Legalizacija bespravnih objekata u regionu - Kako će novi propisi uticati na tržište nekretnina i investitore?

Na pitanje o najefikasnijem načinu da se zaštite interesi građana koji su kupovali u dobroj veri, a istovremeno spreči buduća nelegalna gradnja, Vukotić naglašava važnost masovne i automatizovane legalizacije.

- Smatram da bi najefikasniji način rešavanja problema nelegalne gradnje bio da se, u automatizovanoj proceduri i u najkraćem roku, sprovede što masovnija legalizacija svih objekata građenih do 2015. godine, pre svega u urbanim centrima. Upravo u tim centrima postoji najveći interes profesionalnih investitora da nastave sa nelegalnom gradnjom - objašnjava Vukotić.

On dodaje da je država morala odrediti višu tarifu za legalizaciju objekata izgrađenih nakon 2015. godine, tako da se obezbedi plaćanje neophodnih doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, jer ovako proklamovana politika nulte torlerancije deluje neozbiljno

- Zakonom o ozakonjenju iz 2015. godine država je utvrdila javni interes za legalizaciju objekata nelegalno građenih od 1945. godine do tada, svesna da je tek izmenama Zakona o planiranju i izgradnji iz 2014. relaksirala uslove i troškove gradnje na prihvatljiv nivo.

Vukotić ističe da proces legalizacije individualnih objekata u ruralnim i prigradskim sredinama može trajati duže, jer se takva nelegalna gradnja dešava i u državama EU, gde se legalizacija po pravilu sprovodi kada vlasnik želi da proda objekat.

Na pitanje o razlici između podataka NALED-a, koji beleže oko 2,1 milion nelegalnih objekata u Srbiji, i javno pominjane brojke od 4,8 miliona, Vukotić ističe da je ključ u metodologiji popisa.

- Naši političari i javnost su po pravilu fascinirani statistikama, a statistika može svašta da sabira i oduzima. Pretpostavljam da u ovim brojkama pored stambenih zgrada od više spratova i velikih proizvodnih pogona ulaze i adaptirana potkrovlja, garaže, šupe i druge pomoćne prostorije koje su naši građani gradili sopstvenim rukama - objašnjava on.

Vukotić dodaje da nije siguran da se ukupan broj nelegalnih objekata u poslednjih nekoliko godina udvostručio, te da je verovatnije da se razlika odnosi na različite kriterijume za određivanje statusa objekata.

- Ono u šta sam prilično siguran je da su se udvostručili najvredniji nelegalno izgrađeni stambeni i poslovni prostori u urbanim centrima. Bilo bi posebno interesantno sagledati koliko takvih objekata je podignuto u zonama zaštite prirodnih i kulturnih dobara. Tek tada bismo mogli da procenimo koliko novo zakonsko rešenje utiče na naše gradove, ali i na prirodne i kulturne resurse - navodi Vukotić.

Komentarišući mogući uticaj novog zakona na tržište, advokat Đorđe Vukotić ocenjuje da bi sam čin legalizacije mogao da poveća vrednost bespravno izgrađenih objekata, ali uz određene rezerve.

- Smatram da će objekti koji prođu kroz proces legalizacije svakako dobiti na ceni, jer će promet takvih nepokretnosti postati pravno nesporan i sprovodiv u katastru. Ipak, njihova vrednost će i dalje biti nešto ispod tržišne, zbog zabeležbe u katastru kojom se označava da je objekat iz legalizacije - objašnjava Vukotić.

Prema njegovim rečima, razlika u ceni zavisiće pre svega od dostupne tehničke dokumentacije na osnovu koje je objekat građen, kao i od vidljivog kvaliteta gradnje. Dodatni faktor koji bi mogao da utiče na tržišnu vrednost jeste najavljena praksa da se u katastar upisuje i zabeležba o neplaćenim naknadama u visini doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta.

- Ukoliko takva zabeležba bude primenjivana, ona može dodatno umanjiti vrednost stanova u tim zgradama, jer pravne posledice takve zabeležbe nisu precizno propisane - ističe on.

