(AG Nekretnine) Die Donauorientierung von Belgrad - Neues Einkaufszentrum an der Ada Huja

Für gewöhnlich fordert die Entwicklung von Grundstücken die für die Realisierung großer Projekte vorgesehen sind enorme Fähigkeiten und beachtliches Fachwissen, dann die Bereitstellung des notwendigen Budgets und viel Geduld. Ein Unternehmer der einen Erfolg gerochen hat kann ohne Wissen und Know-how, wie auch ohne das notwendige Budget nichts realisieren und auch Geduld nimmt einen bedeutenden Platz ein! Letztendlich gehört auch ein wenig Glück dazu, da ohne etwas Glück kein Know-how, kein Geld und keine Geduld zum Erfolg beitragen können.

Im allgemein bekannten Verfahren der Raumplanung nimmt Urban Programming (im Englischen „land development“) einen bedeutenden Platz ein und bildet gemeinsam mit dem Urban Planning ein Segment, das die Entwicklung des Konzepts das mit der Fertigstellung des geplanten Gebäudes kulminiert, positiv bestimmt. Diese Phase ist der schwerste Teil des Projekts und nicht weniger wichtig als die Phase der Sammlung und Einkreisung der notwendigen Finanzmittel.

In entwickelten Umfeldern wo sämtliche Vorgänge bei der Entwicklung von Immobilien vorgeschrieben und allgemein bekannt sind, stellt das Urban Programming einen Motor dar, der die Standortentwicklung und Realisierung der gewünschten Immobilie in Bewegung setzt. Es umfasst alle urbanistischen Usanzen und Nutzungskapazitäten für den Zielstandort, wo Ökologie und der Schutz der allgemeinen Interessen im Vordergrund stehen. Für gewöhnlich erfahren Privatinvestoren bei der Befriedigung allgemeiner und öffentlicher Interessen durch die Annahme und Akzeptanz vorlaufender zahlreicher Studien über die Einflüsse auf zahlreiche Parameter und Bedingungen besondere Förderung und Unterstützung. Erst wenn sie alle befriedigt sind, dann spricht nichts mehr dagegen, dass auch die Interessen der Investoren erfüllt werden. Das bedeutet auch, dass sämtliche Vorgehensweisen die vom öffentlichen Interesse den potentiellen Investoren kompetent aufgedrängt werden, unmissverständlich und im Einklang mit den aktuellen positiven gesetzlichen Lösungen sind. In diesem Sinne stehen, während der weiteren Entwicklung sämtliche maßgebenden Instanzen die das öffentliche Interesse verteidigen, zur positiven Verfügung und bieten dem privaten Interesse, bzw. dem Investor die erwartete Unterstützung.

Serbien versucht aktuell ihre Gesetzgebung auf dem Gebet der Investitionen und Immobilienentwicklung entsprechend zu gestalten und sie den europäischen Standards anzunähern und anzupassen, hat jedoch bestimmte Schwierigkeiten die diesen Prozess behindern. Außer das die existierenden Vorschriften nicht aufeinander abgestimmt sind und die Verabschiedung neuer, europäisch akzeptabler und klarer Vorschriften im Rahmen der vorhandenen Regulative und der laufenden Prozesse nur langsam vonstatten geht, gibt es aber auch Fälle wo aus unverständlichen und unerklärlichen Gründen die Investitionsentwicklung keine unmissverständlich positive Unterstützung erfährt. Neben einem unerwarteten Mangel an Verständnis und einer trägen Beschlussfassung bei der Ausstellung von verpflichtenden Unterlagen auf die Investoren lange warten müssen, können die Nachlässigkeit, Verspätungen und Unverantwortlichkeit der Maßgebenden die Investoren an der Aufrichtigkeit der öffentlich proklamierten guten Absichten der Zuständigen zweifeln lassen.

