Stambeni krediti - Da li je bolje kupiti ili iznajmiti stan?

Jedna od najvećih životnih odluka bračnog para, ali i pojedinca je odluka o podizanju stambenog kredita i ona može uticati na kvalitet života u decenijama koje dolaze.

Pod stambenim kreditom, uglavnom, podrazumijeva se iznos koji pokriva 70-90% vrijednosti nekretnine (ostalo je učešće dužnika), na rok otplate od 15-25 godina. To su u realnosti najčešći primjeri.

Često ljudi pitaju, koji je najbolji momenat za podizanje ovog kredita? Univerzalni odgovor ne postoji.

- Ali postoje idealni uslovi. Oni su: stabilno radno mjesto i lični dohodak, niske cijene nekretnina i niske kamatne stope. U zavisnosti od ličnih mogućnosti, neko bira nekretninu na osnovu platežne sposobnosti, tj. na osnovu visine mjesečne rate koju može da plaća, dok oni sa višim primanjima odaberu nekretninu pa onda traže banku i kalkulišu sa finansijskim detaljima. Kod nas je uglavnom ovo prvo - kaže predsjednik Udruženja bankarskih klijenata Efektiva Dejan Gavrilović za N1.

Visinu mjesečne rate svakog kredita određuju tri parametra: iznos kredita, rok otplate i visina kamatne stope. Ako se povećava bilo koji od parametara, povećava se i mjesečna obaveza.

Pošto su iznos i rok fiksni, ostaje samo kamata, koja tokom otplate može uticati na visinu rate.

Kako navodi Gavrilović, na period od 20-25 godina, teško je predvidjeti kretanje promijenljivog dijela, ali sa nekim detaljima se može kalkulisati.

- Recimo, u proteklom periodu od desetak godina Euribor je bio u minusu i bilo je isplativije podići kredit, naročito na kraći rok, od recimo 15 godina. Na početku se plaćala manja kamata, veći dio glavnice je otplaćivan, pa je ostatak duga brže opadao. Sada kamate polako rastu, ali takav kredit je u poslednjoj trećini otplate i uticaj kamate će imati manji efekat na rast mjesečne obaveze - ističe Gavrilović.

Sagovornik portala N1 ističe da treba biti realan i navesti da je gotovo nemoguće da sva tri kriterijuma budu ispunjena. Najviše zato što niske kamatne stope vode većoj potražnji za kreditima, što vodi većoj potražnji za stanovima, čija cijena onda raste.

Ipak, tokom poslednjih dvadesetak godine dešavale su se i takve stvari. Najprije su cijene nekretnina rasle do 2009. godine, kada je nastupila ekonomska kriza, pa su cijene pale. Kako bi pojačala potrošnju, Evropska centralna banka je uticala na snižavanje kamatnih stopa, čime je potražnja za stanovima porasla, pa opet kreće rast cijena, koji traje do danas.

- To su parametri sa kojima treba ozbiljno računati. Recimo, desilo se da neko kupi stan na vrhuncu cijena. Njegova vrijednost je kasnije pala, a rata kredita je ostala. Prodajom stana, dug se ne može otplatiti, jer stan sada vrijedi manje od visine podignutog kredita, tj. ostatka duga, pa je dužnik prinuđen da nastavi otplatu - kaže Gavrilović.

Još jedna dilema se stalno provlači – kupiti ili iznajmiti stan. Ako kupovina putem kredita znači istu visinu mjesečne obaveze, onda je svakako bolje kupiti, jer svaka kirija predstavlja bačen novac, dok svaka plaćena rata kredita dijelom povećava vlasništvo nad stanom. Međutim, kod kredita u švajcarskim francima, svi ovi korisnici su se kasnije pokajali jer su im se rate uvećale dva i po puta, pa je ispalo da je njima bilo povoljnije da plaćaju kirije.

Ako su ispunjena prva dva uslova, a to su dobra primanja i adekvatno odabran stan, slijedi odabir banke. Česta su pitanja građana, koja je banka najbolja? U tom smislu, ne postoji univerzalna gradacija. Sve zavisi od trenutka, od stepena vezanosti za banku, visine primanja, količine obezbjeđenja.

Nekada je zavisilo i od "sitnih slova" u ugovoru, kojima su banke sebi davale za pravo da povećaju kamatu, na štetu dužnika. Danas toga nema, ugovori su uglavnom "čisti", te je jedini parametar cijena zajma.

Dakle, najprije treba gledati kamatu. Ona predstavlja ukupnu cijenu po kojoj će kredit biti plaćen, jer novac koji banka pozajmljuje, ima svoju cijenu.

- Primjer: Kredit je uzet na 50.000 EUR. Na kraju otplate dužnik vraća ukupno 80.000 EUR. Razlika od 30.000 predstavlja tu kamatu, tj. cijenu koštanja kredita na predviđeni rok otplate. Ta razlika zna da bude i veća, ali i manja, ako se kredit uzme pod povoljnijim uslovima, na kraći rok - ukazuje Gavrilović.

Kamatna stopa može biti fiksna i promjenljiva. Fiksna kamata znači stopu koja se ne mijenja do kraja otplate kredita, tj. jednaku mjesečnu obavezu, dok promjenljiva znači promjenu njene visine u dogovorenim intervalima. Visina se mijenja u zavisnosti od vrijednosti Euribora, a uglavnom se promjena vrši kvartalno ili polugodišnje.

Krediti sa promjenljivom kamatom u evrima su dominantni na tržištu Srbije, dok su dinarski stambeni na nivou statističke greške.

Fiksna kamatna stopa je u startu viša od promjenljive, te predstavlja veće opterećenje za dužnika i poskupljuje kredit. U periodu relativne stabilnosti kretanja Euribora, građani se uglavnom odlučuju za promjenljivu kamatu, što se u proteklih 15 godina pokazalo kao dobra odluka.

Dakle, fiksna donosi određenu sigurnost, ali potencijalno i veću cijenu, dok promijenljiva uvijek u startu daje nižu cijenu, ali sa sobom nosi nesigurnost dugoročnog kretanja kamate, tj. mjesečne obaveze.