Govoreći o potencijalnom uticaju novog režima upisa na tržište novogradnje, Vukotić ocenjuje da bi efekti mogli biti različiti u zavisnosti od lokacije i tipa gradnje.

- Kada govorimo o novogradnji, reč je pre svega o stanovima u urbanim centrima, gde su cene već izuzetno visoke – čak i u prigradskim naseljima Beograda, Novog Sada ili Niša. Ne bi bilo iznenađenje da deo kupaca odluči da sačeka, očekujući da će legalizacija na tim lokacijama privremeno oboriti cene stanova - kaže Vukotić.

Ipak, dodaje da u centralnim gradskim zonama, gde dominiraju veliki investitori koji grade legalno, ne treba očekivati značajnije promene.

- U centru Beograda nelegalni objekti ne predstavljaju konkurenciju ozbiljnim investitorima. Zato u tom segmentu tržišta ne treba očekivati da će legalizacija uticati na cene, čak ni kratkoročno - zaključuje Vukotić.

Crna Gora je u avgustu dobila novi Zakon o legalizaciji nelegalnih objekata, a kako je ranije poručeno iz Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine, cilj je da se što veći broj bespravnih objekata uvede u legalne tokove, kao i da se građanima pruži pravednije i efikasnije zakonsko rješenje u odnosu na sve ranije. Novi zakon, kako je pojašnjeno, donosi jasne procedure i stroža pravila, a prvi put se uvode i aerofotogrametrijski snimci kao osnova za postupak.

Procenjuje se da u Crnoj Gori ima oko 120.000 nelegalnih objekata, a prilikom obrazlaganja ovog zakonskog rešenja, iz Ministarstva su ukazali na neefikasnost prethodnog zakona, gde je od 2017. godine legalizovano svega 5,5% objekata za koje su predati zahtevi. Preciznije, od 61.647 zahtjva doneto je 3.397 rješenja o legalizaciji.

Od novog Zakona očekuje se da uspostavi red u oblasti prostornog planiranja, jer će država, uz pomoć satelitskih snimaka i digitalnih procedura, dobiti efikasan alat za praćenje nove gradnje i sprečavanje nelegalne izgradnje. Lokalne samouprave obavezne su da u roku od pet meseci evidentiraju sve nelegalne objekte na svojoj teritoriji, čime se prvi put uspostavlja sveobuhvatna baza podataka o stanju na terenu.

Prema novom zakonu, vlasnici imaju rok da do 14. februara upišu svoje objekte u katastar i podnesu zahtev za legalizaciju. Ukoliko to ne učine, rizikuju rušenje (gde trošak snose sami) i gubitak vlasništva. Važna stavka ovog zakona jeste ta da će se omogućiti legalizacija svih objekata, osim onih koji se nalaze na zemljištu planiranom za infrastrukturu (putevi, škole, bolnice), zatim ako prelaze granice parcele, ili ako su privremene i nestabilne konstrukcije. U nekim slučajevima legalizacija će biti dopuštena i u zonama bez planskog dokumenta, ali ne u zaštićenim parkovima i područjima od posebnog značaja.

Objekat mora biti vidljiv na satelitskom ili aerofotogrametrijskom snimku teritorije Crne Gore – oni koji nisu vidljivi ne mogu se legalizovati, a ni biti uključeni u promet. Katastar će po službenoj dužnosti poništiti upis takvih objekata. Takođe, vlasnik mora dokazati pravo svojine na objektu i zemljištu ili pokrenuti sudski postupak. Za objekte na državnom ili opštinskom zemljištu, lokalne uprave u roku od 30 dana objavljuju poziv za otkup; ako se ugovor ne zaključi, objekat prelazi u državnu svojinu. Svi vlasnici nelegalnih objekata moraju platiti naknadu za urbanu sanaciju, pri čemu 80% ide opštini, a 20% državi.

Iako iz su iz Ministarstva naveli da je jedan od ciljeva ovog zakona da obezbijedi uređeno, sigurno i transprarentno tržište nekretnina, stručnjaci upozoravaju da upravo jedna od njegovih odredbi može blokirati ovo tržište koje je među najbrže rastućim u Crnoj Gori.

