Prijava

Moja eKapija

Kontakt

Početna

Vesti

Kvalitet postaje ključni pokretač transformacije tržišta kancelarijskog prostora - Zakupnine za poslovne objekte najvišeg kvaliteta u JIE regionu nastavljaju uzlazni trend

Izvor: PR

Četvrtak, 30.04.2026.

10:54

Komentari

Podeli

(Foto: Unsplash / Copernico)

Tržišta kancelarijskog prostora u Jugoistočnoj Evropi (JIE) ušla su u 2026. godinu sa stabilnim pokazateljima, uz kontinuirano niske stope slobodnog prostora u većini glavnih gradova, ograničenu ponudu najkvalitetnijih poslovnih objekata i snažnu potražnju zakupaca za visokokvalitetnim i održivim kancelarijama.

Na to ukazuju najnoviji podaci kompanije CBRE, vodeće globalne savetodavne kompanije u sektoru nekretnina i investicionih usluga.

Prema podacima za prvi kvartal 2026. godine, uprkos razlikama u broju projekata u razvoju i izgradnji među pojedinim tržištima, tržište kancelarijskog prostora u regionu pokazuje stabilan trend, pri čemu zakupci sve češće u svojim odlukama o zakupu daju prednost kvalitetu i specifikaciji prostora, atraktivnim lokacijama i usklađenosti sa ESG standardima.

Kao rezultat ovih trendova, sve je izraženija polarizacija tržišta, uz rastući jaz u poslovanju između modernih kancelarija najvišeg kvaliteta i starijeg, manje konkurentnog segmenta kancelarijskih objekata.

Kontinuirano niske stope slobodnog prostora širom JIE regiona

Nivoi slobodnog kancelarijskog prostora u JIE regionu ostaju niski u poređenju sa istorijskim prosekom, što potvrđuje kontinuiranu atraktivnost regiona za zakupce, uprkos izazovnom makroekonomskom okruženju.

(Foto: Unsplash/TheStandingDesk)

Zagreb i Ljubljana i dalje se ubrajaju među tržišta sa najizraženijim deficitom raspoloživog prostora, sa stopama nepopunjenosti od oko 2% i 3%, dok na tržištu Beograda ona iznosi 4,4%.

U Sofiji, iako je ukupan nivo slobodnog kancelarijskog prostora i dalje viši i iznosi nešto ispod 12%, trend opadanja stope slobodnog prostora se nastavlja, pri čemu više ključnih poslovnih distrikata već beleži nepopunjenost ispod 10%.

Ovo jasno ukazuje na izraženu razliku između kancelarija najvišeg i nižeg kvaliteta. Na nivou celog regiona, ograničena dostupnost savremenih i zgrada sa dobrom lokacijom i dalje sužava izbor zakupaca i održava tržišne uslove povoljne za vlasnike poslovnih objekata.

Ljubljana: Kvalitetna nova ponuda nailazi na snažan odziv tržišta

Ljubljana se od početka 2026. godine izdvaja kao najaktivnije tržište kancelarijskog prostora u regionu, gde je tokom proteklih meseci apsorbovan znatan obim novog kancelarijskog prostora, bez vidljivog uticaja na stopu slobodnog prostora, što jasno ukazuje na snažnu i stabilnu potražnju.

Tokom prvog kvartala 2026. godine završena su dva velika projekta, čime je tržištu dodato oko 46.000 m² modernog kancelarijskog prostora. Uprkos tome, stopa slobodnog prostora ostala je niska, na nivou od oko 3%, stavljajući dodatni pritisak na rast zakupnina.

- Sposobnost tržišta u Ljubljani da apsorbuje značajnu novu kancelarijsku ponudu uz zadržavanje veoma niskih nivoa nepopunjenosti potvrđuje potražnju zakupaca, kao i kontinuiranu tražnju za kvalitetnim, održivim kancelarijskim objektima.

Ovakvi rezultati pokazuju da se takva ponuda može uspešno plasirati i u periodima pojačane izgradnje, istovremeno stvarajući snažnu osnovu za dalji, pažljivo usmeren razvoj tržišta - izjavio je Ivan Stojić, rukovodilac Odeljenja za kancelarijski prostor za Adria regiju u kompaniji CBRE.

