(AG Nekretnine) Dunavska orijentacija Beograda – mašine na lokaciji budućeg Tržnog centra na Ada Huji

Obično razvoj lokacija namenjenih gradnji velikih projekata i poduhvata zahteva veliko umeće i znanje, obezbeđenje potrebnog budžeta i puno strpljenja. Bez znanja i umeća, preduzetnički njuh koji namiriše uspeh, ne može ništa realizovati bez potrebnog budžeta. A i strpljenje ima svoje mesto koje nije bilo koje! Na kraju sreća takođe mora da bude deo ove dobitne kompozicije jer bez nje nikakva pamet, nikakve pare niti ikakvo strpljenje ne mogu doprineti uspehu.

U opšte poznatom procesu prostornog planiranja, urbanističko programiranje („land development“, eng.) zauzima ključno mesto i zajedno sa urbanističkim planiranjem čini jedan segment koji pozitivno opredeljuje razvoj koncepta koji će kulminirati sa završetkom izgradnje planiranog projekta. Ova faza predstavlja najteži deo projekta i jednako je značajan kao i faza prikupljanja i zaokruženja potrebnih finansijskih sredstava.

U razvijenim sredinama, gde su svi procesi u razvoju nekretnina propisani i opšte poznati, urbanističko programiranje predstavlja motor pokretač razvoja lokacije i realizacije željene nekretnine. Tu su redovno obuhvaćene sve urbanističke uzanse i kapaciteti korišćenja za ciljanu lokaciju gde ekologija i zaštita opštih interesa imaju ključno mesto takođe. Obično se prihvatanjem i usvajanjem prethodnih mnogobrojnih studija o uticajima na mnoge parametre i uslove daje podrška i posebna potpora privatnim investitorima da zadovolje opšte propisane javne interese. Kada se sve one zadovolje onda više nema smetnji da se i privatni interes investitora zadovolji. Ovo takođe znači da su sve procedure koje javni interes kompetentno nameće potencijalnom investitoru, nedvosmislene i u skladu sa postojećim pozitivnim zakonskim rešenjima. U tom smislu u daljem razvoju sve merodavne instance koje brane javni interes stoje onda na pozitvnom raspolaganju i daju očekivanu podršku privatnom interesu odnosno investitoru.

Srbija koja pokušava da uobliči, približi i prilagodi svoje zakonodavstvo evropskim standardima u domenu investicija i razvoju nekretnina, ima određenih problema koje koče ove procese. Pored neusaglašenosti postojećih propisa i sporosti u donošenju novih evropsko prihvatljivih i jasnih propisa, u okviru postojeće regulative i tekućih procesa, postoje i slučajevi gde se iz nerazumljivih i neobjašnjivih razloga ne sprovodi nedvosmilena pozitivna podrška razvoju investicija. Uz neočekivano nerazumevanje i sporost u odlučivanju pri donošenju obavezujućih dokumenata koje investitori dugo čekaju, aljkavost, neblagovremenost i neodgovornost merodavnih mogu da navedu investitora u iskrenost javno proklamovanih dobrih namera nadležnih.

U trenutku kada finansijska kriza kao podignuti rušilački talas usporava dalji razvoj mnogih grana privrede širom celog sveta, kada gotovo sve vlade sprovode oporavljajuće mere zaštite i podrške novim investicijama kojih je sada mnogo manje, nelogično zvuči da u Srbiji postoje razvojni poduhvati koji u ovom trenutku moraju da traže podršku javnog interesa. U pojedinim slučajevima čak i kada je javni interes već skoro potpuno zadovoljen! Gubeći iz vida da u najčešćem broju slučajeva završetak tj. fizička realizacije investicije tj. nekretnine, podrazumeva i otvaranje novog broja radnih mesta, prosto je neobjašnjivo da su u Srbiji ovakvi slučajevi mogući i da ipak postoje!

Nove razvojne tačke u Beogradu

U željama i pokušajima da se osavremeni i olakša urbani razvoj Beograda i da se na vreme rezervišu vredna i potencijalna mesta i teritorije za dalji pozitivan razvoj nekretnina i svih pratećih infrastrukturnih sadržaja, donet je Generalni plan Beograda 2003. Sa važnošću u sledećih dvadeset godina, on je trebalo da definiše smernice u kojima se, poštujući očekivanja modernog razvoja grada, olakšava i proces odabira ciljanih odnosno gradu potrebnih investicija od strane potencijalnih investitora.

