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„Vom Fundament bis zum Ornament – Projekte, Ideen und Trends“: Wir präsentieren die neue Sonderausgabe von eKapija zu Themen Immobilien und Bauwesen

Quelle: eKapija

Donnerstag, 22.10.2026.

12:00

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(FotoeKapija)

Das Portal eKapija hat eine Sonderausgabe seines Newsletters zu den Themen Immobilien und Bauwesen unter dem Titel „Vom Fundament bis zum Ornament – Projekte, Ideen und Trends“ veröffentlicht. Diese Ausgabe präsentiert Projekte, die das Erscheinungsbild von Städten verändern und die Art und Weise, wie wir leben und arbeiten, neu gestalten – mit einem besonderen Fokus auf räumliche Qualität, Funktionalität, Materialwahl und moderne technologische Lösungen. Anhand regionaler Beispiele beleuchten wir die Ideen, das Fachwissen und die Entscheidungen, die erfolgreichen Projekten zugrunde liegen – von der ersten Planungsphase bis hin zur Schaffung von Räumen, die exakt auf die Bedürfnisse des modernen Lebens zugeschnitten sind.

Die Verkehrsinfrastruktur ist ein entscheidender Faktor für den langfristigen Nutzen und die Attraktivität von Immobilien – sei es im Wohn- und Gewerbesektor oder bei Logistikanlagen. Der Ausbau von Flughäfen, die Modernisierung von Eisenbahnstrecken und die Verbesserung städtischer Straßennetze können die Erreichbarkeit bestimmter Standorte maßgeblich verändern. Das Ausmaß dieser Auswirkungen hängt jedoch stets von der geplanten Nutzung der Immobilie und den spezifischen Anforderungen ihrer Nutzer ab. In einem exklusiven Beitrag für eKapija erläutert Nemanja Lazović, Gründer der Agentur Lazović Real Estate, wie die verkehrstechnische Anbindung die Bewertung von Standorten beeinflusst, und geht auf wichtige Aspekte ein, die Käufer und Investoren berücksichtigen sollten.

Dubravka Rabrenović, Bauingenieurin (Master) und Projektkoordinatorin für das Bauvorhaben Marina Dorćol beim Unternehmen SEBRE, sprach mit unserem Portal über die Herausforderungen bei der Umsetzung eines der architektonisch und technisch anspruchsvollsten Projekte in Belgrad. Eine einzigartige Tragwerkskonstruktion, großflächige Verglasungen, in die Architektur integrierte Grünflächen sowie hochmoderne technische Systeme erfordern eine präzise Planung und die Koordination zahlreicher Fachdisziplinen und ausführender Unternehmen. Im Gespräch erfahren wir, wie ein solch komplexer Bauprozess gesteuert wird und was nötig ist, um eine Baustelle in einen funktionalen, hochwertigen Lebensraum zu verwandeln.

Mit CTPark Belgrade Borča werden neue Formate für Industrie- und Lagerflächen auf dem serbischen Markt eingeführt, um der wachsenden Nachfrage nach modernen, flexiblen Gewerbeflächen im Umfeld von Belgrad gerecht zu werden. Dass bereits vor Baubeginn ein großes Interesse an dem Projekt besteht, zeigt sich daran, dass bereits 20.000 Quadratmeter Fläche vorvermietet wurden. Wir haben mit Petar Kolognat, Business Development Director bei CTP Serbia, über die Entwicklung des Komplexes, seine strategisch günstige Lage und die Chancen gesprochen, die er Unternehmen jeder Größenordnung bietet.