Naime, Zakonom o legalizaciji zabranjuje se prodaja i najam nelegalnih objekata, kao i obavljanje privredne delatnosti u njima. Zabrana se odnosi na objekte bez građevinske dozvole ili one koji su izgrađeni uz prekoračenje građevinske dozvole. Zakonom je data mogućnost da se u nelegalizovanom objektu namenjenom za privrednu delatnost ona može obavljati najduže tri godine, a da su vlasnici dužni da takve objekte legalizuju u tom periodu. Ukoliko to ne učine, u njima će biti zabranjena privredna delatnost.

Zbog ove stavke tržište nekretnina moglo bi usporiti, jer notari ne smeju obavljati promet sa nelegalnim objektima. Mnoge transakcije su već suspendovane, što pogađa kupce i prodavce, ali i agencije za nekretnine koje upozoravaju na ustavnost zabrane prometa.

Iz Udruženja agencija za promet nekretninama pozdravljaju svaku inicijativu koja ima za cilj uređenje tržišta i rešavanje dugogodišnjeg problema nelegalnih objekata. Kako navode, Zakon o legalizaciji je neophodan korak ka transparentnijem i stabilnijem tržištu.

- Važno je naglasiti da je Crna Gora započela proces legalizacije 2018. godine kroz Zakon o planiranju prostora i izgradnju objektata. Tadašnje zakonsko rešenje nije dozvoljavalo legalizaciju objekata koji nisu ispunjavali urbanističke parametre, tako da je legalizovan veoma mali broj. Kroz godine smo svedočili različitim pokušajima rešavanja ovog problema i kao udruženje koje je aktivno učestvovalo u kreiranju zakonskog okvira za našu delatnost, razumemo kompleksnost ovog pitanja – kazala je u razgovoru za eKapiju Nataša Grdinić, izvršna direktorica CMM Investment Consulting Group, predsednica Grupacije za trgovinu nekretninama pri Privrednoj komori (PKCG) i članica Udruženja agencija za promet nekretninama.

- Međutim, moramo biti iskreni - uspeh ovog zakona neće zavisiti samo od njegovih odredbi, već i od načina na koji se tumači i sprovodi – dodala je Grdinić.

Kako je pojasnila, nedavna tumačenja pojedinih odredbi izazvala su zabrinutost i pokazala da postoji potreba za dodatnim pojašnjenjima i usklađivanjem sa realnim potrebama tržišta.

Grdinić ukazuje na pozitivne strane ovog zakona i pozdravlja jasnu nameru zakonodavca da uredi tržište i obezbedi poverenje u ulaganje u Crnu Goru.

- Zakon ima za cilj konačno rešiti problem koji godinama opterećuje tržište i stvara pravnu nesigurnost. Legalizovani objekti omogućavaju vlasnicima da nesmetano raspolažu svojom imovinom. Povećanje vrednosti nekretnina su neizostavan efekat koji će ovaj zakon doneti. Objekti sa urednom dokumentacijom imaju veću tržišnu vrednost - pojašnjava.

Takođe, olakšan je pristup finansiranju. Banke lakše odobravaju kredite za legalizovane objekte sa kompletnom dokumentacijom. U konačnom, uređeno tržište privlači ozbiljne domaće i strane investitore, tako da je ovo veliki podsticaj za ulaganje u našu zemlju, napominje sagovornica eKapije.

- Ono što nas zabrinjava jeste način na koji se zakon tumači i primenjuje u praksi, kao i zadati rokovi u kojima treba da se sprovede legalizacija. Odredba člana 33. stav 1. Zakona o zabrani prometa nije bila dovoljno precizna, što je dovelo do različitih tumačenja. Prema mišljenju Ministarstva prostornog planiranja, zabrana prometa obuhvata sve nelegalno izgrađene objekte - i pre i posle stupanja na snagu Zakona. Ovakva restriktivna mjera praktično blokira tržište nekretnina – ističe Grdinić.

Kako navodi, ozbiljnost situacije ilustruju podaci Notarske komore - u Crnoj Gori ima između 100 i 150 hiljada objekata za koje je podnijet zahtjev za legalizaciju, sa kojima nije urađeno ništa. Takođe, za veliki broj objekata zahtjev uopšte nije ni podnijet.

