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REBEC 2025: Entschlüsselung der EU-Taxonomie – Der Schlüssel zu profitablen und nachhaltigen Immobilien

Quelle: eKapija

Mittwoch, 11.06.2025.

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(FotoeKapija)

Die EU-Taxonomie, ein seit 2022 geltendes Klassifizierungssystem für nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten, betrifft auch in Serbien tätige Unternehmen, ungeachtet der Tatsache, dass unser Land kein Mitglied der Europäischen Union ist. Wie man sich am besten an dieses komplexe System anpasst, das darauf abzielt, Investitionen in Projekte zu lenken, die nachhaltigen Standards entsprechen, wurde auf einer Podiumsdiskussion auf der REBEC 2025-Konferenz diskutiert. Goran Todorović, CEO von Energy Concept, der seit 15 Jahren im Bereich Energieeffizienz tätig ist und sich in den letzten Jahren auch für die Harmonisierung von Zertifikaten mit der EU-Taxonomie engagiert hat, erklärte, für wen genau die EU-Taxonomie gilt:

– Die erste Gruppe sind große Unternehmen mit über 250 Mitarbeitern und Millionenumsätzen, also Großinvestoren. Die zweite Gruppe sind Finanzmärkte, Banken und alle Akteure, die Geld investieren können. Die dritte Gruppe sind Unternehmen in der EU und ihren Mitgliedsstaaten.

Er betonte, dass es wichtig sei zu wissen, dass die EU-Taxonomie nicht nur für EU-Unternehmen gelte, sondern auch für deren Aktivitäten außerhalb der EU, beispielsweise auf dem Westbalkan, sodass alle Länder und Regionen, in denen EU-Unternehmen tätig sind, tatsächlich Teil dieses Systems werden.

Und wie erkennt man genau, ob man unter die Regeln der EU-Taxonomie fällt?

– Zunächst muss geprüft werden, ob die eigene Tätigkeit in der Taxonomieliste aufgeführt ist und ob die Nachhaltigkeitskriterien erfüllt werden. Um am „grünen Rennen“ teilzunehmen und Investoren und Mieter zu gewinnen, muss das Unternehmen diese Regelungen und Mechanismen freiwillig umsetzen – erklärte Todorović.

– Ab 2028 muss ein Unternehmen, das Dienstleistungen für Unternehmen aus der EU erbringt, die internationalen Berichts- und Haftungsvorschriften für Geschäftsführer unterliegen, auch die EU-Taxonomie einhalten, unabhängig davon, ob es nicht aus der EU stammt – so Aleksandra Čupić, Leiterin der Immobilienabteilung der Erste Bank Serbien. Sie fügte hinzu, es sei wichtig zu verstehen, dass die EU-Taxonomie nicht nur ein Berichtssystem, sondern auch ein Klassifizierungssystem für nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten sei.

– Für die Erste Group ist sie beispielsweise der Ausgangspunkt für unsere Investitions- und Kreditentscheidungen. Eines der Ziele ist beispielsweise, dass bis 2026 25 % der Unternehmensfinanzierungen nachhaltig sein sollen, bis 2027 50 % des Wohnungsbaukreditportfolios, und das ultimative Ziel ist, dass unser Portfolio bis 2050 klimaneutral ist - sagte Aleksandra Čupić.

Sie wies darauf hin, dass die Bank das EU-Taxonomiesystem nutzt, um konsistente Geschäftsentscheidungen zu treffen, aber auch, weil es im Tagesgeschäft hilft, da die Berichterstattung standardisiert ist:

– Dies ist wichtig für eine nachhaltige Kreditvergabe, insbesondere im Immobiliensektor, der zu den größten CO2-Emissionsquellen zählt. Dazu gehört die Finanzierung von Neubauten, die in Bezug auf die Energieeffizienz zu den besten 15 % der Volkswirtschaft gehören, dann die Finanzierung umfassender Gebäudesanierungen, die die Energieeffizienz um mehr als 50 % steigern, und schließlich die Finanzierung des Baus und der Sanierung von Gebäuden, deren Energieeffizienz mindestens 10 % unter dem nationalen Schwellenwert für Neubauten liegt.

Sie erklärte, dass die Bank ihre Auswirkungen anhand des jährlichen Energieverbrauchs, der vermiedenen CO2-Emissionen und der Erfassung der Zertifikate relevanter Projekte in einer Datenbank messe.

- Wir glauben, dass ESG mehr als nur ein Berichtssystem ist. In Gesprächen mit Großkunden stellen wir fest, dass viele die EU-Taxonomie als wichtig, ja sogar als Schlüsselfaktor für ihr Geschäft erachten. Für uns ist sie sogar noch wichtiger, da sie den Zugang zu Kapitalmärkten und Finanzinstituten erleichtert. Wir sind uns bewusst, dass das letzte Jahrzehnt eine Phase hoher Liquidität am Markt war, aber die Situation ändert sich. Beispielsweise laufen 30 % der gewerblichen Immobilienkredite in der EU bald aus, was sich auch auf unsere Liquidität auswirken wird. Je höher der Grad der Konformität mit der EU-Taxonomie, desto einfacher wird es für unsere Kunden, Finanzierungen zu erhalten, denn wir haben unsere eigenen Ziele, die wir erreichen wollen - sagte Čupić.

