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Qualität wird zum Schlüsselfaktor für die Transformation des Büromarktes – Mieten für erstklassige Büroflächen verzeichnen weiterhin einen Aufwärtstrend in ganz Südosteuropa

Quelle: PR

Donnerstag, 30.04.2026.

11:04

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Podeli

(FotoUnsplash / Copernico)

Die Büromärkte in Südosteuropa (SOE) starteten mit stabilen Indikatoren ins Jahr 2026. In den meisten Hauptstädten herrschten weiterhin niedrige Leerstandsquoten, das Angebot an hochwertigen Bürogebäuden war begrenzt, und die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen und nachhaltigen Büroflächen war stark.

Dies geht aus den neuesten Daten von CBRE hervor, einem weltweit führenden Beratungsunternehmen im Immobilien- und Investmentsektor.

Den Daten für das erste Quartal 2026 zufolge zeigt der Büromarkt in der Region trotz unterschiedlicher Projektzahlen in den einzelnen Märkten einen stabilen Trend. Mieter legen bei ihren Mietentscheidungen zunehmend Wert auf die Qualität und Ausstattung der Flächen, attraktive Standorte und die Einhaltung von ESG-Standards.

Infolge dieser Trends verstärkt sich die Marktpolarisierung. Die Kluft zwischen modernen Büros höchster Qualität und dem älteren, weniger wettbewerbsfähigen Segment der Bürogebäude wächst.

Anhaltend niedrige Leerstandsquoten in Südosteuropa

Die Leerstandsquoten für Büroflächen in Südosteuropa bleiben im Vergleich zu historischen Durchschnittswerten niedrig. Dies bestätigt die anhaltende Attraktivität der Region für Mieter trotz des schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfelds.

(FotoUnsplash/TheStandingDesk)

Zagreb und Ljubljana zählen weiterhin zu den Märkten mit dem größten Mangel an verfügbaren Büroflächen, mit Leerstandsquoten von rund 2 % bzw. 3 %, während diese in Belgrad bei 4,4 % liegen.

In Sofia ist der Leerstand von Büroflächen zwar mit knapp 12 % insgesamt noch höher, der Abwärtstrend setzt sich jedoch fort. In mehreren wichtigen Geschäftsvierteln liegt der Leerstand bereits unter 10 %.

Dies verdeutlicht einen deutlichen Unterschied zwischen hochwertigen und weniger hochwertigen Büroflächen. In der gesamten Region schränkt die begrenzte Verfügbarkeit moderner und gut gelegener Gebäude die Auswahl an Mietern weiterhin ein und sorgt für günstige Marktbedingungen für Unternehmen.

Ljubljana: Hochwertiges Neubauangebot stößt auf starke Marktresonanz

Seit Anfang 2026 zeichnet sich Ljubljana als aktivster Büromarkt der Region aus. In den vergangenen Monaten wurde ein signifikantes Volumen an neuen Büroflächen vermietet, ohne dass sich dies merklich auf die Leerstandsquote auswirkte. Dies deutet klar auf eine starke und stabile Nachfrage hin.

Im ersten Quartal 2026 wurden zwei Großprojekte abgeschlossen, die dem Markt rund 46.000 m² moderne Bürofläche hinzufügten. Trotzdem blieb die Leerstandsquote mit rund 3 % niedrig, was den Mietpreisanstieg zusätzlich begünstigte.

– Die Fähigkeit des Marktes in Ljubljana, signifikante neue Büroflächen bei gleichzeitig sehr niedrigen Leerstandsquoten zu vermieten, bestätigt die Mieternachfrage sowie die anhaltende Nachfrage nach hochwertigen und nachhaltigen Büroimmobilien. Diese Ergebnisse zeigen, dass sich ein solches Angebot auch in Zeiten verstärkter Bautätigkeit erfolgreich vermarkten lässt und gleichzeitig eine solide Basis für eine weitere, gezielte Marktentwicklung schafft - so Ivan Stojić, Leiter der Abteilung Büroflächen für die Adria-Region bei CBRE.