Delta Real Estate setzt derzeit einen Investitionszyklus um, der das 85-Millionen-Euro-Projekt Delta Iron in Novi Sad sowie die Projekte Delta District und Delta Land in Belgrad umfasst – letztere mit einem Gesamtwert von über 900 Millionen Euro. Delta Iron wird fast 46.000 Quadratmeter moderne Büro- und Geschäftsflächen bieten, wobei der Fokus auf Flexibilität, Energieeffizienz und einer hohen Qualität des Arbeitsumfelds liegt. Die anderen Projekte reagieren zudem auf den Wandel der Trends auf den Gewerbe- und Wohnimmobilienmärkten. MilosGrdinić, Director of Development and Asset Management bei Delta Real Estate, erläutert, wie Delta Iron auf die sich wandelnden Bedürfnisse der Mieter eingeht, erörtert die zukünftige Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarktes und skizziert die anstehenden Investitionspläne des Unternehmens.

Porto Montenegro, Luštica Bay und Portonovi haben den Grundstein für die Entwicklung von „Branded Residences“ – also Immobilien unter einer bekannten Markenbezeichnung – in Montenegro gelegt. Das künftige Wachstum dieses Segments wird von der Qualität der Investitionen, einer professionellen Verwaltung, einem ganzjährigen Angebot sowie der Bewahrung des Natur- und Kulturerbes abhängen. Internationale Hotel- und Lifestyle-Marken beeinflussen zunehmend den Wert von Immobilien; Käufer suchen dabei nicht nur einen prestigeträchtigen Standort, sondern erwarten auch einen personalisierten Service, Investitionssicherheit und einen hohen Lebensstandard. Aleksandra Drašković, Gründerin und CEO der Immobilienagentur Montenegro Properties, erörtert gegenüber eKapija, inwieweit Montenegro dieses Potenzial nutzen kann, was die neue Käufergeneration erwartet und wie das Land seine Wettbewerbsfähigkeit auf dem Mittelmeermarkt wahren kann.

Der Wert einer Immobilienanlage wird nicht allein durch ihren Marktpreis bestimmt, sondern auch durch ihr Ertragspotenzial, die Stabilität der Nachfrage und die Fähigkeit, Risiken unter Kontrolle zu halten. Daher ist es vor einem Kauf unerlässlich, den finanziellen Gesamtrahmen zu betrachten und einen Plan zu erstellen, der auch eine Ausstiegsstrategie (Exit-Strategie) umfasst, so Minet Musić, Gründer und CEO von MM Real Estate, in einem Interview mit eKapija. Ihm zufolge beginnt eine fundierte Investitionsentscheidung mit klaren Antworten auf drei Fragen: Was kauft man, wie viel bezahlt man dafür und was möchte man mit diesem Kauf erreichen?

Nammos Hotels & Resorts hat das Projekt Nammos Residences Montenegro angekündigt. Es umfasst 70 Privatresidenzen in der Bucht Smokva Bay an der Budva-Riviera – gelegen zwischen Budva und Petrovac, etwa zehn Minuten von Sveti Stefan entfernt. Die Fertigstellung des Komplexes ist für 2029 geplant; die Preise für die Residenzen beginnen bei 1,9 Millionen Euro. Nach mehr als zwei Jahrzehnten Präsenz an Standorten wie Mykonos, Dubai und London sowie der Eröffnung eines Resorts in Amaala an der Küste des Roten Meeres expandiert Nammos mit diesem Projekt nun auf den montenegrinischen Markt.

Alles, was eine Familie benötigt, befindet sich in unmittelbarer Nähe – so muss der Alltag nicht zu einer hektischen Jagd durch verschiedene Stadtteile werden. Eine gute Lage bedeutet daher weit mehr als nur eine Adresse; es geht um die Qualität des täglichen Lebens. Genau das zeichnet Delta Land aus – ein neues Stadtquartier an der Kreuzung des Bulevar despota Stefana und der Poenkareova-Straße. Das Areal ist vielen Belgradern noch als Standort des ehemaligen „Pamučni kombinat“ und des Sutjeska-Komplexes bekannt. Das Konzept ist einfach: Es soll ein Ort entstehen, an dem eine moderne Familie mitten in der Stadt leben kann, ohne auf Raum für Ruhe, Grünflächen und gemeinsame Zeit verzichten zu müssen.

