Bitcoin za stan na moru - Da li je u Crnoj Gori moguća kupovina nekretnina kriptovalutama?

U vremenu kada kriptovalute beleže svoje rekorde, a vrednost tržišta nekretnina raste velikom brzinom, nameće se pitanje da li je moguće kupiti u Crnoj Gori stan ili kuću, a platiti bitkoinima? Odgovor je - da. Naime, uprkos tome što Crna Gora još nema regulisan zakon o kriptoimovini, neke agencije nude mogućnost plaćanja nekretnina kriptovalutama. Prema nezvaničnim informacijama, realizovane su i neke transakcije, pa su do kraja prošle godine sačinjena tri notarska zapisa o kupoprodaji kriptovalutama.

- U Crnoj Gori postoje agencije za nekretnine, posebno u primorskim gradovima poput Budve i Tivta, koje nude mogućnost plaćanja nekretnina kriptovalutama, uključujući Bitcoin i Ethereum. Takođe, neki luksuzni rizorti promovisali su ovu opciju u cilju privlačenje stranih investitora. Iako postoje izveštaji o realizovanim prodajama, oni ne mogu dostavljati drugim licima na uvid, pa konkretni primeri nisu široko dokumentovani. Međutim prema nekim nezvaničnim informacijama, do kraja 2024. godine sačinjena su tri notarska zapisa o kupoprodaji kriptovalutama - kaže u razgovoru za eKapiju Radoš Kuč, osnivač agencije Digitron Accounting.

A kako sve funkcioniše? Kuč navodi da Crna Gora još uvijek nema regulisan zakon o kriptoimovini, a kako on nije uvršten u planove Vlade za 2025. godinu, očekuje se da će biti usvojen naredne godine.

- Kada je reč o kupovini nekretnina kriptovalutama, takva trgovina postoji, iako nije zakonski regulisana. Vrednost u kupoprodajnom ugovoru izražava se u fiat valutama, odnosno u eurima, što je i naznačeno u ugovoru. Transakcije se obično završavaju pre overe kod notara i obavljaju se putem digitalnih novčanika, budući da u Crnoj Gori ne postoji menjačnica za kriptovalute. Konverzija se stoga najčešće vrši preko inostranih platformi - kaže Kuč.

Kako pojašnjava, kupoprodajni ugovor za nekretninu mora biti izražen u eurima, jer je to zvanična valuta Crne Gore.

- Plaćanje kriptovalutama obično se vrši pre overe ugovora, putem blockchain transakcije, koja se može verifikovati u roku od nekoliko minuta. Prodavac potvrđuje prijem sredstava, a notar se oslanja na ovu potvrdu kako bi izdao clausulu intabulandi, kojom prodavac izražava saglasnost da se kupac uknjiži kao vlasnik - navodi Kuč.

Na pitanje da li stranci uopšte mogu unositi kriptovalute u zemlju i kroz njih finansirati kupovinu nekretnine, naš sagovornik odgovara potvrdno.

- Stranci mogu unositi kriptovalute u Crnu Goru i koristiti ih za kupovinu nekretnina pod istim uslovima kao i domaći građani, ali, kao što sam već spomenuo, zakonska regulativa ne postoji, što stvara pravnu nesigurnost i mnogo nejasnoća. Slična situacija bila je i u regionu, na primer u Srbiji, pre usvajanja zakona. Upravo zato sam se fokusirao na ovu oblast i započeo saradnju s Milošem Praštalom, prvim kripto računovođom iz Srbije. Naš plan je pre svega edukacija, a kada se usvoji zakon, i specijalizacija za tu oblast u Crnoj Gori - poručuje Kuč.

Zanimalo nas je i na koji način se plaća porez na nepokretnost. Kuč pojašnjava da se od 1. januara 2024. godine, Crna Gora primenjuje progresivni porez na promet nepokretnosti, prema sledećim stopama

- Porez se plaća isključivo u eurima, bez obzira na to da li je plaćanje izvršeno kriptovalutama. Poreska obaveza prijavljuje se Poreskoj upravi, a u većini slučajeva notar podnosi poresku prijavu u ime stranke prilikom overe ugovora. Važno je napomenuti da se za novogradnju dodatno plaća PDV. Takođe dužnost notara je i da ugovore o kupoprodaji kriptovalutama dostavljaju Upravi policije i Sektoru za finansijsko-obavještajne poslove (FOJ) - kaže Kuč.

Kada je reč o kapitalnoj dobiti, ona, kaže Kuč, u teoriji nastaje kada fizičko lice proda imovinu (što mogu biti i kriptovalute) po ceni višoj od nabavne vrednosti.

- Stopa poreza na kapitalnu dobit iznosi 15%, a fizička lica su dužna podneti godišnju poresku prijavu najkasnije do 31. marta tekuće godine za dobit ostvarenju u prethodnoj godini. Ovaj proces može biti složen zbog volatilnosti kriptovaluta i potrebe za dokazivanjem nabavne cene, što zahteva vođenje evidencije o transakcijama - navodi.

A da li banke dozvoljavaju da sredstva iz kriptovaluta budu konvertovana i položena na račun prodavca pre kupoprodaje? Sagovornik eKapije kaže da banke u Crnoj Gori ne podržavaju direktne transakcije s kriptovalutama zbog nedostatka regulative i strogih pravila, što je donekle dovelo do povlačenja jedne regionalne kripto-menjačnice s crnogorskog tržišta.

- Zato danas u Crnoj Gori ne postoje regulisane kripto-mjenjačnice niti platni provajderi koji posreduju u ovim transakcijama. Međutim, sredstva od kriptovaluta mogu se konvertovati u eure preko inostranih platformi i uplatiti na račun prodavca, ali banke često zahtevaju dokaz o poreklu novca, što može zakomplikovati proces - kaže Kuč.

Na pitanje o rizicima kada je reč o kupovini nekretnina u kriptovalutama, Kuč pojašnjava da je reč to više pravno pitanje, na koje ipak ne bi davao odgovor.

- Upravo iz tog razloga, naš prvi cilj je edukacija na kojoj bi, osim kripto računovođa, učestvovali i pravnici s iskustvom u ovoj oblasti - zaključuje Kuč u razgovoru za eKapiju.

Kako je nedavno pisao BIRN, na Facebook oglasnom prostoru i brojnim sajtovima za prodaju vozila i nekretnina u Crnoj Gori se za kriptovalute mogu kupiti stanovi, kuće, placevi i automobili. Kriptovalutama se od decembra 2017. mogu plaćati nekretnine u luksuznim kompleksima kompanije Dukley gardens i Dukley residence u Budvi. Ta kompanija nije objavila koliko je nekretnina u luksuznim kompleksima kupljeno digitalnim novcem.

Istraživanje BIRN-a iz decembra 2023. pokazalo je da nekretnine u Crnoj Gori kriptovalutama najčešće kupuju građani Rusije, Ukrajine, Kipra, Ujedinjenih Arapskih Emirata, Izraela i Sjedinjenih Država.

- Najbolje lokacije za kupovinu nekretnina kriptovalutama su Budva, Kotor, Bar, Herceg Novi i Ulcinj - navodi se na sajtu jedne od agencija za nekretnine koja nudi mogućnost kupovine kriptovalutama.

U septembru prošle godine, iz Ministarstva finansija saopšteno je da, u saradnji sa Centralnom bankom i Komisijom za tržište kapitala, rade na zakonu koji bi regulisao oblast digitalne imovine.