Erwartete Neubauprojekte in der kommenden Zeit

Der Bürobau in Südosteuropa bleibt aktiv, wobei die Dynamik zwischen den einzelnen Märkten variiert.

(FotoShutterstock.com/insta_photos)

Nach einem starken Investitionszyklus im Jahr 2025 erlebt Belgrad derzeit eine vorübergehende Abschwächung. Die nächste bedeutende Welle neuer Bürogebäude wird daher erst nach 2027 erwartet.

Aktuell befinden sich über 180.000 m² Bürofläche im Bau, deren Fertigstellung in den nächsten drei Jahren geplant ist.

In Zagreb wird rege an neuen Bürogebäuden gebaut, vorwiegend im zentralen Geschäftsviertel. Es wird erwartet, dass der Großteil der neuen Flächen in den Jahren 2026 und 2027 fertiggestellt sein wird.

Bis Ende 2026 werden voraussichtlich rund 30.600 m² neue Bürofläche fertiggestellt sein, während für 2027 ein etwas größeres Angebot erwartet wird.

– Diese neue Angebotswelle dürfte Umzüge fördern und größere internationale Mieter nach Zagreb locken. Angesichts der historisch niedrigen Leerstandsquoten und der hohen Baukosten stehen jedoch sowohl Investoren als auch Mieter weiterhin unter Druck hinsichtlich der Mieten und der Kosten für den Büroausbau.

Mit dem Bau neuer Gewerbeimmobilien wird ein Anstieg der Mieten und der Leerstandsquote erwartet, was zu einem besseren Marktgleichgewicht führen wird, so Edmund Krznarić, Leiter der Abteilung Büroflächen für den kroatischen Markt bei CBRE.

In den kommenden zwei Jahren setzt Ljubljana seinen Wachstumskurs mit mehreren größeren und mittelgroßen Projekten fort.

(FotoShutterstock.com/Dnipro Assets)

Nach der Fertigstellung zweier neuer Gebäude im ersten Quartal werden bis Ende des laufenden Jahres voraussichtlich weitere 12.500 m² fertiggestellt, während bis 2027 rund 55.000 m² geplant sind.

Sofia zählt weiterhin zu den aktivsten Märkten der Region mit den meisten laufenden Bauprojekten. Bis Ende 2026 sollen rund 150.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt werden.

Der Großteil der neuen Flächen befindet sich außerhalb des zentralen Geschäftsviertels, da in den zentralen Stadtteilen nur begrenzt Flächen verfügbar sind.

Die Entwicklung des Gewerbeflächenmarktes wird sich weiterhin schrittweise vollziehen, wodurch das Risiko einer Übersättigung verringert wird.

Diese Entwicklungsdynamik orientiert sich weitgehend an der Nachfrage der Mieter und trägt weiterhin zur Marktstabilität sowie zu nachhaltigen Mietpreisen in Top-Lagen bei.

Mieten für Büros höchster Qualität stehen unter ständigem Aufwärtsdruck

Die Mieten für hochwertige Büros in Südosteuropa steigen weiter, begünstigt durch das begrenzte Angebot und die anhaltend hohe Nachfrage nach modernen, qualitativ hochwertigen Räumlichkeiten.

(FotoUnsplash/Dane Deaner)

In einigen Märkten sind die Mieten bereits gestiegen, während der Druck in anderen aufgrund der gestiegenen Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen weiterhin deutlich spürbar ist.

Die aktuellen Mietpreise für Büros höchster Qualität liegen bei 20,50 €/m² in Ljubljana, 20,00 €/m² in Sofia, 18,50 €/m² in Belgrad und 18,00 €/m² in Zagreb. Weiteres Wachstum wird erwartet, insbesondere in zentralen Geschäftsvierteln und für Gebäude, die den Anforderungen der Mieter sowie ESG-Standards entsprechen.

