Crna Gora i dalje nema uređen sistem upravljanja zemljištem - Katastar pun rupa, restitucija bez kraja

Crna Gora i dalje nema uređen sistem upravljanja zemljištem, katastar je nepotpun, restitucija traje decenijama, a nepostojanje jasnih pravila o vlasništvu i procjeni vrijednosti nekretnina ugrožava pravnu sigurnost i odbija investicije.

To su neki od ključnih zaključaka dokumenta "Profil države Crne Gore u oblasti urbanog razvoja, stanovanja i upravljanja zemljištem", koji je izradila Ekonomska komisija Ujedinjenih nacija za Evropu (UNECE), a u kojem se upozorava da država, uprkos formalnom usklađivanju sa evropskim pravilima, i dalje ima duboko fragmentisan i nedovoljno razvijen sistem upravljanja prostorom i imovinom.

Profili država u oblasti urbanog razvoja, stanovanja i upravljanju zemljištem osmišljeni su kako bi pomogli vladama da poboljšaju učinke javnih politika u sektoru stanovanja, urbanog razvoja i upravljanja zemljištem, kao i da promovišu održivi razvoj. Profil države Crne Gore u oblasti urbanog razvoja, stanovanja i upravljanja zemljištem izrađen je kao odgovor na zahtjev Vlade, upućen posredstvom Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine.

- Sistem upravljanja zemljištem u Crnoj Gori ostaje strukturno fragmentisan i institucionalno nedovoljno razvijen, uprkos formalnom usklađivanju sa evropskim zakonodavnim standardima. Nasljeđe socijalističkog zemljišnog režima, dodatno otežano nekompletnom restitucijom, neujednačenom legalizacijom i ograničenom katastarskom pokrivenošću, i dalje narušava pravnu sigurnost, investicionu spremnost i prostorno upravljanje. Nepostojanje posebnog propisa kojim bi se uredilo pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine dovelo je do ad hok praksi i dugotrajnih sporova, naročito u urbanim zonama izloženim snažnim građevinskim pritiscima - navodi se u dokumentu.

Kako je konstatovano, procesi restitucije teku sporo i uz nedovoljno finansiranje, a institucionalni kapaciteti za transparentno upravljanje naknadama ostaju ograničeni.

- Katastarska evidencija i dalje je nepotpuna u 93 katastarske opštine, a ne postoji ni poseban katastar za komunalnu infrastrukturu, što otežava planiranje, procjenu vrijednosti i upravljanje imovinom. Dodatno, fragmentacija podataka kroz više geoportala i registara smanjuje transparentnost i interoperabilnost, dok je Nacionalna infrastruktura geoprostornih podataka (NIGPCG) i dalje nedovoljno funkcionalna. Nepotpuni i zastarjeli podaci umanjuju pravnu sigurnost i ograničavaju efikasnost prometa nepokretnosti - istaknuto je u dokumentu.

Ukazano je da je katastar nepokretnosti u državi nepotpun i tehnički neujednačen, što ograničava pristup hipotekarnim kreditima, pravično oporezivanje i dostupnost pouzdanih podataka o nepokretnostima:

- Nedostatak centralizovanog geodetsko katastarskog informacionog sistema, u kombinaciji sa zastarjelim metodama premjera, podriva tačno i efikasno evidetiranje nepokretnosti. Poreske nadležnosti su decentralizovane bez adekvatne podrške opštinama, što dodatno umanjuje kapacitete za pružanje usluga. Pristup građevinskom i poljoprivrednom zemljištu je ograničen zbog netransparentnih administrativnih procedura, što dovodi do neefikasnog korišćenja zemljišta i nedovoljne upotrebe državne imovine. Istovremeno, prostorno planiranje mora uskladiti razvojne potrebe sa zaštitom životne sredine i klimatskom otpornošću, posebno u područjima sklonim katastrofama i ekološki osjetljivim zonama.

