Minet Musić, Founder & CEO u MM Real Estate: Nekretnina nije automatski dobra investicija - presudno je šta kupujete, po kojoj cijeni i s kojom strategijom

Kupovina nekretnine i dalje može biti jedan od najracionalnijih načina dugoročnog očuvanja i uvećanja kapitala, ali samo vlasništvo nad stanom ne znači da je novac dobro uložen. Ključ uspješne investicije su održiva potražnja, realna računica, kontrola rizika i jasna strategija izlaska, ocjenjuje Minet Musić, Founder & CEO u MM Real Estate, koji upozorava da investitori često precjenjuju buduće prihode, zanemaruju troškove i odluke donose vođeni emocijama.

Musić je arhitekta i investicioni savjetnik sa 20 godina iskustva u razvoju investicionih projekata i savjetovanju investitora u 19 država, od Istanbula i Dubaija do Sarajeva i Kipra. Vlasnik je više kompanija koje pokrivaju različite faze investiranja u nekretnine, od finansiranja i kupovine, do optimizacije investicionih portfolija.

U razgovoru za eKapiju govori o tome kako prepoznati isplativu nekretninu, koje greške najčešće prave investitori, kakve prinose je realno očekivati i na kojim tržištima regiona i šire vidi zanimljive prilike za ulaganje.

- Nekretnine i dalje mogu biti jedan od najracionalnijih načina dugoročnog očuvanja i uvećanja kapitala. Ali pravim jasnu razliku između kupovine nekretnine i dobre investicije u nekretninu. Vlasništvo nad stanom samo po sebi nije dokaz da je kapital pametno plasiran.

Kako navodi, kvalitetna investicija ima jasnu ekonomsku logiku: održivu potražnju, razumnu ulaznu cijenu, realan potencijal prihoda i mogućnost buduće prodaje. Nekretnina može istovremeno donositi prihod od zakupa i rast vrijednosti, ali nije visoko likvidna, zahtijeva održavanje i može vezati veliki dio kapitala za jedno tržište.

- U savjetovanju investitora prvo razgovaram o cilju: žele li stabilan mjesečni prihod, zaštitu kapitala ili veću kapitalnu dobit uz viši rizik? Tek potom biramo državu, grad i konkretan projekat. Najskuplja greška je prvo kupiti kvadrate, pa tek onda tražiti investicijsku strategiju - ističe sagovornik ekapije.

Mnogi kupci i dalje se vode pretpostavkom da nekretnina uvijek dobija na vrijednosti. Međutim, naš sagovornik upozorava da takav pristup može dovesti do pogrešnih investicijskih odluka.

– Ta pretpostavka nije sigurna. Nekretnine ne poskupljuju zato što su nekretnine, nego zato što na određenoj lokaciji postoji solventna i dugoročno održiva potražnja. Rast u prethodnih pet godina nije garancija rasta u narednih pet. Analiziram zaposlenost i kupovnu moć, migracije, broj novih stanova koji ulaze na tržište, infrastrukturu, uslove kreditiranja i dubinu tržišta najma. Jednako je važno razlikovati nominalni i realni rast. Ako cijena poraste, a inflacija, troškovi držanja i prodaje pojedu znatan dio razlike, investitor nije ostvario dobit kakvu je očekivao - navodi Musić.

Kako navodi, na međunarodnim tržištima dodaje se valutni rizik: poskupljenje u lokalnoj valuti ne znači nužno i dobit izraženu u eurima.

- Zato često kažem: veliki dio investicijskog rezultata određuje se već na ulazu. Dobar projekat kupljen po lošoj cijeni može postati loša investicija - ističe.

Prije kupovine, investitor mora sagledati sve troškove i realno procijeniti prihod koji nekretnina može donositi. Pritom nije dovoljno posmatrati samo cijenu iz oglasa ili očekivanu bruto rentu.

- Prvo treba izračunati ukupni uloženi kapital, a ne samo cijenu iz oglasa: kupoprodajnu cijenu, poreze i naknade, opremanje i sve druge početne troškove. Zatim od bruto rente treba oduzeti održavanje, upravljanje, poreze, osiguranje i realne periode bez zakupca. Primjera radi, stan od 200.000 eura, uz dodatnih 15.000 eura troškova, predstavlja ulaganje od 215.000 eura. Ako godišnje donosi 12.000 eura bruto rente, ali nakon operativnih troškova ostaje 9.000 eura, neto prinos prije troška finansiranja iznosi približno 4,2%, a ne 6% - navodi Musić.

