Koliko zaista košta kupovina stana u Srpskoj: Notari, hipoteke i skriveni troškovi

Kupci nekretnina u Republici Srpskoj obično vjeruju da je najteži dio posla iza njih kada pronađu odgovarajući stan i dogovore cijenu, a onda se suoče sa hrpom papirologije i dodatnim troškovima koji nerijetko prelaze i nekoliko hiljada maraka.

Notarske usluge, upis vlasništva, procjena nekretnine, hipoteka, osiguranja i brojne takse samo su dio onoga što moraju platiti prije nego što preuzmu ključeve.

Cijela procedura, od pronalaska stana do uknjižavanja vlasništva, u prosjeku traje oko dva mjeseca, ali se nerijetko i produži.

Tako će, na primjer, za stan vrijedan od 150.000 do 200.000 KM obavezni troškovi notara i upisa vlasništva sigurno premašiti 1.000 KM, i to samo ako nije kupljen na kredit.

Predsjednik Notarske komore Republike Srpske Borislav Radić objašnjava za Capital da nema velike razlike u kupovini stanova u novogradnji i starogradnji, ali da u pojedinim slučajevima mogu nastati dodatni troškovi.

– Kupac će za dodatne troškove platiti otprilike od 1.000 do 1.100 KM. Ako se stan kupuje kreditom, onda se mora računati na trošak od još toliko – kaže Radić.

Iako zakon propisuje da kupac i prodavac solidarno snose troškove, u praksi gotovo sve obaveze padaju na teret kupca, kaže Radić.

– Imao sam slučaj da završimo sve za tri dana, ali i slučajeve u kojima se probiju rokovi, pa se potpisuju aneksi. Mi u ugovorima najčešće, ako je situacija idealna, ostavimo rok do 60 dana za realizaciju, ali dešava se da i taj rok bude probijen – kaže Radić.

Prvi korak je, objašnjava, notarski ugovor, koji za stan ove vrijednosti košta od 550 do 650 KM. Potom se plaća upis vlasništva u katastru, a za stan vrijedan 200.000 KM taj trošak iznosi 400 KM.

Na to se dodaje i taksa od 50 KM za troškove katastra, odnosno ukupno 450 KM za Republičku upravu za geodetske i imovinsko-pravne poslove Republike Srpske.

– Kupovina na kredit donosi nove obaveze. Pored kupoprodajnog ugovora, zaključuje se i poseban notarski ugovor o hipoteci, čija cijena za kredit ove vrijednosti iznosi između 550 i 650 KM. Nakon toga slijedi i upis hipoteke u katastar po istoj tarifi kao i upis vlasništva – kaže Radić.

U praksi konačan račun često bude i veći od onoga što pokazuju notarske tarife, jer dodatne troškove donosi i procedura odobravanja stambenog kredita.

Kupci koji finansiranje obezbjeđuju putem kredita moraju računati i na zahtjeve banaka, od platnih lista i potvrde o zaposlenju do vjenčanih listova i druge dokumentacije.

Kod kupovine stana na kredit banka gotovo uvijek traži procjenu ovlašćenog vještaka, a taj trošak najčešće snosi kupac. U praksi se ovaj iznos kreće između 200 i 250 KM.

Iskustvo jedne Banjalučanke, koja je stan kupila na kredit direktno od investitora, pokazuje da se tokom postupka mogu pojaviti i troškovi na koje kupci uopšte ne računaju.

Ona je nedavno završila kupovinu stana od 90 kvadratnih metara u novogradnji i navodi da je tokom postupka osjetila koliko prikupljanje dokumentacije i probijanje rokova mogu povećati konačan račun.

U banci su od nje tražili da otvori račun i ugovori premium paket, čije održavanje košta između 15 i 20 KM mjesečno.

– Nije mnogo, ali za 20 godina skupi se fina suma od najmanje 3.600 KM. Morala sam platiti i jednokratno osiguranje kredita, što je iznosilo 1.350 KM. Taj iznos mora se uplatiti prije nego što kredit uopšte bude odobren. Procjenu stana platila sam 250 KM, s tim da nije bilo naknade za obradu kredita, pa to nismo morali platiti – objasnila je ona.

Kaže da je potom morala platiti i polisu životnog osiguranja sa minimalnom premijom od 550 KM godišnje, koju može naplatiti nakon deset godina, što je oko 17.000 KM.

Prvi notarski ugovor sa investitorom platila je 970 KM, a nakon toga još 350 KM za aneks zbog produženja roka za isplatu. Kada je sve odobreno, platili su još 970 KM za ugovor o kreditu sa bankom i investitorom.

– Dodatni trošak pojavio se zato što smo kupili stan direktno od investitora, zbog čega nam je bio potreban list nepokretnosti za kompletnu zgradu. Investitor ovaj dokument vadi svakih šest mjeseci, a kupac banci ne može priložiti dokument stariji od 30 dana. U mom slučaju list je bio stariji, a investitor je na jednoj parceli izgradio dvije zgrade sa četiri lamele. Morala sam izvaditi 29 listova, za svaki stan pod hipotekom. Svaki sam platila po 15 KM, odnosno ukupno 435 KM. Nakon toga platili smo uknjižavanje hipoteke 580 KM – kaže ona.

Radić objašnjava da se dodatni izdaci često pojavljuju i zbog administrativnih procedura, naročito ako se probiju rokovi za realizaciju kredita, što donosi nove troškove.

Do probijanja rokova dolazi kada kupci ne prikupe dokumentaciju na vrijeme, kada kasni obrada zahtjeva u banci ili zbog drugih administrativnih razloga.

Dešavalo se da kupac ne prikupi dokumentaciju, da mu direktor ne potpiše potvrde, pa čak i da je bankarski referent na godišnjem odmoru i ne realizuje zahtjev za kredit na vrijeme.

Ako novac nije isplaćen u roku predviđenom ugovorom, najčešće se zaključuje aneks, a u pojedinim slučajevima potpisuje se novi ugovor.

– Ponekad stranke ne žele aneks, nego potpisuju novi ugovor. Inače, aneks se plaća u visini od 50 odsto cijene osnovnog ugovora, što je u našem primjeru od 250 do 300 KM – objašnjava Radić.

Prošle godine u Republičkoj upravi za geodetske i imovinsko-pravne poslove Republike Srpske registrovana su ukupno 18.172 kupoprodajna ugovora, kojima je prometovano 37.950 nepokretnosti, ukupne ostvarene vrijednosti od približno 1,37 milijardi KM.

Prosječna cijena stana u Republici Srpskoj iznosila je 2.567 KM po kvadratnom metru i bila je za oko 115 KM viša nego 2024. godine.