Im Komplex Luštica Bay präsentieren wir drei Wohnkollektionen – Mirta, The Peaks und Heights –, die verschiedene Facetten des mediterranen Lebensstils abdecken: von Ausblicken auf die Adria und viel Privatsphäre bis hin zu Naturnähe und modernem Komfort. Während Mirta das Angebot im Viertel Marina Village abrundet, ermöglicht The Peaks Wohnen direkt am ersten Meisterschaftsgolfplatz Montenegros; Heights wiederum erweitert die Wohnoptionen in Centrale, dem dynamischen Zentrum von Luštica Bay. Jede dieser Kollektionen bietet ein einzigartiges Wohnerlebnis an der Küste – ideal für alle, die eine Kombination aus Komfort, einer naturnahen Umgebung und mediterranem Flair suchen.

Der kürzlich renovierte Showroom von Tarkett im Belgrader „Block A“ sowie die Tarkett Academy in Bačka Palanka präsentieren einen neuen Ansatz für die Ausstellung von Bodenbelägen – mit neuen Kollektionen und einer modernisierten Innenraumgestaltung. Diese Umgestaltung geht weit über rein ästhetische Aspekte hinaus: Das neue Präsentationskonzept ermöglicht einen besseren Überblick über das Produktsortiment und erleichtert den Vergleich von Designs, Texturen und verschiedenen Lösungen. Der Showroom dient somit nicht mehr nur als Ausstellungsfläche für Produkte, sondern als Raum, in dem Designkonzepte mit spezifischen Materialien und praktischen Lösungen verknüpft werden können.

Coreside, ein Immobilienvermittlungs- und Beratungsunternehmen, das zur Marera-Gruppe gehört, hat einen Bericht zum Markt für Wohnimmobilien und Wohnungsbau in Belgrad für die erste Jahreshälfte 2026 veröffentlicht. Die Ergebnisse zeigen, dass sich das Verkaufsvolumen auf einem stabilen Niveau hält, während die kreditbasierte Finanzierung weiter zunimmt und eine Verschiebung hin zu höheren Preissegmenten zu beobachten ist.

Diese Sonderausgabe des Newsletters wird von CBS International, Teil der Cushman & Wakefield-Gruppe, sowie von MPC Properties unterstützt.

Voli Trade, ein Unternehmen, das ein weit verzweigtes Einzelhandelsnetz in ganz Montenegro betreibt, steigt in den Markt für Wohnimmobilien ein. Auf dem Gelände der ehemaligen Fabrik „Radoje Dakić“ im Stadtviertel City Kvart in Podgorica plant das Unternehmen den Bau eines gemischt genutzten Wohn- und Gewerbekomplexes. Das Projekt umfasst eine Fläche von über 70.000 Quadratmetern und sieht 341 Wohnungen vor, die auf sechs Gebäudekomplexe verteilt sind.

Der von der Firma Adriatic Project in Donji Stoj – landeinwärts vom Strand Velika Plaza in Ulcinj – geplante Touristenkomplex Faro dell’Adriatico wird Hotels, Nebengebäude und Villen umfassen. Zudem sind ergänzende Einrichtungen aus den Bereichen Gastgewerbe, Wellness und Freizeit, Schwimmbäder, landschaftlich gestaltete Fußgängerzonen sowie Parkflächen vorgesehen. Der Vorentwurf sieht eine Bruttogeschossfläche von 64.799 Quadratmetern, 244 Wohneinheiten und 736 Betten vor; die Parkkapazität wird auf insgesamt 635 Stellplätze geschätzt.