In einem Augenblick wo die Finanzkrise wie eine sich erhebende Zerstörungswelle die Weiterentwicklung zahlreicher Wirtschaftszweige weltweit verlangsamt, wenn fast alle Regierungen erholsame Maßnahmen auch zum Schutz und zur Unterstützung neuer Investitionen durchsetzen, deren Anzahl stark zurück gegangen ist, klingt es unlogisch das in Serbien überhaupt Entwicklungsunternehmungen existieren, die zu diesem Zeitpunkt die Unterstützung des öffentlichen Interesses fordern, manchmal auch wenn das öffentliche Interesse schon fast völlig befriedigt ist! Im Augenschein der Tatsache, dass in den meisten Fällen die Fertigstellung bzw. physische Realisierung der Investition bzw. der Immobilie die Öffnung neuer Arbeitsplätze bedeutet, ist es fast unerklärlich das solche Fälle in Serbien möglich sind und das es sie tatsächlich gibt!

Mit dem Wunsch und den Versuchen die urbane Entwicklung Belgrads zu modernisieren und zu vereinfachen und rechtzeitig die hochwertigen und potentiellen Standorte und Territorien für die weitere positive Entwicklung von Immobilien und sämtlicher dazugehörigen Infrastrukturinhalten zu reservieren, wurde der Generalplan für Belgrad 2003 verabschiedet. Mit einer Gültigkeit für die nächsten 20 Jahre soll er die Richtlinien definieren, die, respektierend der erwarteten modernen Entwicklung der Stadt, auch die Auswahl der erzielten, bzw. der Stadt so notwendigen Investitionen erleichtern soll.

Unter anderem ist ein besonderes strategisches Ziel des Generalplans die Orientierung der Stadt zur Donau, einem von zwei wichtigsten Verkehrskorridore, die unsere Stadt und unser Land passieren. Diese Orientierung spiegelt sich in einer Reihe diverser wirtschaftlicher, maritimer, touristischer, freizeitlicher, aber auch zentraler und residenzieller Inhalte entlang des rechten Ufers, wie auch bedeutenden abwechslungsreichen Baumaßnahmen am linken Donauufer wieder. Eine Neuheit auf diesem Gebiet ist ein Vorschlag der Reduzierung von Industrieanlagen auf dem Gebiet der Ada Huja zugunsten zentraler Branchen, wie auch ein Vorschlag der Komplettierung neuer Standorte in der Reve-Zone. Die Einmündung neuer zentraler Inhalte vom rechten Donauufer tiefer in das Stadtgewebe hinein, kommt dominant im Stadtteil Dorćol und entlang der Ruzveltova Straße zum Vorschein.

Innerhalb der räumlichen Zonen wurden 57 urbanistische Einheiten festgelegt, innerhalb der die besonderen Eigenschaften noch näher gruppiert werden. Das sind, in der Regel, Standorte, die für die außerhalb der Stadt liegenden Hypermärkte, Einkaufszentren, Großmärkte u.Ä. reserviert sind. Der neue Geschäftskomplex an er Ada Huja, zwischen der Lastbahnstation und dem Donauufer, hat die Möglichkeit mit bestimmten Inhalten das Zentrum dieses Stadtteils mit besonderer Rolle im Rahmen der Förderung des Stadtbilds von der Donau aus zu werden. Das wertvollste Potential für die zukünftige Entwicklung dieser Einheit ist jener Teil, an dem dieser Stadtteil Richtung Fluss geht und der heute zum größten Teil unbebaut ist. Die natürlichen Eingrenzungen hier sind aktive Erdrutschgebiete an den Hängen Zvezdaras und die unsanierte Mülldeponie Ada Huja.