Kao orijentacijski investicijski kriterij, dodaje, neto godišnji prinos od 4-6% može biti interesantan za kvalitetnu stambenu imovinu uz odgovarajući rizik. Ukazuje i da veći prinos nije automatski bolji: često je naknada za veću neizvjesnost. Ovi rasponi nisu tržišni prosjeci ni obećanje prinosa.

- Idealno tražimo kombinaciju održivog novčanog toka i realnog potencijala rasta vrijednosti. Pritom kapitalna dobit ostaje projekcija dok se nekretnina ne proda. Za višegodišnje odluke koristimo i IRR, jer ukupnih 20% u dvije godine nije isto što i 20% u osam - objašnjava sagovornik.

Odabir lokacije jedan je od ključnih faktora uspjeha, ali najskuplji kvartovi nijesu nužno i oni koji nude najbolji odnos uloženog kapitala i očekivanog prinosa. Sagovornik smatra da posebnu pažnju treba posvetiti područjima koja se infrastrukturno razvijaju i imaju stabilnu bazu potencijalnih zakupaca.

- Lokacija je presudna, ali premium adresa nije automatski premium investicija. U nekim slučajevima veći investicijski potencijal nudi kvart koji se infrastrukturno razvija, s povoljnijom ulaznom cijenom i stabilnom bazom zakupaca - kaže sagovornik eKapije.

Ukazuje na to da u Bosni i Hercegovini Sarajevo, Banja Luka, Mostar i Zenica zahtijevaju različite strategije. Sarajevo ima široku poslovnu, obrazovnu i turističku potražnju; u gradovima poput Zenice zanimljiv može biti odnos cijene novogradnje i kupovne moći lokalnog tržišta.

- U Srbiji bih, uz Beograd, selektivno analizirao Novi Sad; na jadranskoj obali obavezno uključujem sezonalnost, operativne troškove i regulaciju turističkog najma - dodaje.

Kako ističe, nikada ne bi čitav grad proglasio "najisplativijim" bez analize pojedinačnog objekta.

- Dvije zgrade na istoj lokaciji mogu imati potpuno različitu likvidnost zbog kvaliteta gradnje, parkinga, upravljanja i profila budućih kupaca. Investitor ne kupuje naziv grada - kupuje konkretnu imovinu i njene buduće novčane tokove - ističe Musić.

Osim izbora lokacije i cijene, investitori često griješe jer nekretninu posmatraju prvenstveno iz ugla sopstvenih želja, umjesto potreba tržišta kojem je namijenjena. Problem predstavljaju i nepotpune finansijske projekcije, ali i izostanak plana za prodaju.

- Prva greška je emocionalna kupovina. Ljudi izaberu nekretninu u kojoj bi rado živjeli, a tek naknadno provjeravaju postoji li zakupac koji je spreman platiti planiranu rentu. Investicijski stan ne mora biti moj omiljeni stan; mora biti poželjan njegovom ciljnom tržištu - kaže Musić.

Kao drugu grešku navodi računicu bez troškova i scenarija rizika. Kako pojašnjava, kod kratkoročnog najma ponekad se projiciraju cijene iz vrhunca sezone na svih dvanaest mjeseci. Kod projekata u izgradnji zanemaruju se mogućnost kašnjenja, ugovorna zaštita i finansijska sposobnost investitora.

- Treća, za mene posebno važna, jeste nepostojanje izlazne strategije. Kupci pitaju kako ući u investiciju, a rijetko kome će i pod kojim uslovima prodati za pet godina. Zato prije kupovine treba provjeriti vlasništvo, dozvole, ugovore, poreske obaveze i realnu bazu budućih kupaca. Due diligence nije administrativna formalnost, nego zaštita kapitala - naglašava.

Izbor investicijskog modela zavisi od finansijskih ciljeva, tolerancije na rizik i spremnosti vlasnika da se aktivno bavi nekretninom. Dugoročni zakup donosi predvidljiviji prihod, dok kratkoročno izdavanje može ponuditi veću bruto zaradu, ali i znatno više obaveza.

- Dugoročni najam prioritet daje stabilnijem i predvidivijem novčanom toku. Odgovara investitoru koji želi manji operativni angažman i duži horizont držanja. Kratkoročni najam može donijeti veću bruto rentu, ali uz sezonalnost, upravljanje gostima, čišćenje, provizije platformi i regulatorne obaveze. To je često mali ugostiteljski biznis, a ne pasivan prihod - pojašnjava.