Sie fügte hinzu, dass Klimarisiken nicht nur für Immobilien, sondern auch für Cashflows und ertragsgenerierende Vermögenswerte von Bedeutung seien.

- Deshalb ist uns der Fokus auf Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und Klimaresilienz des Portfolios äußerst wichtig.

Die Erfahrung eines Großinvestors

Vor über zehn Jahren begann MPC Properties, ein Unternehmen, das nicht nur Immobilien baut, sondern auch verwaltet, mit nachhaltigem Portfoliomanagement.

Jovana Cvetković, Direktorin für Innovation, technische Zusammenarbeit, Entwicklung und Facility Management im Gewerbeimmobiliensektor, erklärte, der erste Schritt sei die Einführung der LEED-Zertifizierung gewesen.

- Das war damals eine große Herausforderung, da das Konzept in der Region noch nicht bekannt war. So haben wir beispielsweise die Anlage des TC Ušće in Belgrad, die nicht nach Umweltstandards gebaut wurde, mit LEED zertifiziert – ein wichtiger Schritt nach vorn. Wir verknüpften die Immobilienentwicklung mit wichtigen Zielen für nachhaltige Entwicklung wie saubere und bezahlbare Energie (SDG 7) und Klimaschutz (SDG 13). Wir haben Energiemodelle in alle Verfahren, Richtlinien und die Unternehmenskultur von MPC integriert, was sich in all unseren bestehenden und neuen Anlagen widerspiegelt - betonte Cvetković.

- Gewerbeimmobilien sind ein spezifischer Sektor, den wir jedoch systematisch behandeln. Für die Berichterstattung verwenden wir Rahmenwerke wie GRI und REST, die einen Vergleich mit Branchenkollegen und weltweit ermöglichen. Wir haben uns verpflichtet, die Treibhausgasemissionen gemäß dem Pariser Abkommen bis 2050 um 40 % zu reduzieren. Darüber hinaus haben wir eine in Serbien seltene Klimarisikobewertung durchgeführt und einen regionalen Benchmark erstellt.

Sie fügte hinzu, dass sich das Unternehmen im Alltag auf die Reduzierung von Gasemissionen, Wasser-, Abfall- und Stromverbrauch sowie die Erhöhung der Anzahl grüner Zertifikate im Portfolio konzentriert.

- Heute verfügen bereits fast alle unsere Anlagen über grüne Zertifikate, darunter auch solche mit dem Goldstandard. Transparenz und Resilienz sind für uns entscheidend. Jedes Jahr integrieren wir ESG-Prinzipien in unsere Geschäftspläne. Unser nächstes Ziel ist die Anbindung an das Bankensystem für grüne Kredite und Anleihen, um die Finanzierung unserer Projekte zu erleichtern. Schließlich wollen wir auf alle eingehenden Anfragen, einschließlich möglicher Fördermittel aus dem NGO-Sektor, vorbereitet sein, um Projekte so effizient wie möglich zu koordinieren und ihre Finanzierung zu erleichtern - betonte Jovana Cvetković.

Wann sollte man beginnen und welche Anforderungen gibt es?

Goran Todorović wies darauf hin, dass die Harmonisierung mit Nachhaltigkeitsprinzipien so früh wie möglich beginnen sollte, da sich in der Anfangsphase des Projekts, während der Planung, große Chancen für die Anpassung von Lösungen und die Erreichung von Nachhaltigkeitszielen bieten.

Er erläuterte außerdem, welche Harmonisierungen im Hinblick auf die EU-Taxonomie für Neubauten und Bestandsgebäude – je nachdem, ob sie renoviert, verkauft oder gekauft werden – erforderlich sind:

– Für Neubauten gibt es drei Hauptnormen, die den Zweck und die Bedingungen für die Einhaltung der Grenzwerte definieren – Klimaschutz, Wassermanagement, Reduzierung der Umweltverschmutzung, Kreislaufwirtschaft und dergleichen. Es gibt zahlreiche technische Anforderungen. Die erste Anforderung ist beispielsweise die obligatorische Erstellung eines Energieausweises und dessen Messung. Der Energieeffizienzausweis muss nachweisen, dass der Primärenergieverbrauch einem bestimmten Niveau entspricht. Liegt er um 10 % darunter, beträgt der Energieverbrauch „Null“.

Bei größeren Gebäuden, so Todorović weiter, also über 5.000 m², seien zusätzliche Messungen wie Tomographie erforderlich, um festzustellen, ob der Bau ordnungsgemäß ausgeführt wurde und keine Infiltrationen oder ähnliche Probleme auftreten. Dies führe zu einem höheren Energieverbrauch als geplant. Diese Anforderungen gelten für alle Bereiche – sowohl für Neubauten als auch für Renovierungen und Akquisitionen.