U dokumentu je istaknuto da je transformacija prava korišćenja u pravo svojine formalno uređena Zakonom o svojinsko-pravnim odnosima još od 2009. godine, ali da u praksi taj proces i dalje izaziva brojne probleme. Iako zakon predviđa da pravo korišćenja nad zemljištem može postati pravo svojine, veliki broj tih prava i dalje je upisan u katastru, bez završene transformacije.

Procjena vrijednosti i oporezivanje nepokretnosti otežana zbog nepostojanja registra kupoprodajnih cijena, neujednačene metodologije procjene i ograničenih opštinskih kapaciteta, što dovodi do fiskalne neefikasnosti i neujednačenog poreskog opterećenja

Kao jedan od glavnih razloga navodi se nepostojanje detaljnije zakonske regulative, zbog čega su postupci često blokirani usklađivanjem između građana, katastra, opština i Zaštitnika imovinsko-pravnih interesa Crne Gore. Dokument konstatuje i da odluke katastra o transformaciji često završavaju kroz žalbe i sudske sporove, jer pravo žalbe imaju i država i lokalne samouprave kada smatraju da su ugroženi državni ili opštinski interesi.

- Ovakvo stanje stvara pravnu nesigurnost, otežava urbanistički razvoj, ometa sprovođenje urbanističkih planova i remeti tržište nepokretnosti i upravljanje zemljištem. Da bi se transformacija prava korišćenja u pravo svojine sprovodila efikasno i transparentno, potrebno je usvajanje posebnog zakona koji će propisati jasne postupke, institucionalne nadležnosti i pravno obavezujuće rokove, uz poseban osvrt na slučajeve u kojima je opravdana automatska transformacija uslijed nepostojanja pravnih prepreka - navodi se u dokumentu.

Ukazano je da institucionalne uloge, posebno katastra, opština i Zaštitnika imovinsko-pravnih interesa Crne Gore, moraju biti nedvosmisleno definisane, uz obaveznu međuresornu saradnju i digitalnu razmjenu podataka:

- Zakon bi trebalo da uključi i obavezu transparentnosti djelovanja, kroz redovno javno izvještavanje i jasne uslove pod kojima država može zadržati svojinu na osnovu dokumentovanog javnog interesa.

UNECE za rješavanje ovih problema preporučuje donošenje posebnog zakona kojim bi se uredilo pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine, kao i završavanje preostalih slučajeva restitucije kroz jasne procedure i mehanizme obeštećenja. U dokumentu se navodi i potreba za uspostavljanjem jedinstvenog pravnog okvira koji bi obuhvatio legalizaciju zemljišta i objekata, ubrzanje upotpunjavanja katastra nepokretnosti, kao i donošenje zakona o procjeni vrijednosti nekretnina. Preporučuje se i uspostavljanje nacionalnog registra kupoprodajnih cijena i sistema redovnih masovnih procjena vrijednosti nepokretnosti, ali i stvaranje potpuno funkcionalne i usklađene nacionalne infrastrukture geoprostornih podataka. UNECE takođe preporučuje povezivanje reformi upravljanja zemljištem sa regularizacijom neformalnih naselja i njihovim usklađivanjem sa prostornim planiranjem.

Ocijenjeno je da je procjena vrijednosti i oporezivanje nepokretnosti otežana zbog nepostojanja registra kupoprodajnih cijena, neujednačene metodologije procjene i ograničenih opštinskih kapaciteta, što dovodi do fiskalne neefikasnosti i neujednačenog poreskog opterećenja.

- Zbog toga je porez na nepokretnosti ograničen i po obuhvatu i po pravičnosti, čime se umanjuje važan izvor opštinskih prihoda. Potrebne su transparentne i standardizovane metode procjene, kako za potrebe oporezivanja, tako i za transakcije na tržištu nepokretnosti. Pristup građevinskom i poljoprivrednom zemljištu često je ograničen netransparentnim procedurama. Upravljanje životnom sredinom oslabljeno je zbog nedostatka integrisanog prostornog planiranja i sprovođenja propisa u zaštićenim i područjima sklonim prirodnim nepogodama, dok okviri za klimatsku politiku i rudarstvo u primjeni trpe zbog manjkavosti i ograničene međusektorske odgovornosti - piše u dokumentu.