U kom pravcu ide crnogorski turizam? - Strani kapital i investicije u nekretnine potiskuju hotelsku industriju

Crna Gora je na raskrsnici – ili ćemo napraviti korjenitu reformu u svim segmentima turizma i vratiti ga na nivo održivosti, ili ćemo se pretvoriti u real estate destinaciju i turizam neće biti značajna djelatnost ni za zapošljavanje, ni za dobitke, ali ni za promociju zemlje. Najveću grešku napravili smo kada smo otvorili zemlju za priliv stranog kapitala u nekretnine. Grade se rezidencijalna naselja, a potrebni su nam hoteli, kampovi i turistički rizorti.

To je u razgovoru za eKapiju kazao prof. dr Rade Ratković, dekan Fakulteta za biznis i turizam iz Budve. Prema njegovim riječima, da bi turizam konačno ponovo krenuo naprijed moramo u potpunosti restrukturirati svoju ponudu, ponovo zainteresovati turoperatore za Crnu Goru kao destinaciju i vratiti se na zapadnoevropsko tržište.

Prema podacima Ministarstva turizma, iz decembra 2024. u Crnoj Gori je kategorisano 515 ugostiteljskih objekata za kolektivni smještaj - hoteli i sličan smještaj, koji raspolažu sa 50.770 ležaja.

Od ukupnog broja, imamo 39 hotela sa 5* zvjezdica (7,6%), koji raspolažu sa 5.577 ležaja (11%), zatim 229 hotela sa 4* zvjezdice (44,5%), koji raspolažu sa 27.071 ležaja (53,3%). Crna Gora ima i 181 hotel (35,2%) sa 3* zvjezdice koji raspolažu sa 11.732 ležaja (23,1%), zatim 58 hotela (11,2%) sa 2* zvjezdice koji raspolažu sa 5.946 ležaja (11,7%) i 8 hotela (1,5%) sa 1* zvjezdicom koji raspolažu sa 444 ležaja (0,9%).

Kako je za eKapiju saopšteno iz Odbora udruženja za turizam i ugostiteljstvo Privredne komore crne Gore (PKCG), ako posmatramo hotele po kategorijama u periodu od 2019 do 2024. evidentan je rast broja visokokvalitetnih hotela.

- Hoteli sa 5* zvjezdica bilježe rast od 56%, a hoteli sa 4* zvjezdica rast od 28%. To znači da je učešće hotela sa 5* i 4* u ukupnom broju hotela u 2024. godini iznosio 52%, dok učešće broja ležajeva u ovim hotelima u ukupnom broju ležajeva iznosi 64,3% - naveli su iz Komore.

Na pitanje da li je broj hotela kojima Crna Gora raspolaže dovoljan da odgovori potrebama tržišta, iz Komore odgovaraju da za razvoj novih visokokvalitetnih smještajnih kapaciteta i povećanje udjela hotela u ukupnim kapacitetima predstavlja osnovni cilj koji će povećati kvalitet turističke ponude.

- S obzirom na teritorijalnu ograničenost zemlje, potrebno je stvarati uslove za strukturne promjene u smještajnim kapacitetima odnosno da se postojeći hoteli niže kategorije vremenom osavremene i prerastu u hotele više kategorije - navode.

Da ponuda hotela u Crnoj Gori raste, potvrđuje i profesor Ratković. Ipak, navodi, to i dalje nije dovoljno.

- Mi nemamo preciznu statistiku, nego procjenu da raspolažemo sa oko 550.000 kreveta u svim vidovima smještaja. Međutim skoro 75% toga je sekundarno stanovanje, a osnovni kapaciteti učestvuju nam sa svega desetak posto, možda hoteli sa šest do osam odsto, a vikend stanovi i kuće sa 75%. Ponuda hotela raste, ali grade se mahom manji hoteli. U ovom trenutku u Crnoj Gori imamo oko 50.000 kreveta u kolektivnom smještaju, gdje je u hotelima oko 35.000 ili 36.000, ostalo su turistička naselja i rizorti. Ipak, to nije brzi rast. Još veći problem je to što je oko 500 hotela nepovezano i neumreženo, i oni kao takvi ne mogu da idu na tržište – poručuje Ratković.