Očekivani novi objekti u narednom periodu

Buduća izgradnja kancelarija u JIE regionu ostaje aktivna, uz razlike u dinamici među pojedinim tržištima.

(Foto: Shutterstock.com/insta_photos)

Nakon snažnog investicionog ciklusa tokom 2025. godine, Beograd trenutno beleži privremeno usporavanje, pa se naredni značajniji talas novih poslovnih objekata na tržištu očekuje u periodu nakon 2027. godine.

Trenutno je u izgradnji više od 180.000 m² kancelarijskog prostora, čiji je završetak planiran u naredne tri godine.

Zagreb beleži aktivnu izgradnju novih kancelarijskih objekata, pretežno u centralnoj poslovnoj zoni, uz očekivanje da će veći deo nove ponude biti završen tokom 2026. i 2027. godine.

Do kraja 2026. godine očekuje se završetak približno 30.600 m² novog kancelarijskog prostora, dok se tokom 2027. godine predviđa nešto veća nova ponuda.

- Ovaj novi talas ponude trebalo bi da podstakne relokacije i privuče veće međunarodne zakupce u Zagreb. Ipak, s obzirom na istorijski niske stope slobodnog prostora i povišene troškove izgradnje, i investitori i zakupci i dalje su pod pritiskom u pogledu visine zakupnina i troškova opremanja kancelarija.

Sa izgradnjom novih poslovnih objekata, očekuje se da će tržište beležiti rast i zakupnina i stopa slobodnog prostora, što će dovesti do bolje ravnoteže na tržištu - izjavio je Edmund Krznarić, rukovodilac Odeljenja za kancelarijski prostor za tržište Hrvatske u kompaniji CBRE.

Ljubljana u naredne dve godine nastavlja put rasta, sa nekoliko većih i projekata srednje veličine.

(Foto: Shutterstock.com/Dnipro Assets)

Nakon što su dva nova objekta završena tokom prvog kvartala, do kraja tekuće godine očekuje se završetak dodatnih 12.500 m², dok je za period do 2027. godine planirano još približno 55.000 m².

Sofija je i dalje jedno od najaktivnijih tržišta sa najvećim brojem projekata u izgradnji u regionu, sa oko 150.000 m² novog kancelarijskog prostora čiji se završetak očekuje do kraja 2026. godine.

Veći deo nove ponude se nalazi van centralne poslovne zone, usled ograničene dostupnosti zemljišta u centralnim delovima grada.

Razvoj tržišta poslovnog prostora e nastaviće da se odvija postepeno, čime se smanjuje rizik od prezasićenja.

Ovakva dinamika razvoja u velikoj meri je usklađena sa potražnjom zakupaca i nastavlja da podržava stabilnost tržišta, kao i održive nivoe zakupnina na ključnim lokacijama.

Zakupnine za kancelarije najvišeg kvaliteta pod stalnim uzlaznim pritiskom

Zakupnine za kancelarije najvišeg kvaliteta u Jugoistočnoj Evropi nastavljaju uzlazni trend, čemu doprinosi ograničena ponuda i stabilna potražnjom zakupaca za visokokvalitetnim, modernim objektima.

(Foto: Unsplash/Dane Deaner)

Na pojedinim tržištima već je zabeležen rast zakupnina, dok je na drugima pritisak i dalje izražen, usled pojačane potražnje za kvalitetan kancelarijski prostor.

Trenutni nivoi zakupnina za kancelarije najvišeg kvaliteta iznose 20,5 €/m² u Ljubljani, 20,0 €/m² u Sofiji, 18,5 €/m² u Beogradu i 18,0 €/m² u Zagrebu, uz očekivani dalji rast, posebno u centralnim poslovnim zonama i za objekte koji ispunjavaju zahteve zakupaca i ESG standarde.

Iako i sekundarni segment kancelarijskih objekata beleži rast zakupnina, taj rast ostaje umereniji, čime se dodatno produbljuje razlika u poslovanju kancelarija najvišeg kvaliteta i starijeg, manje konkurentnog segmenta.

Ovi trendovi potvrđuju da je kvalitet postao ključni pokretač na tržištu na kancelarijskog prostora širom JIE regiona.

Održivost kao ključni tržišni standard

Ono što je u početku predstavljalo jasnu tržišnu preferenciju danas je preraslo u fundamentalnu strukturnu promenu na tržištima kancelarijskog prostora JIE regiona.