Am Ufer der Save, in der Nähe von Belgrad, hat das Studio CADO ein saisonales Ferienhaus entworfen, dessen Wandelemente aus Segeltuch im Winter entfernt werden können. Auf diese Weise passt sich die Architektur den natürlichen Gegebenheiten und dem Rhythmus der Jahreszeiten an. Eine leichte Stahlkonstruktion, eine textile Hülle und eine sorgfältig konzipierte natürliche Belüftung sorgen in den wärmeren Monaten für einen angenehmen Aufenthalt, ganz ohne zusätzliche Kühlung. Ein flexibler Innenraum sowie dezente, natürliche Farbtöne unterstreichen ein Gestaltungskonzept, das die Umgebung nicht dominiert, sondern vielmehr die Verbindung zwischen Mensch und Natur fördert.

Eine vom Studio Mapa Architects entworfene Villa direkt am Meer in Donja Lastva bei Tivat reagiert in ihrer Form auf die spezifische Beschaffenheit des Grundstücks: Es ist an der zum Meer hin ausgerichteten Seite schmal und verbreitert sich nach hinten. Ein L-förmiger Grundriss, lineare Wände, die in Brücken übergehen, großzügige Terrassen und ein Swimmingpool verbinden Innen- und Außenbereiche – wobei sichergestellt ist, dass jede Wohneinheit einen Blick auf das Meer bietet. Eine minimalistische Geometrie und eine durchgehend weiße Farbpalette betonen das Licht, die Proportionen und die Küstenlandschaft, wodurch sich das Gebäude unaufdringlich in seine dicht bebaute Umgebung einfügt.

Das Angebot an hochwertigen Büroflächen in Belgrad kann mit der Nachfrage der Mieter nicht Schritt halten, während die Kluft zwischen modernen Geschäftsimmobilien und älteren Objekten stetig wächst. Die Leerstandsquote bei Büroflächen der Klasse A liegt bei lediglich 1,9 %, und die Mieten für erstklassige Immobilien haben 19 Euro pro Quadratmeter und Monat erreicht. Nach einem historischen Tiefstand bei der Fertigstellung neuer Büroflächen im Jahr 2026 ist ab 2027 mit der Inbetriebnahme einer größeren Anzahl von Projekten zu rechnen. Ivan Stojić, Leiter des Bereichs Office Agency für die Adria-Region bei CBRE, merkt an, dass das Angebot an modernen Büroflächen in Belgrad die Marke von 1,1 Millionen Quadratmetern überschritten hat, wobei Immobilien der Klasse A etwa 68 % des Gesamtbestands ausmachen.

Das Unternehmen Okov plant den Bau eines Einkaufszentrums in Podgorica mit einer Fläche von fast 25.000 Quadratmetern. Die Anlage ist als großer Gewerbekomplex konzipiert, der verschiedene funktionale Bereiche umfasst. Neben Einzelhandelsflächen sehen die Pläne Angebote aus den Bereichen Gastronomie, Wirtschaft, Gesundheitswesen, Unterhaltung sowie öffentliche Einrichtungen vor. Zudem wird der Komplex ein Kulturzentrum beherbergen – eine eigenständige funktionale Einheit, die in das Einkaufszentrum integriert ist.

Historische Paläste und Villen in der Bucht von Kotor können durch eine moderne Nutzung einer neuen Bestimmung zugeführt werden – allerdings nur, wenn ihre Restaurierung auf den Prinzipien der Denkmalpflege basiert. Die größte Herausforderung für Architekten besteht darin, historische Bausubstanz an heutige Wohn- oder Hotelstandards anzupassen und dabei gleichzeitig deren Authentizität, architektonischen Wert und Charakter zu bewahren. Die Verbindung unterschiedlicher historischer Epochen sei der anspruchsvollste Aspekt dieser Arbeit, erklärt Prof. Dr. Goran Radović– Architekt, Berater für Denkmalpflege sowie Gründer und Leiter des Planungsbüros Studio Prostor, der bereits an der Sanierung und Umnutzung mehrerer bedeutender historischer Gebäude in der Bucht von Kotor mitgewirkt hat.