Između ostalog, poseban strategijski cilj tog GP-a jeste orijentacija Beograda ka Dunavu koji je jedan od dva najznačajnija saobraćajna koridora koji prolaze kroz naš grad i zemlju. Ta orijentacija se ogleda u nizanju različitih privrednih, maritimnih, turističkih, rekreativnih, ali i centralnih i stambenih sadržaja duž desne obale Dunava, kao i značajnijoj, raznovrsnoj izgradnji na levoj obali Dunava. Novost u ovome planu jeste predlog smanjenja industrijskih kapaciteta na području Ade Huje u korist centralnih delatnosti i predlog kompletiranja novih lokacija u zoni Reve. Protezanje novih centralnih sadržaja sa desne obale Dunava dublje ka unutrašnjosti gradskog tkiva biće najdominantnije na Dorćolu i duž Ruzveltove ulice.

Unutar prostornih zona određeno je 57 urbanističkih celina u kojima se posebne karakteristike još bliže grupišu. To su, po pravilu, lokacije rezervisane za vangradske hipermarkete, tržne centre, veletržnice i slično. Novi poslovni kompleks na Adi Huji, između lokoteretne stanice i obale Dunava, ima mogućnost da, sa odgovarajućim sadržajem, postane centar ovog dela grada sa posebnom ulogom unapređenja izgleda grada sa Dunava. Najvredniji potencijal za budući razvoj ove celine je prostor gde se ovaj deo grada spušta na reku a koji je danas najvećim delom neizgrađen. Prirodna ograničenja u ovoj celini su aktivna klizišta na padinama Zvezdare i nesanirana deponija Ada Huja.

Novi centar na Ada Huji

Novim Generalnim Planom definisano je rešenje priobalnog prostora nizvodno od Pančevačkog mosta tako da omogući funkcionisanje Luke „Beograd“, a da se dimenzionisanje planirane lokoteretne stanice i pratećih sadržaja izvrši u detaljnijoj planskoj razradi u skladu sa njenom ulogom, prvenstveno u funkciji Luke i postojećih privrednih sadržaja u ovom delu Beograda. U priobalnom pojasu, između lokoteretne stanice i Dunava, planirana je koncentracija centralnih sadržaja, odnosno specijalizovanog centra na obali Dunava, a što je od značaja za Grad. Ovaj centar će imati vezu sa stambenim zaleđem ali i sa širim gradskim prostorom koje će se ostvariti preko Ruzveltove ulice i ulice Despota Stefana. Uređenjem Dunavskog keja kao zelenog poteza, ovaj centar treba da bude povezan sa sportsko-rekreativnim kompleksom na Adi Huji. Radi ostvarenja tog cilja, Gerneralnim planom Beograda 2003, predviđeno je da „izuzetno u okviru celine Ada Huja (između mosta i fabrike hartije) moguće je izvršiti transformaciju bivše deponije u novi kompleks komercijalnih aktivnosti, izradom urbanističkog projekta umesto konkursa i regulacionog plana, kako je predviđeno za ostale velike projekte.“

Aktuelna situacija

Radi realizacije Generalnog plana Beograda 2003, 2004 godine raspisan konkurs za davanje u zakup zemljišta radi izgradnje trgovačkog centra na Adi Huji. Nakon inicijative (tada) potencijalnog investitora „Montmontaža“ d.d. Zagreb (Montmontažu je 2007. otkupio sadašnji vlasnik, luksemburški fond BRIF - Balkan Reconstruction Investment Fund) da, u saradnji sa trgovačkim lancem i italijanskim partnerom „Mercatone“, na predmetnoj lokaciji realizuje kompleks trgovačkog centra, izrađen i prihvaćen je urbanistički projekat. Tako je formiran novi kompleks čime se pozitivno preispitala mogućnost izgradnje trgovačkog centra na lokaciji Ade Huje što je potvrđeno aktom broj 350.1-446/03-IH-03 od 19.01.2003. godine izdatog od strane Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove.

