni period neće biti samo pitanje rasta tržišta, već i pitanje sposobnosti učesnika da pravilno razumiju potražnju.

- Tržište nekretnina danas generiše veliku količinu podataka, ali njihova prava vrijednost nije u samim brojkama, već u njihovoj interpretaciji i razumijevanju međusobnih veza. Pojedinačni pokazatelji mogu dati djelimičnu sliku, dok kvalitetne poslovne i investicione odluke zahtijevaju sagledavanje šireg konteksta i povezivanje različitih tržišnih trendova. Zato smatramo da su analitički uvidi postali neophodan alat za investitore, developere, finansijske institucije i sve druge učesnike na tržištu.

Upravo iz tog razloga planiramo da ovaj izvještaj objavljujemo dva puta godišnje, kroz polugodišnja i godišnja izdanja. Naš cilj je da kroz kontinuirano praćenje tržišta i analitički pristup pružimo relevantne uvide koji mogu služiti kao pouzdana osnova za donošenje poslovnih i investicionih odluka.