Ovi podaci, smatra sagovornik eKapije, upućuju na potpuno lošu strukturu smještaja.

- Sudbinu destinacije određuju oni kapaciteti kojih ima najviše, oni određuju nivo destinacije. Sada su hoteli u Crnoj Gori suočeni sa nužnošću da spuštaju cijene odnosno da redukuju svoju ponudu. Mnogi hoteli ukidaju doručak da bi mogli da daju cijene koje su približne ovima iz apartmana, da bi uopšte mogli da imaju goste. Sve ovo znači da je pred nama veliki posao da restrukturiramo našu ponudu, i da to pokušamo da uradimo što je moguće prije, jer turoperatori ne pokazuju interes da sarađuju sa nama, s obzirom na to da imamo malo hotela, pa se oni prestrojavaju na bolja tržišta – kaže Ratković.

Ukazuje na primjer Albanije koja raste izvanredno brzo, koja umiješno upravlja turizmom, pa je bila i zemlja partner na Berlinskoj berzi turizma i privukla veliko interesovanje posjetilaca.

- A mi smo ostali neprimijećeni. Za restrukturiranje ponude potrebno je nekoliko godina. Ipak, postoje stvari koje mogu da se urade veoma brzo, u roku od godinu dana. Ono što bi mi sada trebalo da uradimo je da primijenimo model integralnih i difuznih hotela, kako bismo što veći broj kreveta u ovom komplementarnom smještaju - apartmanima ili sekundarnim stanovima vezali, i to budu neki hoteli sa, na primjer, tri zvjezdice, i da sa njima idemo na inostrano tržište. Na taj način bismo brzo mogli da povećamo kapacitete – predlaže Ratkovi.

Navodi i da bi vlasnike trebalo stimulisati dobrom poreskom politikom, što bi, smatra, mnoge vlasnike zainteresovalo za ovaj model.

- To mora biti državna kampanja kojom bismo uspjeli veoma brzo da dupliramo kapacitete u difuznim i integralnim hotelima, koji bi se nalazili u užim gradskim jezgrima – navodi.

Ovo je, kaže, jedna mogućnost. Drugu vidi u povećanju broja kampova, kao što su to uradili u susjednoj Hrvatskoj.

- Njima su sad kampovi praktično osnovni kapaciteti i rade koliko i hoteli, čak i duže, a imaju turistički promet nešto veći od hotela. Kada bismo i mi primijenili ovaj model, došli bismo na neki procenat koji bi bio tri do četiri puta veći i ponovo bismo zainteresovali turoperatore – kaže sagorovnik eKapije.

Osim smještaja, da bi cjelokupna priča bila održiva, moramo se vratiti na evropska tržišta, smatra Ratković.

- Mi ne možemo da budemo ekonomski održivi na regionalnom tržištu, mi na tome ne možemo da imamo dugu sezonu i ne možemo da imamo rentabilno poslovanje. Dakle, vratiti se na zapadna tržišta, jer nam sada turoperatori dolaze sporadično, pošto je malo hotela spremno za organizovane posjete. Velika falinka je to što zakonski nemamo model umrežavanja hotela i to bi trebalo izmijeniti – kaže Ratković i dodaje da bismo otvaranjem procesa integracije i umrežavanja ponovo zainteresovali turoperatore.

- To nije neizvodljivo i ide relativno brzo, zapravo je najbrži način kako bismo mogli da popravimo situaciju ne čekajući velike inostrane investitore. Nama se sad uglavnom javljaju investitori u rizorte u kojima 90% sadržaja čine stanovi, a hoteli tek desetak odsto, što nam ne rješava problem, naprotiv, samo ga produbljuje i tu treba biti jako restriktivan – poručuje Ratković.

