Cene nekretnina u CG dostigle vrhunac - Rast usporava, pad se ne očekuje

Prema podacima Monstata, prosječna cijena kvadrata u Podgorici u trećem kvartalu 2025. iznosila je oko 2.300 EUR, ali Stefan Mišković, predsjednik Udruženja agencija za nekretnine, naglašava da tržišna realnost često odstupa od statistike.

U poređenju sa 2024. godinom, cijene nekretnina u 2025. porasle su oko 20%, ali taj rast je bio znatno blaži iz kvartala u kvartal kazao Mišković.

Prema njegovim riječima, iako se članstvo Crne Gore u EU sve češće doživljava kao izvjesno, njegov uticaj na cijene nekretnina nije dominantan.

- Cijene zavise od velikog broja faktora – ponude i tražnje, kreditne politike, fiskalnih mjera, troškova gradnje. Sam ulazak u EU nije presudan faktor, kako se često predstavlja u javnosti. Hrvatska je u prve tri godine nakon ulaska u EU čak bilježila pad cijena nekretnina. Tek kasnije je uslijedio snažan rast. U mnogim zemljama najveći skok se dešava u pristupnom periodu, dok sam ulazak donosi stabilizaciju tržišta. U nekim državama EU danas imate niže cijene kvadrata nego u Crnoj Gori. Bugarska i Rumunija su dobar primjer – u Banskom, koje je turistički centar, cijena kvadrata je nešto iznad 1.000 eura. Sam ulazak Bugarske u EU nije doveo do eksplozije cijena - anveo je on.

On ističe i da je pogrešna percepcija da stranci dominantno formiraju cijene na cijeloj teritoriji države.

- Na primorju postoji veći udio stranih kupaca, ali u Podgorici i na sjeveru cijene prvenstveno zavise od domaće tražnje. Samo u određenim mikrozonama strani kupci imaju presudan uticaj - istakao je Mišković.

Prema podacima Monstata, prosječna cijena kvadrata u Podgorici u trećem kvartalu 2025. iznosila je oko 2.300 EUR, ali Mišković naglašava da tržišna realnost često odstupa od statistike.

- U novogradnji je danas gotovo nemoguće naći kvadrat ispod 2.300 EUR. Realna tržišna cijena je oko 2.500 EUR, dok u luksuznim kvartovima i objektima ide i do 4.000 EUR po kvadratu - dodaje.

Stanovi u starogradnji prate novogradnju, ali uz korekciju za ulaganja.

- Trošak kompletne adaptacije danas je oko 500 EUR po kvadratu. Zbog toga se cijene starogradnje u prosjeku kreću oko 2.000 EUR, zavisno od lokacije - navodi Mišković.

Na primorju se cijene u velikoj mjeri izjednačavaju sa Podgoricom ili je i nadmašuju.

- U Budvi je teško pronaći kvadrat ispod 3.000 EUR. U Baru ispod 2.500, dok u Tivtu i Kotoru, naročito u prvim linijama uz more, cijene dostižu i 5.000 EUR po kvadratu - navodi Mišković, dodajući da je Ulcinj i dalje najpovoljniji, sa cijenama oko 2.000 EUR.

Ipak, interesovanje stranih investitora je u blagom padu, što se zasad nije odrazilo na cijene.

- Mnogo će zavisiti od politike Vlade, poreskih mjera i zakona o strancima. Investitori veoma pažljivo prate stabilnost propisa - kaže Mišković.

U Nikšiću, gdje se kvadrat kreće oko 1.400 EUR, dok u novijim objektima ide i do 1.800–1.900 EUR.

Kolašin je, prema Miškoviću, doživio snažan investicioni ciklus zahvaljujući auto-putu i programu ekonomskog državljanstva.

- Nakon ukidanja tog programa, tražnja se značajno smanjila. Cijene su se stabilizovale na nivou oko 2.000 EUR po kvadratu - pojašnjava.

Na pitanje da li postoji prostor za pad cijena, Mišković odgovara oprezno.

- Ne očekujemo značajan pad cijena. Dostigli smo vrhunac rasta, ali u narednom periodu možemo očekivati samo blagi rast, koji će pratiti inflaciju i troškove gradnje - kaže on.

Kada je riječ o domaćim kupcima, ističe da je kupovina i dalje moguća, ali uz ograničenja.

- Sa prosječnom platom nešto iznad 1.000 EUR, kupovina stana je realna uglavnom za domaćinstva sa dvije prosječne plate i uz kreditne aranžmane - zaključuje Mišković.