Untersuchungen zur Wohnqualität in Serbien haben ergeben, dass Wohnungen, die zwischen 1975 und 1990 errichtet wurden, in bestimmten Aspekten – etwa bei Funktionalität, Stauraum und Anpassungsfähigkeit – besser abschneiden als neuere Bauprojekte. Moderne Wohnungen hingegen punkten vor allem durch thermischen Komfort und Wartungsfreundlichkeit. Prof. Dr. Đorđe Alfirević, einer der Autoren einer Studie zu diesem Thema aus dem Jahr 2025, erläutert gegenüber eKapija, was diese Unterschiede über heutige Planungspraktiken aussagen und inwieweit die langfristigen Bedürfnisse der Bewohner im aktuellen Wohnungsbau berücksichtigt werden.

Der Immobilienmarkt in Serbien tritt in eine Phase relativer Stabilisierung ein. Dennoch verharren die Preise auf Rekordniveau, und die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot. Zu den Prioritäten für die kommenden Jahre zählen die Eindämmung der Schattenwirtschaft und unlauterer Werbepraktiken sowie die Schaffung einer gemeinsamen Datenbank und eines Portals, die verlässlichere Informationen über Immobilien bereitstellen sollen. Dies sind einige der Entwicklungstrends auf dem Markt bis zum Jahr 2030, wie Milić Đoković im Rahmen eines Gesprächs über die Ziele und Pläne der serbischen Vereinigung der Immobilienmakler (Serbian Real Estate Brokers Group) darlegte.

Auf dem Immobilienmarkt in Bosnien und Herzegowina steigen die Preise weiter an, wenn auch langsamer als in der Hochphase des Wachstums im Jahr 2022. In den letzten fünf Jahren sind die Durchschnittspreise für Neubauten um etwa 100 % gestiegen; im Zentrum von Banja Luka erreichen die Quadratmeterpreise mittlerweile 7.000 BAM. Dragan Milanović, Präsident des Verbands der Immobilienmakler der Republika Srpska und Regionaldirektor von REMAX BiH, geht nicht von einem Preisrückgang aus. Stattdessen wird ein moderater jährlicher Anstieg von wenigen Prozent erwartet, wobei die Kaufkraft der Bevölkerung einen wesentlichen Faktor für die Marktentwicklung darstellt.

Die Immobilienverwaltung Montenegros plant, bis 2030 ein Register für Immobilienkaufpreise sowie ein System zur Massenbewertung von Immobilien einzuführen. Diese Initiative soll eine systematischere Marktbeobachtung ermöglichen, den Zugang zu Daten über tatsächlich erzielte Preise verbessern und die Methoden zur Wertermittlung von Immobilien vereinheitlichen. Ein solcher Schritt würde einen bedeutenden Fortschritt bei der Modernisierung der Liegenschaftsverwaltung darstellen, die Markttransparenz erhöhen, eine gerechtere Besteuerung gewährleisten und eine effizientere Immobilienverwaltung ermöglichen.

Den vollständigen Newsletter finden Sie HIER.

Unternehmen

SEBRE d.o.o. Beograd

CTP invest d.o.o. Beograd

Delta Real Estate d.o.o. Beograd

Montenegro properties doo Budva

MM REAL ESTATE d.o.o. Sarajevo

Nammos Hotels and Resorts

Voli trade d.o.o. Podgorica

Adriatic project doo Ulcinj

MAPA Architects d.o.o. Beograd

CBRE d.o.o. Beograd

Tarkett d.o.o. Bačka Palanka

Coreside d.o.o. Beograd

Marera Properties doo

CBS International Beograd

Balkans Real Estate d.o.o. Beograd

Remax direkt Banja Luka

LB HOTELS MANAGEMENT

Luštica Development ad Tivat

Udruženje posrednika u prometu nekretnina Republike Srpske

Grupacija posrednika u prometu nepokretnosti Srbije PKS

Uprava za nekretnine Podgorica

Okov doo Podgorica

Studio prostor doo Podgorica

CADO Architects

Naš izbor

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