Obwohl auch im Segment der Bürogebäude zweiter Klasse ein Mietanstieg zu verzeichnen war, fällt dieser moderater aus. Dies verstärkt den Unterschied zwischen Büros höchster Qualität und dem älteren, weniger wettbewerbsintensiven Segment.

Diese Trends bestätigen, dass Qualität zu einem zentralen Faktor auf dem Büromarkt in Südosteuropa geworden ist.

Nachhaltigkeit als wichtiger Marktstandard

Was anfänglich eine klare Marktpräferenz darstellte, hat sich heute zu einem grundlegenden Strukturwandel auf den Büromärkten Südosteuropas entwickelt.

(FotoLI CHAOSHU/shutterstock.com)

Der Fokus auf Qualität ist fest in den Entscheidungsprozessen der Mieter verankert. Nachhaltigkeit, die Einhaltung von ESG-Standards und modernes, nutzerorientiertes Design sind zu unerlässlichen Wettbewerbsvoraussetzungen geworden und nicht mehr nur Differenzierungsmerkmale.

In allen Märkten der Region fordern Mieter zunehmend zertifizierte, energieeffiziente Bürogebäude, flexible Raumlösungen für hybride Arbeitsmodelle sowie Standorte mit guter Anbindung und vielfältigen Angeboten für die Mitarbeiter.

Infolgedessen ist der Markt zunehmend polarisiert. Ältere Bürogebäude, die nicht den modernen technischen und nachhaltigen Standards entsprechen, verzeichnen steigende Leerstandsquoten, während nachhaltige Büros höchster Qualität kontinuierlich bessere Ergebnisse erzielen – mit höherer Auslastung und stärkerem Mietwachstum.

– In den Märkten Südosteuropas prägt der Trend zu höherwertigen Büros die Marktdynamik maßgeblich. So wechseln beispielsweise in Sofia immer mehr Mieter von Gebäuden der Klasse B in Gebäude der Klasse A, was das Mietwachstum weiter ankurbelt und die Veralterung des wettbewerbsschwachen Bürosegments beschleunigt.

- Nachhaltigkeit und Gesamtleistung von Gebäuden sind heute entscheidende Faktoren für die langfristige Wettbewerbsfähigkeit - so Hristo Karakostov, Leiter der Abteilung Büroflächen für den bulgarischen Markt bei CBRE.

Trends bei der Anmietung von Büroflächen bestätigen die Marktreife

Neben den Entwicklungen bei Leerstandsquoten und Mieten werden die Büromärkte in der Region auch von einer Reihe struktureller Trends geprägt.

Die Aktivitäten auf dem Mietmarkt konzentrieren sich vor allem auf die Verlängerung bestehender Verträge und die Optimierung der Flächenauslastung, insbesondere in reiferen Märkten. Dies spiegelt die vorsichtige, aber strategische und effizienzorientierte Herangehensweise der Mieter wider.

Gleichzeitig werden die neuen Anforderungen an Büroflächen immer selektiver und werden vor allem von Unternehmen, Technologieunternehmen und Dienstleistungsunternehmen bestimmt.

Zentrale Geschäftsviertel bleiben ein wichtiger Nachfrageschwerpunkt, während gut vernetzte, dezentrale Geschäftscluster an Bedeutung gewinnen und Mietern mehr Flexibilität und ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.

Dieser Trend wird durch die zunehmende Akzeptanz flexibler und hybrider Arbeitsmodelle, insbesondere in größeren Märkten wie Belgrad und Sofia, weiter verstärkt.

Zusammengenommen deuten diese Indikatoren auf einen zunehmend reifen Büroflächenmarkt in Südosteuropa hin, der immer stärker von den Bedürfnissen und Strategien der Mieter geprägt wird.

Weitere Informationen zur CBRE Group, Inc. finden Sie unter www.cbre.rs.

Unternehmen

CBRE d.o.o. Beograd

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01.01.1970. | Nachrichten

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