Der neue Generalplan beinhaltet auch die Lösung des Ufergebiets Flussabwärts der Brücke „Pančevački most“, womit das Funktionieren des Hafens „Beograd“ ermöglicht wird, und das die Dimensionierung der geplanten Lastbahnstation und der dazugehörigen Inhalte im Rahmen einer detaillierten Planung und im Einklang mit ihrer Aufgabe erfolgt, vor allem der Funktion des Hafens und der existierenden wirtschaftlichen Inhalte in diesem Teil Belgrads. Im Ufergebiet ist zwischen der Lastbahnstation und der Donau eine Konzentration zentraler Inhalte vorgesehen, bzw. eines speziellen Zentrums am Donauufer, was für die Stadt von großer Bedeutung ist. Dieses Zentrum wird eine Verbindung zum residentiellen Hintergebiet haben, aber auch mit dem breiteren Stadtgebiet, was über die Ruzveltova und Despota Stefana Straßen erfolgen soll. Durch die Gestaltung des Donaukais als grüner Zone soll dieses Zentrum mit dem Sport- und Freizeitkomplex Ada Huja verbunden werden. Um dieses Ziel umsetzen zu können, sieht der Generalplan für Belgrad 2003 vor „ausnahmsweise im Rahmen der Einheit Ada Huja (zwischen der Brücke und der Papierfabrik) eine Transformation der ehemaligen Deponie in einen neuen Komplex für kommerzielle Aktivitäten durchführen zu können. Dies erfolgt anstatt einer Ausschreibung und eines Regulierungsplans, was für die anderen großen Projekte vorgesehen ist, durch die Ausarbeitung eines urbanistischen Projekts.“

Um den Generalplan für Belgrad 2003 realisieren zu können, folgte im Jahr 2004 eine Ausschreibung zur Verpachtung von Grundstücken für die Errichtung des Handelszentrums Ada Huja. Nach der Initiative des (damals) potentiellen Investoren „Montmontaža“ d.d. Zagreb (Montmontaža wurde 2007 vom heutigen Eigentümer übernommen, und zwar BRIF - Balkan Reconstruction Investment Fund aus Luxemburg) um, in Zusammenarbeit mit der Einkaufskette und dem italienischen Partner „Mercatone“ auf dem besagten Grundstück einen Einkaufskomplex zu bauen, wobei das urbanistische Projekt bereits entworfen und bewilligt wurde. So wurde ein neuer Komplex entworfen womit die Möglichkeit der Errichtung eines Einkaufszentrums an der Ada Huja erneut positiv erfragt wurde, was wiederum durch das Dokument Nr. 350.1-446/03-IH-03 vom 19.01.2003, ausgestellt vom Sekretariat für Städteplanung und Bauarbeiten, bestätigt wurde.

Es folgte die Erteilung der Baugenehmigung anhand des Beschlusses über die Erteilung der Baugenehmigung Nr. 351-351/2005-IH-04, ausgestellt am 05.08.2005 und letztendlich die Fertigstellung des Hauptprojekts durch die Übergabe der Unterlagen am 02.08.2007 an das Sekretariat für Städteplanung und Bauarbeiten. Die Studie über die Beurteilung des Einflusses des Projekts des Einkaufszentrums Ada Huja auf den Lebensraum steht der Öffentlichkeit zur Einsicht, was mit einer öffentlichen Debatte am 05.02.2009 endet. Der Beschluss über die Bewilligung der Studie könnte (sollten alle Fristen eingehalten werden) im April 2009 ausgestellt werden. Die Auswahl des bauausführenden Unternehmens wurde bereits getroffen und nun wartet man auf die Ausstellung der Bestätigung über die Einreichung der Unterlagen nach der Ausstellung des Beschlusses über die Bewilligung der Studie über die Beurteilung des Einflusses auf den Lebensraum.

Sollte es keine weiteren unvorhergesehenen Überraschungen geben, dann ist im April oder Mai 2009 der Anfang der Realisierung dieses Projekts zu erwarten, angefangen mit der Sanierung der Deponie die im Rahmen der Vorbereitungsarbeiten auf dem besagten Grundstück vorgesehen ist, und dann auch durch die tatsächliche Errichtung der Gebäude. Das Budget für dieses Projekt beträgt ca. 86 Mio. Euro, und laut Vertrag (der gänzlich ausgezahlt wurde) und dem dazugehörigen Anhang mit der Direktion für Bauland und den Ausbau der Stadt Belgrad, beträgt die Vergütung für das Bauland ca. 13.400.000 Euro.