Usledilo je izdavanje Odobrenja za izgradnju Rešenjem o odobrenju za izgradnju broj 351-351/2005-IH-04 izdato je od 05.08.2005. godine i završen je proces izrade glavnog projekta predajom dokumentacije 02.08.2007. godine u Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove. Studija o proceni uticaja projekta Tržnog centra na Adi Huji na životnu sredinu je na javnom uvidu, koji se završava javnom raspravom 05.02.2009. Rešenje o prihvatanju Studije moglo bi da bude izdato (ako svi rokovi budu poštovani) tokom aprila 2009. Odabran je izvođač radova i čeka se izdavanje Potvrde o prijemu dokumentacije nakon izdavanja Rešenja o prihvatanju Studije o proceni uticaja na životnu sredinu.

Ukoliko ne bude ponovo nekih nepredviđenih iznenađenja negde u aprilu ili maju ove 2009. godine očekuje se početak realizacije ovog projekta. Prvo kroz sanaciju deponije koja je predviđena u okviru pripremnih radova na predmetnoj lokaciji, a zatim i kroz fizičku izgradnju samih objekata. Procenjeni budžet za realizaciju izvođenja ovog poduhvata je oko 86 miliona Evra, a po Ugovoru (isplaćen u celosti) i Aneksu ugovora sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda, naknada za građevinsko zemljište iznosi oko 13.400.000 evra.

Predviđa se da ovaj kompleks zaposli 800 ljudi. To će biti nova radna mesta koja će zauzeti oni koji budu zadovoljili standarde znanja i ponašanja propisane od strane poslodavaca.

Budući kompleks Tržnog centra na Ada Huji čine sledeće celine:

Objekat 1 projektovane površine od 43.153 m2 i Objekat 2 projektovane površine od 6.973 m2 sa otvorenim skladištem površine od cca 4.153 m2.

Objekat 1 je projektovan kao prizemni. Neke od tehnoloških prostorija (u delu centra za zabavu – u zoni cineplex bioskopa, iznad tehničkog bloka Tržnog centra i tehnološkog bloka hipermarketa) nalaze se na međuetaži. Objekat 1 sačinjavaju pet funkcionalnih celina i to:

1. Centralni deo Tržnog centra sa lokalima za maloprodaju konfekcijske robe, odeće, obuće i robe široke potrošnje, ugostiteljske i uslužne delatonsti, ukupne površine od 17.680,30 m2

2. Hipermarket u kome će biti smešteno 60.000 proizvoda namenjenih prodaji, i koji se sastoji iz prodajnog dela, tehničkog bloka, skladišta, ekonomskog bloka (sa hladnjačama i prostorima za pripremu hrane), garderoba i mokrog čvora za zaposlene, ukupne površine od 17.921,00 m2.

3. Centar za zabavu

4. Prodavnica za prodaju bele tehnike i

5. Prodavnica nameštaja.

Centar za zabavu je projektovan iz nekoliko podcelina: cineplex zona sa tri bioskopske sale, kuglana, povezana sa centralnim kafeom i prostorom za bilijar, rekreativna zona koja sadrži teretanu, fitnes salu, tri igrališta za skvoš, prijemni deo i garderobe sa sanitarnim čvorovima, igraonica za decu, internet kafe, media centar i prostor za aparate za zabavu. Ukupna površina Centra za zabavu iznosi 5.911,62 m2

Prodavnice bele tehnike, (ukupne površine 2.506,51 m2) i prodavnica nameštaja (ukupne površine 2.629,51 m2) projektovane su kao maloprodajni prostori sa pripadajućim skladištem, tehničkim blokom, sanitarnim čvorom, prostorom uprave i prodajnim prostorom.

Objekat 2 je projektovan sa funkcijom megamarketa tipa „uradi sam“ (metalna galanterija, ručni i električni aparati, zidne i podne obloge, sanitarije, elektromaterijal, rasveta, razni proizvodi od drveta – šperploče, oplemenjena iverica, lesonit, i dr.) i garden centra. Ukupna površina objekta 2 iznosi 6.973,00 m2. Uz objekat 2 predviđeno je i otvoreno skladište površine 4.153 m2.

Od ostalih funkcionalno-tehnoloških sadržaja treba izdvojiti sledeće:

· Internu saobraćajnu mrežu sa površinama za parkiranje, gde je za potrebe korisnika i zaposlenih planirano je 2133 parking mesta, a od toga broja 124 parking mesta za lica sa posebnim potrebama;

· Površine namenjene pešačkoj komunikaciji,

· Zaštitno zelenilo i sl.

· Dvonamensko sklonište: projektovana površina objekta iznosi cca 417 m2

Izvor :