- Postoji opravdana zabrinutost da državni aparat nije spreman da obradi toliku kolčinu zahtjeva, katastar kao i drugi državni organi zaduženi za legalizaciju objekata nemaju kapaciteta da reše ovoliki broj predmeta u rokvima koje je zakon definisao. Svi nelegalni objekti kao i objekti bez upotrebne dozvole su trenutno van prometa. To znači da vlasnici nelegalnih objekata ne mogu raspolagati svojom imovinom dok ne dobiju rješenje o legalizaciji, što može trajati godinama. Raspolaganje označava da te nekretnine ne mogu biti prodate, izdate, poklonjene, nasleđene, date u zalog itd. Kada govorimo o izdavanju, otvara se veliki prostor za kreiranje novog segmenta sivog tržista – pojašnjava naša sagovornica.

Dodaje da postoje ozbiljne sumnje da je ovakvo tumačenje zakona protivustavno jer vlasnicima ograničava pravo raspolaganja imovinom.

- Proces legalizacije mora biti efikasniji i transparentniji kako bi vlasnici mogli što pre urediti status svojih objekata. Drastično smanjenje prometa nekretnina negativno utiče na celu privredu - od notara i agencija za nekretnine do građevinskog sektora i lokalnih budžeta. Ovo nije samo problem sektora nekretnina, već ekonomski problem koji pogađa celo društvo – ukazuje Grdinić.

Podseća i da je zabrana prometa nelegalnih nepokretnosti bila na snazi u Republici Srbiji nekih sedam godina i više je nego evidentno da nije donela željene rezultate pa se pristupilo uprošćavanju procedura.

- Pre nekoliko dana je usvojen Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, koji će omogućiti većini vlasnika bespravnih objekata da ozakone svoju imovinu. Nadam se da će naši donosioci odluka izvući pouku iz ovog primera - navodi.

Na pitanje šta Zakon o legalizaciji znači za same investitore, Grdinić odgovara da za njih on ima dvostruko značenje. S jedne strane donosi dugoročne benefite, ali trenutno tumačenje stvara kratkoročne izazove.

- Kada govorimo o dugoročnim benefitima, investitori pre svega cene uređeno tržište, transparentnost i jasne pravne okvire. Legalizacija doprinosi stvaranju stabilnog okruženja za ulaganja i sigurnosti investicija. Kupovina legalizovanih objekata eliminiše rizik budućih pravnih problema i omogućava nesmetano korištenje i raspolaganje nekretninom. Legalizovane nekretnine se lakše prodaju i imaju veću tržišnu vrednost, što je ključno za investitore koji planiraju preprodaju. Takođe, banke su spremnije da finansiraju kupovinu ili renoviranje legalizovanih objekata, što otvara dodatne mogućnosti za investitore - pojašnjava naša sagovornica.

Međutim, dodaje, trenutni izazovi su značajni.

- Prema trenutnom tumačenju zakona, ogroman broj objekata je van prometa dok se ne legalizuju. Ovo drastično smanjuje ponudu na tržištu i može trenutno povećati cene legalnih objekata. Investitori koji su zainteresovani za objekte u procesu legalizacije moraju čekati na rešenja, što usporava transakcije i investicione planove dok se ne razjasne sve nejasnoće u tumačenju zakona i dok se ne obezbedi efikasan proces legalizacije - navodi.

Ističe da Udruženje za promet nekretninama čvrsto podržava sprovođenje zakona i uređenje tržišta.

- Mi smo ti koji smo aktivno učestvovali u kreiranju zakonskog okvira za našu delatnost i razumemo važnost regulacije. Međutim, način tumačenja i primene zakona mora biti u skladu sa Ustavom i zaštitom prava vlasnika, usmeren na rešavanje problema, a ne na njihovo produbljivanje, praćen efikasnim procesom legalizacije kako vlasnici ne bi godinama čekali na rešenja i balansiran između potrebe za redom i realnih mogućnosti tržišta – kaže Grdinić.

Dodaje da je potreban konstruktivan dijalog između državnih institucija, stručnih udruženja i tržišnih aktera.