Dieser Komplex soll Schätzungen nach ca. 800 Menschen beschäftigen. Das sind neue Arbeitstellen für alle die bestimmte, vom Arbeitgeber vorgesehene Standards im Bezug auf ihr Fachwissen und Benehmen erfüllen.

Gebäude 1 mit einer geplanten Fläche von 43.153 m2 und Gebäude 2 mit 6.973 m2 mit offenen Lager (Fläche ca. 4.153 m2).

Für das Gebäude 1 ist nur das Erdgeschoss vorgesehen. Einige technische Räume (im Freizeitzentrum – in der Zone des Cineplex-Kinos, über dem technischen Block des Einkaufszentrums und des technologischen Blocks des Hypermarktes) befinden sich in einer Zwischenetage. Das Gebäude 1 bilden fünf funktionale Einheiten:

1. der zentrale Teil des Einkaufszentrums mit Einzelhandelslokalen für Konfektionswaren, Bekleidung, Schuhmode, Konsumgüter, Gastronomie- und die Dienstleistungsbranche, mit einer Gesamtfläche von 17.680,30 m2

2. ein Hypermarkt mit 60.000 Artikeln im Angebot. Er besteht aus einem Verkaufsteil, einem technischen Block, Lager, Wirtschaftsblock (mit Kühlräumen und Flächen für die Zubereitung von Speisen), Garderobe und einem Sanitärknoten für die Angestellten. Gesamtfläche: 17.921,00 m2.

3. Fun- und Freizeitzentrum

4. Salon für den Verkauf von Küchengeräten und

5. ein Möbelsalon.

Das Fun- und Freizeitzentrum besteht aus einigen Untereinheiten: eine Cineplex-Zone mit drei Kinosälen, eine Kegelbahn die mit dem zentrale Café und dem Billardraum verbunden ist, eine Freizeitzone mit Kraftraum, ein Fitnesssaal, drei Squashcourts, ein Empfangsraum und Garderobe mit Sanitärknoten, ein Kinderspielraum, Internetcafe, Media-Zentrum und ein Raum für Apparate für den Zeitvertreib. Das Zentrum hat eine Gesamtfläche von 5.911,62 m2

Die Salons für den Verkauf von Küchengeräten (Gesamtfläche 2.506,51 m2) und Möbeln, (Gesamtfläche 2.629,51 m2) sind als Läden für den Einzelhandel geplant, mit dazugehörigem Lagerräumen, technischem Block, Sanitärknoten, Büroräumen und Verkaufsflächen.

Für das Gebäude 2 ist als Megamarkt vom Typ „Do it yourself“ vorgesehen (Metallwaren, Hand- und Elektrowerkzeuge, Wand- und Bodenverkleidungen, Sanitärzubehör, Elektromaterial, Beleuchtung, diverse Holzerzeugnisse – Sperrholztafeln, Edelspanplatten, Lesonit u.A.) und ein Gartenzentrum. Die Gesamtfläche des Gebäudes 2 beträgt 6.973,00 m2. Neben dem Gebäude 2 ist auch ein offenes Lager mit einer Gesamtfläche von 4.153 m2 vorgesehen.

Unter den anderen funktional-technologischen Inhalten sind folgende hervorzuheben:

· internes Verkehrsnetz mit Parkflächen, wobei für den Bedarf der Besucher und Angestellten 2133 Stellplätze vorgesehen sind, davon 124 Behindertenparkplätze;

· Flächen die als Fußgängerwege vorgesehen sind,

· Schutzgrünflächen u.Ä.

· Doppelzweck-Luftschutzkeller: die geplante Fläche des Objekts beträgt ca. 417 m2.

Quelle: