Pad cijena nekretnina u Srbiji: Da li je sada pravo vrijeme za kupovinu stana ili treba još sačekati?

Cijene kvadrata pale u svim gradovima u Srbiji, Cijene stanova pale na nivo od prije dvije godine, Pale cijene kirija u Beogradu - ovo su samo neki od naslova koji su obilježili medije ovog ljeta i obradovali potencijalne kupce stanova i podstanare.

Da li su se i jedni i drugi prerano obradovali, gdje se u Beogradu danas može kupiti stan za 1.000 evra po kvadratu, kako se Novi Sad približio prestonici po cijenama, kakav je trend u turističkim centrima - pitanja su koja istražuje portal eKapija.

Izvještaj Republičkog geodetskog zavoda za prvo polugodište 2023. pokazuje da je nastavljen trend stabilizacije i smirivanja nakon dvogodišnjeg, izrazito dinamičnog rasta, koji je uslijedio posle izbijanja pandemije korona virusa. Pored smirivanja aktivnosti, tržište nepokretnosti i dalje drži viši nivo u odnosu na predpandemijske vrijednosti, navodi se.

Ukupna količina novca korišćena za kupovinu nekretnina iznosila je 3.3 mlrd EUR, što je za 81% više u odnosu na prvo polugodište 2019. (pre pandemije) i za 7% manje u odnosu na isti period prethodne godine. Ukupan broj kupoprodaja u prvoj polovini godine iznosio je 60.014 što je za 26% više u odnosu na drugi kvartal 2019. godine, prije izbijanja pandemije i za 12% manje nego u drugom kvartalu 2022. godine.

Osim Beograda, blagi pad cijena i u drugim gradovima

Prema podacima sa specijalizovanog sajta za nekretnine 4zida, prosječno oglašene cijene stanova kada je riječ o prodaji, bilježe stabilizaciju i blagi pad u drugom i trećem kvartalu ove godine. PR menadžerka 4zida Aleksandra Mihajlović kaže za portal eKapija da je prosječno oglašena cijena nekretnine u Beogradu u prvom kvartalu 2023. godine iznosila 2.500 EUR po metru kvadratnom, u drugom kvartalu 2.462 EUR, dok u trećem iznosi 2.433 EUR.

- U Novom Sadu se takođe bilježi neznatni pad cijena. Trenutno prosječno oglašena cijena je 2.247 EUR po kvadratu što je za oko 50 EUR manje u odnosu na prva tri kvartala ove godine. Pad ili stabilizaciju cijena bilježe i ostali veći gradovi u Srbiji poput Kragujevca, Niša i Subotice - navodi Mihajlović.

Cijene novogradnje uglavnom stabilne (Foto: Robert Kneschke/shutterstock.com)

Saglasan je i izvršni direktor agencije City expert Miloš Mitić koji objašnjava da je usporavanje na tržištu nekretnina očekivano. Prema njegovim riječima, faktori poput situacije u Ukrajini i restriktivne monetarne politike sa visokim kamatnim stopama su uticali na smanjenje tražnje za nekretninama. Kako kaže, stabilizacija i blagi pad cijena primjećuje se i u Beogradu, posebno u pojedinim djelovima grada, prije svega u dijelu starogradnje.

- Trenutno bilježimo pad cijena od oko 10% u starogradnji, dok novogradnja uglavnom ostaje stabilna. Investitori su postali oprezniji u vezi sa cjenovnom politikom, te su predimenzionirane cijene rijetkost. Investitori koji zadrže visoke cijene mogli bi se suočiti sa sporijom dinamikom prodaje - upozorava Mitić.

Gdje u Beogradu može da se kupi stan za 1.000 EUR po kvadratu?

Ipak, ono što je do prije samo nekoliko godina bila realnost - kupovina stana po cijeni od 1.000 EUR po kvadratu u određenim djelovima Beograda, poput Miljakovca, Mirijeva, Borče - danas je misaona imenica. Kako kaže naš sagovornik, cijena kvadratnog metra na obodima Beograda je već više od godinu dana znatno viša od 1.500 EUR po kvadratnom metru.

- U Mirijevu prosječna cijena iznosi oko 1.700 EUR za kvadrat, dok su cijene u Borči i Krnjači oko 1.500 EUR. Na lokacijama kao što su Miljakovac i Rakovica, cijene se kreću oko 1.800 EUR. Ove cijene se odnose na novogradnju, dok su cijene starogradnje nešto niže, za oko 10% u zavisnosti od stanja stambenog objekta - ističe Mitić.

Ko ima skromni budžet od 1.000 EUR po kvadratu, moraće u starogradnju na periferiju grada. Ili da se odrekne beogradske adrese i sreću pronađe u Banovcima i Pazovi.

- Po cijeni od 1.000 EUR po kvadratu, trenutno je veoma teško pronaći stan bilo gdje u Beogradu, čak i u nelegalizovanim objektima. Eventualno, pojedini stanovi u starogradnji na periferiji grada, koji zahtijevaju renoviranje, mogli bi se približiti toj cijeni. Što se tiče novogradnje, lokacija koja bi mogla biti najbliža toj cijeni je Krnjača (oko 1.500 EUR), ili lokacije van Beograda koje postaju sve zanimljivije, kao što su Banovci i Pazova - navodi Mitić.

Novi Sad se po cijenama približava Beogradu (Foto: photosmatic/shutterstock.com)

Aleksandra Mihajlović takođe primjećuje da se po cijeni od 1.000 EUR po kvadratu može naći stan na periferiji Beograda.

- Potpuno renoviran stan sa pripadajućim dvorištem u opštini Čukarica u naselju Stari Cerak se prodaje po cijeni od 933 EUR po kvadratu. Takođe se u Surčinu, Zemun polju, Petlovom brdu u starogradnji mogu pronaći stanovi koji se kreću od 900 do 1000 EUR po kvadratu, dok se u Mladenovcu, na primjer, stan sa centralnim grijanjem u zgradi sa liftom u starogradnji prodaje za 847 EUR po kvadratu, a u cijenu je uključeno i parking mjesto - otkriva Mihajlović.

Najskuplji Stari grad i Vračar

Od 1,7 mlrd EUR koliko je izdvojeno za nepokretnosti u Beogradu u prvom polugodištu, najveća cijena postignuta je za kvadrat od 11.475 EUR na Beogradu na vodi, dok je najveća suma izdvojena za stan, u istom kompleksu, i iznosi 2.601.888 EUR. Najskuplja kuća prodata je na Savskom vencu za 4.802.000 EUR, dok je najskuplje parking mjesto plaćeno 58.400 EUR, na teritoriji iste opštine. Najviša prosječna cijena stanova u novogradnji je na lokaciji Depo residence na Vračaru i iznosi 4.440 EUR po kvadratu.

Kako naš sagovornik navodi, centralne gradske opštine, kao što su Stari grad i Vračar, generalno imaju najviše cijene u Beogradu.

- Cijena kvadratnog metra u novogradnji u ovim opštinama se kreće između 3.500 i 5.000 EUR, sa mogućim ekstremima. Cijena kvadrata u starogradnji je nešto niža, prosječno za 10 do 15% - kaže Mitić.

Inače, najtraženiji su dvosobni i dvoiposobni stanovi - kad je riječ o starogradnji, oni učestvuju sa 36% u ukupnom prometu, a sa 28% u novogradnji.

Na Zlatiboru izazovno postići povrat investicije u kratkom roku

Pad cijena zabeležen je i u turističkim centrima. Kako kaže Aleksandra Mihajlović, u jednoj od najpopularnijih destinacija kad su banje u pitanju, Vrnjačkoj banji, trenutno prosječno oglašena cijena stanova na sajtu 4zida je 1.687 EUR po kvadratu i bilježi se blagi pad cijena u odnosu na prva dva kvartala ove godine. Jeftinija od Vrnjačke banje je starogradnja u Sokobanji gdje se trenutno oglašene cijene stanova kreću oko 1.485 EUR po kvadratu.

- I ovdje je došlo do pada cijena za oko 240 EUR u odnosu na drugi kvartal ove godine. Za kupovinu kuće potrebno je da se izdvoji u prosjeku 430 EUR po kvadratu što je za oko 300 EUR manje nego za kuću u Vrnjačkoj banji. Prosjek oglašenih cijena stanova na Zlatiboru je na gotovom istom nivou kao u drugom kvartalu i kreće se oko 2.000 EUR, dok su na Kopaoniku prosječne cijene oko 2.070 EUR i ova planina bilježi pad cijena u odnosu na prva dva kvartala 2023. godine - navodi Mihajlović.

Mitić ističe da je pad cijena, osim Kopaonika, Sokobanje i Vrnjačke banje, primijetan i na Zlatiboru.

- Na Zlatiboru je postalo izazovno postići povrat investicije u kratkom roku, s obzirom na cijene izdavanja koje su pale ispod nivoa povrata investicije u roku od 15 godina - kaže Mitić.