Kupovina radi preprodaje zavisi prvenstveno od ulazne cijene, kvaliteta projekta, dinamike izgradnje i tržišta u trenutku izlaska, smatra Musić. Kako kaže, tu potencijal kapitalne dobiti može biti veći, ali je veći i rizik, naročito ako prodaja mora biti realizovana u unaprijed određenom roku.

- Za većinu privatnih investitora sa srednjom tolerancijom na rizik racionalnim smatram model u kojem nekretnina može donositi dugoročnu rentu, a rast vrijednosti predstavlja dodatnu mogućnost, ne jedini razlog kupovine. Strategija mora odgovarati finansijskoj situaciji investitora, a ne prodajnoj prezentaciji projekta - poručuje sagovornik.

Kada je riječ o investicijskom potencijalu različitih tržišta, sagovornik ne izdvaja jednu državu kao univerzalno najbolju opciju. Umjesto toga, odluku zasniva na kombinaciji potražnje, cijene, pravne sigurnosti, prihoda i mogućnosti prodaje.

- Ne postoji jedna država koja je najbolji izbor za svakog investitora. U našoj međunarodnoj praksi tržišta posmatram kroz pet filtera: stvarnu potražnju, ulaznu cijenu, pravnu sigurnost, neto prihod i likvidnost pri izlasku. Tek nakon toga procjenjujemo potencijal kapitalnog rasta - objašnjava.

Kako kaže, BiH nudi selektivne prilike u kvalitetnoj novogradnji, ali treba ozbiljno analizirati demografiju i dubinu lokalne potražnje. Srbija, posebno Beograd, ima karakteristike razvijenijeg regionalnog investicijskog centra, što ne znači da su sve cijene opravdane. Crna Gora nudi međunarodnu potražnju za premium obalnim projektima, ali je osjetljiva na turizam i globalno raspoloženje kupaca. Hrvatska ima prednosti eurozone i evropskog regulatornog okvira, uz visoke ulazne cijene na najtraženijim obalnim lokacijama.

- Turska je dobar primjer zašto tržište treba poznavati iznutra. Istanbul ima veliku i raznovrsnu potražnju, dok Antalya i druge mediteranske lokacije imaju drugačiju dinamiku. Ipak, inflacija, kurs i pravila ulaganja mogu promijeniti rezultat kada ga iskažete u eurima. Dubai, kao i odabrana američka i zapadnoevropska tržišta, mogu biti relevantni za investitore kojima je cilj međunarodna diversifikacija - navodi Musić i ističe da ne traži zemlju u kojoj su cijene jučer najbrže rasle.

- Tražim konkretan projekat čiji budući prihod i vrijednost imaju ekonomsku osnovu, čak i kada tržište postane manje optimistično.

Prije konačne odluke, investitor treba da odredi koliko dugo planira da drži nekretninu, koliko mu je važna dostupnost novca i koliki rizik može da podnese, savjetuje Musić. Pritom, dodaje, diversifikacija ne mora nužno značiti kupovinu više stanova, već promišljenu raspodjelu kapitala i očuvanje finansijske rezerve.

- Moj savjet je: nemojte se zaljubiti u nekretninu - zaljubite se u kvalitet investicijske računice.

Naš sagovornik navodi da je prije odluke potrebno definisati vremenski horizont, potrebu za likvidnošću i maksimalan gubitak koji investitor može podnijeti bez ugrožavanja ostatka svoje finansijske pozicije. Uložiti gotovo svu imovinu u jedan stan može biti koncentracijski rizik, bez obzira na kvalitet lokacije.

Pojašnjava i da diversifikacija ne znači automatski kupiti tri stana umjesto jednog.

- Ako su u istoj zgradi ili zavise od istog profila kupaca, rizik može ostati gotovo identičan. Za dio investitora bolja je jedna kvalitetna nekretnina uz likvidnu rezervu; za druge raspodjela po tržištima i klasama imovine. Na kraju, cilj investiranja nije posjedovati što više kvadrata. Cilj je imati imovinu koja dugoročno čuva kapital, generiše održiv prihod i donosi veću finansijsku slobodu. Kvadratni metar je mjera površine - nije mjera investicijskog uspjeha - zaključuje Minet Musić u razgovoru za eKapiju.