Napominje da je poražavajuće to što kod nas niko od zvaničnika ne primjećuje sve ovo kao problem, niti je to u bilo kojoj agendi.

- Oni čak i ne znaju o čemu pričamo kad ovo govorimo, a nama turizam ide nazad, nama je sad turizam na ovaj način u fazi tihog odumiranja. Tome se nadodaje i loša tržišna pozicija. Dok smo mi usmjereni na region, na cijelom Mediteranu otprilike 50% inostranog turizma čine Njemci, oko 25% Englezi... To je formula za dugu sezonu, održivi tuizam i za dobre i konkurentne plate. Sve je to poznato, to smo mi prošli u ranijoj istoriji turizma prije devedesetih godina jer smo bili na evropskom tržištu. Mi sada imamo permanentne gubitke u turizmu, topimo supstancu. To nisu ogromni gubici, ali jesu gubici. Ništa se ne preduzima na destinacijskom menadžmentu, a niko u svijetu nije razvio turizam da ga nije gajio. Međutim, čini se da je to kod nas ispod radara nosilaca vlasti u turističkom sektoru – kaže naš sagovornik.

Broj hotela u Crnoj Gori svakako raste, naročito onih visoke kategorije. To potvrđuju naši sagovornici, zvanična statistika, ali i situacija na terenu, pa se veliki broj objekata gradi i kroz program ekonomskog državljanstva. Ipak, većina tih hotela razvijaće se po kondo ili mješovitom modelu poslovanja. Računica investitora je jasna – brži povrat investicije. A kako na razvoj samog turizma utiče gradnja ovih objekata u kojima je značajna dio kapaciteta, zapravo, rezidencijalnog karaktera? I gdje se krije rješenje za tu situaciju?

Iz Privredne komore odgovaraju da je turizam u Crnoj Gori još uvjek nisko akumulativna privredna grana, sa dugim periodima povrata investicije, kamatne stope su više, a neizvjesnost je visoka na kratki i srednji rok, te je investiranje otežano.

- U cilju daljeg razvoja Crne Gore kao turističke destinacije, potrebno je omogućiti investicione kredite za turizam sa značajno dužim periodom otplate, aktivnije raditi na privlačenju investitora i stvaranju povoljnijeg poslovnoga ambijenta – navode iz Odbora udruženja za turizam i ugostiteljstvo.

- Jedan od najkritičnijih aspekata našeg turizma jeste koncentracija na relativno kratak period godine i Crna Gora mora da bude prepoznata kao destinacija koju je vrijedno posjetiti tokom cijele godine. Cjelovita turistička ponuda podrazumijeva produženje sezone uz istovremeno pružanje razvojnog impulsa sjeveru. Ta očekivanja su više nego realna i mislimo da se krećemo u dobrom pravcu kada je definisanje Crne Gore kao cjelogodišnje destinacije u pitanju. Nekad su ta kretanja sporija od onoga što mislimo da je potrebno ali uz stvaranje još boljeg poslovnog ambijenta za investicije u turizmu i poboljšanje sadržaja bilo bi za očekivati da se u sledećih nekoliko godina taj cilj realizuje - navode.

Ističu i da je veoma važno pažljivo sagledati uticaje koje poslovni ambijent može imati na poslovanje turističkih privrednih subjekta u Crnoj Gori.

- To se posebno odnosi na buduće investitore i postavljeni strateški cilj privlačenja investitora i stvaranja povoljnijeg poslovnoga ambijenta - zaključuju.

Profesor Ratković smatra da u Crnoj Gori ne bi trebalo dozvoliti nekontrolisanu gradnju, a ta situacija se rješava adekvatnim planovima.

- Mi sad treba da donesemo Prostorni plan Crne Gore, to bi moralo što prije da se usvoji, a nikako da dođe u agendu naše vlasti. Mi ne treba da dozvolimo da ko god hoće i gdje hoće nešto gradi, tako uništavamo turizam - poručuje.