- Zakon mora biti primjenjiv i efikasan. Ministarstvo i Direktorat za legalizaciju moraju osigurati jasne i nedvosmislene smernice za primenu zakona, efikasan i transparentan proces legalizacije, realne rokove i adekvatnu podršku vlasnicima, kao i tumačenja koja neće blokirati tržište i privredu – poručuje ona.

Grdinić navodi da je jako važno poslati poruku investitorima da Crna Gora ostaje atraktivna destinacija za investicije u nekretnine. Ukazuje da kombinacija povoljnog poreskog sistema, stabilne valute (euro), članstva u NATO-u i očekivanog pristupanja EU čini Crnu Goru privlačnom za dugoročne investicije.

- Trenutni izazovi u primeni Zakona o legalizaciji su privremeni. Kao udruženje koje predstavlja vodeće kompanije u sektoru, trudićemo se da radimo na unapređenju primene zakonskog okvira i njegovoj pravilnoj primeni koliko je u našoj moći. Naš cilj je tržište koje je uređeno, transparentno i funkcionalno - tržište koje štiti i vlasnike i investitore. Pozivamo sve zainteresovane strane da zajedno radimo na rešenjima koja će omogućiti da Zakon o legalizaciji ispuni svoju svrhu - da uredi tržište – zaključuje Nataša Grdinić u razgovoru za eKapiju.

Ministarstvo za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju RS ističe da ne raspolaže preciznim podacima o broju bespravno izgrađenih objekata, jer kontrolu izgradnje obavljaju inspekcijski organi.

- Godinu dana nakon donošenja Zakona o legalizaciji bespravno izgrađenih objekata, zatražili smo od lokalnih zajednica informacije o broju bespravnih objekata. Od 64 jedinice, samo 45 je dostavilo podatke, od kojih 26 nije imalo podatke, dok je preostalih 19 prijavilo 23.801 bespravni objekat. Smatramo da je stvarni broj značajno veći, imajući u vidu prethodne procjene koje su ukazivale na više od 80.000 objekata na terenu - navodi Ministarstvo.

Od stupanja na snagu Zakona o legalizaciji iz 2022. godine, podneseno je 20.927 zahtjeva za legalizaciju u 38 lokalnih zajednica, a rešeno je 10.430 zahtjeva. Prema podacima iz 2023. godine, doneseno je 7.340 rešenja o legalnosti objekata. Ministarstvo napominje da zbog nedostatka zakonski obavezujućih evidencija nije moguće precizno proceniti koliko objekata još uvek nije ušlo u proces legalizacije.

- Besplatna legalizacija, uvedena Zakonom iz 2022. godine, i pojednostavljen postupak za određene vrste objekata doprineli su većem broju podnesenih zahteva. Najčešći razlozi za nelegalizovanje objekata su nepotpuna dokumentacija, nerešeni imovinsko-pravni odnosi, potreba za cepanjem parcela ili neprisutnost objekata na digitalnim ortofoto planovima - ističe Ministarstvo.

Postupak legalizacije, kako nam objašnjavaju, zasniva se na dva principa: standardnom postupku za objekte izgrađene do 18. jula 2018. godine, koji uključuje pribavljanje dokumentacije i plaćanje propisanih naknada, te pojednostavljenom postupku "ex lege" za objekte izgrađene do kraja 1992. ili individualne stambene objekte do 400 m² izgrađene do kraja 2013. godine, gde se legalnost utvrđuje na osnovu dokaza o postojanju objekta.

- Saniranje posljedica bespravne gradnje nije nimalo lak ni jednostavan posao, već se radi o izazovnom i kompleksnom procesu koji traje već duži niz godina. Prilikom definisanja pravnih rešenja zakonodavac je, u cilju zaštite javnog interesa, nastojao ponuditi zakonska rešenja koja će biti dovoljno prihvatljiva i stimulativna da investitori i vlasnici masovno podnose zahteve za legalizaciju svojih bespravno izgrađenih objekata i da se takvi objekti što pre uvedu u legalne tokove i da investitori raspolažu svojom imovinom, ali da se ujedno i spreči dalja bespravna gradnja i da ovakve situacije ne postanu masovna pojava i u budućnosti - navode iz Ministarstva za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju RS.