(Foto: LI CHAOSHU/shutterstock.com)

Pomak ka kvalitetu sada je čvrsto ugrađen u procese donošenja odluka zakupaca, dok su održivost, usklađenost sa ESG standardima i moderan, korisnički orijentisan dizajn postali osnovni preduslovi konkurentnosti, a ne faktori diferencijacije.

Na svim tržištima regiona, zakupci sve više insistiraju na sertifikovanim, energetski efikasnim kancelarijskim objektima, fleksibilnim prostornim rešenjima koja podržavaju hibridne modele rada, kao i lokacijama koje nude dobru povezanost i bogat spektar sadržaja za zaposlene.

Kao posledica toga, tržište beleži sve izraženiju polarizaciju. Stariji kancelarijski objekti koji ne ispunjavaju savremene tehničke i održive standarde suočavaju se sa rastućom stopom slobodnog prostora, dok održive kancelarije najvišeg kvaliteta kontinuirano ostvaruju bolje rezultate, uz višu popunjenost i snažniji rast zakupnina.

- Na tržištima JIE regiona, pomak ka kancelarijama višeg kvaliteta snažno oblikuje tržišnu dinamiku. Na primer, u Sofiji sve veći broj zakupaca prelazi iz objekata B klase u objekte A klase, što dodatno podstiče rast zakupnina i ubrzava zastarevanje nedovoljno konkurentnog kancelarijskog segmenta.

Održivost i ukupne performanse zgrada danas su ključni pokretači dugoročne tržišne konkurentnosti - izjavio je Hristo Karakostov, rukovodilac Odeljenja za kancelarijski prostor za tržište Bugarske u kompaniji CBRE.

Trendovi u zakupu poslovnog prostora potvrđuju zrelost tržišta

Pored kretanja stopa slobodnog prostora i zakupnina, kancelarijska tržišta širom regiona dodatno oblikuju brojni strukturni trendovi.

Aktivnosti na tržištu zakupa u velikoj meri su usmerene na produženje postojećih ugovora i optimizaciju zauzetosti prostora, naročito na zrelijim tržištima, što odražava oprezan, ali strateški i efikasno orijentisan pristup zakupaca.

Istovremeno, novi zahtevi za prostorom postaju sve selektivniji i predvođeni pre svega korporativnim, tehnološkim i profesionalnim uslužnim sektorima.

Centralne poslovne zone i dalje predstavljaju ključni fokus potražnje, dok dobro povezani, decentralizovani poslovni klasteri dobijaju na značaju, nudeći zakupcima veću fleksibilnost i povoljniji odnos cene i kvaliteta.

Ovaj trend dodatno je podstaknut sve širim prihvatanjem fleksibilnih i hibridnih modela rada, naročito na većim tržištima poput Beograda i Sofije.

U celini posmatrano, ovi pokazatelji ukazuju na sve izraženiju zrelost tržišta kancelarijskog prostora u Jugoistočnoj Evropi, koja su u sve većoj meri oblikovana potrebama i strategijama zakupaca.

Za više informacija o kompaniji CBRE Group, Inc. posetite sajt www.cbre.rs.

Firme:

CBRE d.o.o. Beograd

Tagovi:

CBRE

Odeljenje za kancelarijski prostor za Adria regiju u kompaniji CBRE

Odeljenje za kancelarijski prostor za tržište Hrvatske u kompaniji CBRE

Odeljenje za kancelarijski prostor za tržište Bugarske u kompaniji CBRE

Komentari

Vaš komentar

Rubrike za dalje čitanje

Retrospektiva investicija

Potpuna informacija je dostupna samo komercijalnim korisnicima-pretplatnicima i neophodno je da se ulogujete.

Zaboravili ste šifru? Kliknite OVDE

Za besplatno probno korišćenje, kliknite OVDE

Pratite na našem portalu vesti, tendere, investicione projekte, grantove i pravnu regulativu.

Registracija na eKapiji vam omogućava pristup potpunim informacijama i dnevnom biltenu

Naš dnevni ekonomski bilten će stizati na vašu mejl adresu krajem svakog radnog dana. Bilteni su personalizovani prema interesovanjima svakog korisnika zasebno, uz konsultacije sa našim ekspertima.