Cijene nekretnina u Crnoj Gori ostaju visoke, do 75% novogradnje kupuje se kao investicija

Tržište nekretnina u Crnoj Gori nakon perioda izrazitog rasta ulazi u fazu stabilizacije cijena, dok se broj transakcija smanjuje. Ipak, zbog visokih troškova gradnje i ograničene ponude atraktivnih lokacija, još nema naznaka značajnijeg pada cijena. Prema riječima predsjednika Udruženja agencija za nekretnine Stefana Miškovića, u posljednjih godinu dana svjedočimo stabilizaciji na visokom nivou, nakon perioda izrazito turbulentnog rasta. Iako su cijene i dalje rasle, navodi Mišković, taj rast više nije dvocifren kao što je to bio slučaj neposredno nakon pandemije i priliva stranih državljana usljed geopolitičkih kriza.

Tržište se polako hladi u smislu broja transakcija, ali se cijene ne spuštaju jer su inputi (cijena građevinskog materijala, nedostatak i cijena radne snage) i dalje visoki, dok su atraktivne lokacije na primorju i u Podgorici postale ograničen resurs. Možemo reći da smo prešli iz faze agresivnog skoka u fazu cjenovnog "platoa" - kazao je on za Bankar.

Mišković ne očekuje da će cijene nekretnina tokom naredne godine nastaviti da rastu dosadašnjim tempom. Znakovi usporavanja tražnje već su, prema njegovim riječima, vidljivi u segmentu novogradnje na perifernim lokacijama, dok se tržište sve jasnije dijeli prema vrsti i položaju nekretnina.

- Već sada vidimo jasne znake usporavanja tražnje za novogradnjom na perifernim lokacijama. Tržište se počinje segmentisati. Premium nekretnine na obali i centralnim zonama Podgorice će zadržati, pa čak i blago povećati vrijednost, jer za njima postoji konstantna inostrana i investiciona potražnja. Masovna stanogradnja i stariji stanovi na manje atraktivnim lokacijama moraće da koriguju cjenovna očekivanja ukoliko prodavci žele brzu realizaciju. Kupci su postali oprezniji, a period zadržavanja takvih nekretnina na oglasima se značajno produžio - navodi sagovornik.

Jedan od podataka koji najbolje pokazuje specifičnost crnogorskog tržišta jeste rezultat Popisa stanovništva iz 2023. godine, prema kojem je broj stambenih jedinica porastao 25%, dok je broj stanovnika uvećan svega 0,6%. Velika razlika između ova dva pokazatelja ukazuje na značajan udio kupovine nekretnina radi investiranja ili sezonskog boravka.

- Taj podatak sa Popisa je najjasniji dijagnostički prikaz naše ekonomije. Na osnovu stanja na terenu, procjenjujemo da u novogradnji (posebno na primorju i u turističkim centrima na sjeveru) između 60% i 75% kupovina otpada na investiciono ili sezonsko stanovanje. Kupci su dominantno stranci, naša dijaspora, ali i domaći građani sa viškom kapitala koji u nekretninama vide jedini siguran štit od inflacije, s obzirom na to da je tržište kapitala u Crnoj Gori nerazvijeno. Razlika između rasta broja stanova i stagnacije populacije jasno govori da zidamo "investicione sefove", a ne domove za nove porodice - navodi Mišković.

Pri procjeni da li je ponuda nekretnina na određenom tržištu premašila dugoročnu tražnju, Udruženje agencija za nekretnine prati vrijeme potrebno za prodaju stana, odnos cijene nekretnine i prihoda od njenog izdavanja, kao i strukturu kupaca prema načinu finansiranja kupovine.

