Crna Gora ulazi u novu investicionu fazu: Zašto Velika plaža sve više privlači pažnju investitora

Evropske integracije, snažan turistički promet i razvoj novih projekata mijenjaju investicionu mapu crnogorskog primorja. Na jugu zemlje, Velika plaža sve više se izdvaja kao prostor za novu generaciju turističko-rezidencijalnih projekata, a Porta Rai Beachfront Hotel & Residences jedan je od projekata koji prati tu transformaciju.

Crna Gora danas ulazi u period u kojem se nekoliko važnih razvojnih procesa odvija istovremeno. Zemlja nastavlja pregovore o članstvu u Evropskoj uniji, turistička tražnja ostaje snažno međunarodna, dok se na tržištu nekretnina nastavlja razvoj projekata koji podižu standard ponude na crnogorskom primorju.

Napredak u procesu evropskih integracija posebno je vidljiv tokom 2026. godine. Crna Gora je otvorila svih 33 pregovaračka poglavlja, dok je do sredine jula njih 18 bilo privremeno zatvoreno, čime ostaje najnapredniji kandidat u procesu pristupanja EU. Za investitore, ovaj proces ne predstavlja garanciju budućih tržišnih kretanja, ali svakako predstavlja važan dio šireg ekonomskog i institucionalnog konteksta u kojem se zemlja razvija.

Istovremeno, turizam ostaje jedan od ključnih oslonaca crnogorske ekonomije. Prema podacima MONSTAT-a, tokom 2025. godine Crna Gora je zabilježila više od 2,7 miliona dolazaka turista i 15,3 miliona noćenja, pri čemu su strani gosti ostvarili čak 95,8% ukupnih noćenja. Više od 92% svih noćenja ostvareno je u primorskim mjestima, što dodatno potvrđuje snagu obale kao glavnog turističkog proizvoda zemlje.

Interesovanje međunarodnog kapitala vidljivo je i kroz najnovije podatke o ulaganju u nekretnine. Tokom prvih šest mjeseci 2026. godine iz inostranstva je u crnogorske nekretnine uloženo 237,77 miliona evra, što je 3,89% više nego u istom periodu prethodne godine. Posebno je značajno da je 55,75 miliona evra, odnosno gotovo četvrtina ukupnog iznosa, stigla iz Srbije, koja je time bila vodeće pojedinačno tržište po zemlji iz koje je izvršeno plaćanje. Slijede Njemačka sa 22,9 miliona, SAD sa 20,84 miliona i Švajcarska sa 18,5 miliona evra. Prema podacima CBCG koje prenosi Investitor.me, ulaganja u nekretnine činila su 51,99% ukupnog priliva stranih direktnih investicija u Crnoj Gori u ovom periodu.

Ovakva struktura ulaganja pokazuje da interesovanje za crnogorsko tržište nekretnina više nije koncentrisano na nekoliko tradicionalnih tržišta, već dolazi iz šire i sve raznovrsnije međunarodne baze. Za Srbiju je podatak posebno indikativan: geografska blizina, poznavanje destinacije i dugogodišnje poslovne i turističke veze sa Crnom Gorom prate i konkretni tokovi kapitala.

Dok su prethodne razvojne faze crnogorskog luksuznog turizma u velikoj mjeri bile vezane za Boku Kotorsku i Budvansku rivijeru, pažnja investitora postepeno se pomjera i ka jugu zemlje.

Velika plaža kod Ulcinja, sa svojih 13 kilometara, zvanično je najduža plaža u Crnoj Gori. Njena veličina, pješčana obala i prostor za planski razvoj izdvajaju je od već gusto izgrađenih djelova Jadrana.

Upravo na Velikoj plaži razvija se Porta Rai Beachfront Hotel & Residences, luksuzni beachfront condo resort koji zajednički razvijaju Dobrov & Family Group i Karisma Hotels & Resorts.

Projekat je zasnovan na modelu koji povezuje privatno vlasništvo nad apartmanom sa hotelskim sadržajima i profesionalnim upravljanjem, konceptu koji sve više odgovara investitorima koji traže nekretninu za lično korišćenje, ali bez obaveze svakodnevnog upravljanja njome.

Za razliku od klasičnog apartmana koji zahtijeva angažovanje vlasnika oko izdavanja, održavanja i boravka gostiju, apartman u okviru condo resorta funkcioniše kao dio profesionalno vođenog hotelskog sistema, dok vlasniku istovremeno ostaje dostupna za odmor i lično korišćenje.

U okviru Porta Rai projekta, Karisma Hotels & Resorts vodi rental program i preuzima brigu o rezervacijama, održavanju apartmana i kompletnom boravku gostiju. Vlasnici imaju mogućnost ličnog korišćenja do 60 dana godišnje, što omogućava dovoljno prostora za sopstveni boravak, dok apartman ostatak godine ostaje uključen u model profesionalnog upravljanja.

Takav model omogućava da nekretnina ne bude samo mjesto za povremeni boravak, već aktivna imovina kojom se profesionalno upravlja i onda kada je vlasnik ne koristi.

Interesovanje tržišta već je vidljivo: više od 80% apartmana u prvoj fazi projekta je prodato, dok su trenutno dostupni apartmani sa cijenama od 214.000 evra. Završetak prve faze planiran je za 2027. godinu.

Promjene se vide i u širem tržišnom kontekstu. Prema poslednjim podacima MONSTAT-a, prosječna cijena kvadratnog metra novogradnje u primorskom regionu iznosila je 2.838 evra u drugom kvartalu 2026. godine, naspram prosječnih 2.412 evra tokom 2025. godine. Ovi podaci odnose se isključivo na zaključene kupoprodajne ugovore za novogradnju i ne mogu se direktno primijeniti na pojedinačne projekte, ali pokazuju pravac u kojem se tržište novogradnje na obali kreće.

Istovremeno, podaci Agencije za investicije Crne Gore pokazuju da je od 2020. do 2024. godine u sektor nekretnina kroz strane direktne investicije ušlo oko 1,76 milijardi evra, što govori o kontinuiranom interesovanju međunarodnog kapitala za ovu kategoriju imovine.

U narednoj fazi razvoja crnogorskog primorja zato neće biti važno samo gdje se gradi, već i kako se gradi, ko projektom upravlja i kakav model vlasništva nudi kupcu.

Upravo tu projekti nove generacije, koji povezuju hotelsko upravljanje, vlasništvo i razvijenu resort infrastrukturu, mogu imati važnu ulogu.

Za Porta Rai, činjenica da je više od 80% prve faze već pronašlo svoje vlasnike predstavlja rani signal interesovanja tržišta. Za Veliku plažu, to je dio mnogo šire priče, o prostoru koji iz tradicionalne turističke destinacije postepeno ulazi u novu razvojnu i investicionu fazu.