Smatra i da bi Crna Gore, poput Hrvatske, trebalo da usvoji zakon o upravljanju održivim turizmom.

- Gdje u prvom članu stoji da je turizam za Hrvatsku djelatnost od nacionalnog značaja, kao što je za Crnu Goru još i više. Mi to nemamo nigdje napisano. Usvajanjem ovakvog rješenja bili bismo u obavezi da mjerimo stepen poštovanja indikatora održivosti Evropske unije, da procijenimo nosivost infrastrukturnih i ostalih kapaciteta, uporedimo ih sa strukturom smještaja i vidimo gdje su disproporcije, te napravimo plan da se to riješi. To bi značilo da ne smijemo da gradimo novo, već samo ono koje ispravlja postojeću strukturu – kaže sagovornik eKapije.

Navodi i da sa studentima za potrebe diplomskih i magistarskih radova prave analize koje ukazuju na to da je taj indikator održivosti u crvenoj zoni na cijelom primorju – od Ulcinja do Igala.

- Na nivou cijele Crne Gore to nije tako, ali jeste na ovim tačkama na primorju. To je nešto što treba ispraviti i spriječiti da se isto desi u središnjem i sjevernom dijelu. Baš iz tog razloga nam je potreban konsenzus da je turizam za nas najvažnija nacionalna stvar, da ovo što nam je ostalo od lokacija razvijamo u skladu sa principima održivosti, jer mi od turizma živimo – kaže Ratković i navodi da je Crna Gora, kada je riječ o zaokretu u turizmu, najveću grešku napravila upravo onda kada se otvorila za priliv kapitala u nekretnine.

- Tada su počele da se grade stambene zgrade, napravili smo veliku gužvu i veliko opterećenje zemljišta i plaža. Imamo u Boki naselja kao što su Luštica Bay, Porto Montenegro i Portonovi. Ovi kompleksi su napravljeni na pitom, kultivisan način, zaista vrijede i dobro je što ih imamo, ali na tome treba stati. Ne treba graditi nova rezidencijalna naselja, već praviti hotele, rizorte svih kategorija, sa dominacijom 3 i 4 zvjezdice, jer to je najinteresantnije za turoperatore – poručuje.

Naš sagovornik kaže da je Crna Gora imala master plan koji je bio dobar i kojeg je trebalo da se pridržava.

- Taj plan je upravo protežirao strategiju o kojoj mi sada govorimo – dakle pojačanu hotelsku gradnju, a smanjenje kapaciteta u apartmanima i sekundarnom smještaju. Međutim, propustili smo da primijenimo master plan, dozvolili smo gradnju, jer je ona atraktivna za investitore. To je jedan problem koji smo sebi napravili. Drugi je, ponavljam, to što smo se usmjerili na regionalna, siromašna tržišta, a zapostavili evropska. Mi, dakle, imamo tu tržišnu rupu, lošu strukturu tražnje i turističke ponude – ističe Ratković.

Dodaje da je Crna Gora sada na raskrsnici.

- Ili ćemo napraviti korjenitu reformu u svim segmentima, što onda može u jednom srednjeročnom periodu vratiti turizam na nivo održivosti, ili ćemo se pretvoriti u real estate destinaciju i turizam neće biti značajna djelatnost ni za zapošljavanje, ni za dobitke, a ni za nekakvu promociju zemlje – kaže sagovrnik eKapije i navodi da će to biti još jedna propuštena šansa.

- Ja se bojim daljih nasrtaja investitora u nekretnine kod nas. Evo sad se čuje priča arapskih investitora koji žele da zakupe plaže, a sve u nadi da će aktivirati projekte i graditi nove gradove sa malo hotela, a mnogo stanova. Nama nisu potrebni novi gradovi, već novi hoteli, kampovi, rizorti, da to bude sa mjerom da se gosti kod nas kad dođu osjećaju ugodno – zaključuje Ratković u razgovoru za eKapiju.