Sokobanja jeftinija od Vrnjačke banje (Foto: Shutterstock/Sasa_Stojanovic)

Kad je riječ o gradovima, prema izvještaju RGZ-a, trenutno se bilježi najveći pad tražnje u Novom Sadu, ali su cijene i dalje visoke, primećuje naš sagovornik. Prema njegovim riječima, gradovi poput Niša i Kragujevca su tokom poslednjih nekoliko godina doživjeli tendenciju rasta cijena, ali su se cijene stabilizovale ili blago pale usljed ekonomske situacije.

A da li se cijene mogu spustiti ili vlasnici zaista dobijaju traženu sumu koja nerijetko djeluje enormno onima koji tek počnu da gledaju oglase? Letimičan pogled na oglase pokazuje da vlasnici stana na poslednjem spratu trospratnice iz 2011. godine u Učiteljskom naselju na Zvezdari za njega traže 2.935 EUR po kvadratu - bez lifta i obezbijeđenog parking mjesta. Na uvijek popularnom Novom Beogradu, u ponudi je stan od 66 kvadrata u Bloku 70 na poslednjem spratu četvorospratnice iz 1975. godine po ceni od 3.409 EUR po kvadratu.

- Mogućnost spuštanja cijene u odnosu na oglašenu zavisi od konkretnog slučaja. Visoke cijene u oglasima često dovode do sporije prodaje nekretnina. Ako je cijena znatno iznad realne tržišne vrijednosti, moguće je postići popust od čak 20%, posebno u slučaju skupljih nekretnina - savjetuje Mitić.

Iznajmljivanje - Nema više garsonjera za 1.000 EUR

A čemu mogu da se nadaju oni kojima je kupovina nekretnine još daleko, pa moraju da iznajmljuju stan? Za sve kojima su i dalje svježe traume iz nedavnog perioda kada su vlasnici za garsoenjere u centru Beograda tražili i 1.000 EUR mjesečno, naš sagovornik ima dobre vijesti. Na tržištu iznajmljivanja nekretnina takođe je došlo do pada cijena nakon drastičnog povećanja, primjećuje.

- Ovaj pad i stabilizacija cijena su očekivani, s obzirom na to da je situacija sa cijenama bila vještački predimenzionirana prethodnih godina. Iako se cijene nisu vratile na nivo iz perioda prije dvije godine, sada se može primijetiti stabilizacija, a ekstremno visoke cijene, poput onih od 1.000 EUR za garsonjere u centru, jesu rijetkost - kaže Mitić.

Naša sagovornica, ipak, primjećuje da su kada je u pitanju izdavanje stanova u Beogradu, prosječno oglašene cijene na sajtu prva dva tromjesečja bile na istom nivou, dok je u trećem kvartalu došlo do blagog rasta.

- Prosječna cijena kirije za garsonjeru u Beogradu skočila je sa 300 EUR koliko je iznosila u prva dva kvartala ove godine na 330 EUR koliko je sada. Sličan trend bilježe i ostale strukture stanova - kaže Aleksandra Mihajlović.

Pitanje svih pitanja: Kada će cijene značajnije pasti?

Ukoliko se pitate da li sada da kupite stan ili da sačekate jer, kako svi tvrde, cijene moraju pasti u nekom trenutku, nemamo dobre vijesti. Naši sagovornici ne žele da prognoziraju kada se može očekivati značajniji pad cijena nekretnina u Beogradu i Srbiji. Ekstremni pad cijena, ipak, ne očekuju.

- Predviđanje značajnijeg pada cijena nekretnina u Beogradu i Srbiji je izazovno. Trenutno, tržište nekretnina i bankarski sektor pokazuju stabilnost i otpornost na ekonomske izazove. Zbog toga se ne očekuje ekstremni pad cijena. Period stabilizacije i blagog pada cijena će vjerovatno trajati do proljeća, kada se očekuje ukidanje restriktivnih mjera monetarne politike, smanjenje euribora i stabilizacija inflacije, što bi moglo podržati ponovni rast tržišta nekretnina - ističe Mitić.

Aleksandra Mihajlović dodaje da je nezahvalno davati bilo kakve prognoze imajući u vidu kompleksna geopolitička dešavanja kako u zemlji tako i u svijetu.

- Ono što je sigurno to je da ne bi trebalo da dođe do velikih potresa na tržištu nekretnina kakvi su se desili u prethodnom periodu, ali se cijene neće sigurno vratiti na nivo od prije nekoliko godina - zaključuje Mihajlović.

Marija Dedić