- Da bismo ocijenili "pregrijanost" tržišta, u Udruženju pratimo tri ključna indikatora. Vrijeme apsorpcije: Koliko je vremena potrebno da se proda prosječan stan od trenutka oglašavanja. Taj period se u Podgorici u posljednjih pola godine produžio. Odnos cijene i prinosa od rente (Rental Yield): Kada cijena kvadrata raste brže od cijene zakupa, prinos pada. Ako prinos padne ispod 4-5% godišnje, tržište gubi smisao za investitore. Udio keš kupaca u odnosu na kreditne kupce: Zdravo tržište počiva na kreditnim kupcima (domaćem stanovništvu). Kada keš kupci apsolutno dominiraju, to znači da tržište zavisi od spekulativnog kapitala ili stranog priliva, što ga čini ranjivim na eksterne šokove - objasnio je sagovornik.

Kada je riječ o sjeveru Crne Gore, Mišković smatra da se turistički centri Kolašin i Žabljak ne mogu posmatrati na isti način kao opštine koje se suočavaju sa slabljenjem lokalne ekonomije i nepovoljnim demografskim kretanjima.

- Sjever se mora posmatrati dvostruko. S jedne strane imate Kolašin i Žabljak, koji funkcionišu kao izolovana turističko-investiciona ostrva. Tu postoji ogroman investicioni zamah i kapital se sliva zbog skijališta i autoputa, bez obzira na lokalnu demografiju. S druge strane, opštine poput Pljevalja, Berana ili Bijelog Polja predstavljaju tržište koje strukturno slabi. Niske ulazne cijene tamo nisu investiciona prilika, već odraz nedostatka tražnje. Tržište nekretnina prati radna mjesta i infrastrukturu. Bez snažne državne ekonomske intervencije, otvaranja realnog sektora i zadržavanja mladih, te opštine ne mogu privući kapital samo na osnovu jeftinog kvadrata - smatra Mišković.

Posebno zabrinjava položaj mladih domaćih kupaca u Podgorici. Rast cijena stanova tokom posljednjih pet godina bio je znatno brži od rasta njihove kupovne moći, dok su inflacija i visoke kamatne stope dodatno otežale pristup stambenim kreditima.

- Jaz se, nažalost, dramatično produbio u posljednjih nekoliko godina. Ako uzmemo u obzir da je prosječna cijena kvadrata u Podgorici danas neuporedivo viša nego prije pet godina, dok je rast prosječnih zarada (iako ga je bilo kroz programe poput Evrope Sad) neutralisan inflacijom i visokim kamatnim stopama, dolazimo do zabrinjavajuće situacije. Mladi bračni par sa prosječnim crnogorskim platama danas jedva može da se kvalifikuje za stambeni kredit za dvosoban stan bez značajnog učešća koje im obično obezbjeđuju roditelji. Stanovanje za mlade je prešlo iz kategorije normalnog životnog koraka u kategoriju luksuza - kazao je Mišković.

Razlika između građana koji nekretninu kupuju da bi u njoj živjeli i onih koji je posmatraju kao investiciju vidljiva je u načinu finansiranja, izboru lokacije, vrsti stana i osjetljivosti na kamatne stope i alternativne mogućnosti ulaganja.

- Apsolutno, to su dva potpuno različita ekosistema. Kupci za ličnu upotrebu (End-users): Najčešće su kreditni kupci. Njihov primarni fokus je mikrolokacija (blizina škole, vrtića, parking). Izuzetno su osjetljivi na promjene Euribora i uslove kreditiranja. Čim kamate porastu, ovaj segment se povlači ili odlaže kupovinu. Investicioni kupci: Dominantno kupuju gotovinom. Traže manje jedinice (jednosobne stanove i garsonjere) na lokacijama atraktivnim za kratkoročno ili dugoročno izdavanje. Manje su osjetljivi na cijenu kredita, ali su veoma osjetljivi na alternativne prinose. Ako kamate na štednju ili prinosi na državne obveznice postanu atraktivniji, dio ovih kupaca može preusmjeriti svoj kapital van nekretnina, mada je na našem tržištu ta kultura diverzifikacije i dalje u povoju - zaključio je Mišković.