– Wichtig sei auch ein umweltschonender Umgang mit Wasser und anderen Ressourcen sowie die Wiederverwendung von Materialien bei Bauarbeiten. Gebäude müssten so konzipiert sein, dass sie sich problemlos an zukünftige Nutzer oder neue Funktionen anpassen lassen. Es sei wichtig, dass nach dem Auszug eines Mieters ein neuer Mieter problemlos einziehen und die Räume anpassen könne. Die Anbindung an Zertifizierungssysteme wie LEED und BREEAM sei ebenfalls wichtig, da sich die Prozesse überschneiden und die Zertifikate auch für die EU-Taxonomie und die Finanzberichterstattung genutzt werden können – erklärte Todorović.

Er betonte, dass auf höchster Entscheidungsebene ein klares Verständnis für die Vorteile all dieser Prozesse vorhanden sein müsse und ein System geschaffen werden müsse, das alle Daten sammelt und nutzt, um bessere Entscheidungen zu treffen.

Für Bestandsgebäude, die saniert werden, seien zudem ein Energieausweis und eine Echtzeitüberwachung über ein Facility-Management-System vorgeschrieben, erklärte er weiter.

- Oftmals gibt es viele Daten, aber ohne qualitativ hochwertige Analyse keine effektiven Lösungen. Künstliche Intelligenz kann hier Abhilfe schaffen, indem sie die Daten analysiert und zur weiteren Verbesserung des Systems beiträgt - rät er.

Die dritte Kategorie seien seiner Meinung nach Bestandsgebäude, die verkauft oder gekauft werden und für die ebenfalls Energieeffizienzgrenzwerte gelten.

- In Serbien fehlen einige dieser Vorschriften noch, was den Prozess für uns erschwert. Wir hoffen jedoch auf ihre Einführung, da alle europäischen Länder dazu verpflichtet sind. Beispielsweise ist es wichtig zu definieren, was ein Niedrigstenergiegebäude (NZEB) ist, was wir noch nicht haben, was die Arbeit zusätzlich erschwert, so Todorović.

Finanzielle Aspekte grüner Investitionen

Aleksandra Čupić ging auch auf die finanziellen Aspekte grüner Investitionen ein:

- Bei grünen Investitionen ist die Finanzierung grüner Bauvorhaben das häufigste Problem. Daher benötigen grüne Projekte Subventionen und regulatorische Erleichterungen sowie die Zusammenarbeit zwischen Banken, Behörden und technischen Experten, um sie zu skalieren. Investoren müssen jedoch alle Risiken berücksichtigen, nicht nur den Preis, denn energieeffiziente Gebäude haben einen höheren Marktwert, lassen sich leichter vermieten und ziehen mehr Mieter an.

- Wir unterstützen unsere Kunden durch maßgeschneiderte Geschäftspraktiken, wie z. B. geringere Eigenkapitalanforderungen, längere Tilgungsfristen und eine weniger aggressive Monetarisierung. Der Austausch von Erfahrungen und bewährten Verfahren ist sehr wichtig, so Aleksandra Čupić.

Jovana Cvetković betonte, dass für MPC Properties ein ganzheitlicher Ansatz im gesamten Immobilienverwaltungsprozess von großer Bedeutung sei. Dieser umfasst die Einbindung aller Beteiligten, der Basis sowie relevanter Experten, Berater, Nachhaltigkeitsexperten und Banken:

– Wenn alle Daten vorliegen, laufen die Arbeiten in der Betriebsphase und die Bauausführung deutlich reibungsloser. Manchmal lohnt es sich, in der Entwicklungsphase mehr zu investieren, da dies bei der späteren Nutzung Einsparungen bringt. Das ist alles Teil der Kreislaufwirtschaft. Ich stimme Aleksandra voll und ganz zu, dass es wichtig ist, sowohl die finanziellen als auch die nicht-finanziellen Aspekte im Auge zu behalten. Der Schlüssel liegt in langfristigem Denken und dem Prinzip der Wertschöpfung, denn Sie investieren in den Wert Ihrer Immobilie, steigern gleichzeitig Ihre Einnahmen und senken die Betriebskosten. Sie stärken außerdem das Bewusstsein in Ihrer Gemeinde, was ein wichtiger Bestandteil eines ganzheitlichen Energieansatzes ist. So tragen wir zu den Zielen für nachhaltige Entwicklung bei, insbesondere zu SDG 7 – zugängliche, saubere und bezahlbare Energie.

Die Bedeutung von Innovation und die soziale Komponente der Nachhaltigkeit

Sie fügte hinzu, dass MPC neben den technischen Anforderungen für die Zertifizierung stets bestrebt sei, innovative Lösungen einzuführen:

– Beispielsweise planen wir die Installation von Solarmodulen auf den Dächern unserer Gebäude. Darüber hinaus fördern wir seit fünf Jahren nachhaltigen Verkehr. Wir verfügen heute über 46 Ladestationen für Elektrofahrzeuge. In Einkaufszentren stehen rund 400 Fahrradstellplätze und 80 Ladestationen für Elektroroller und Fahrräder zur Verfügung. Um unseren Stromverbrauch zu senken, beziehen wir zu 100 % Ökostrom, was unseren CO2-Fußabdruck deutlich reduziert hat. Wir arbeiten auch am Recycling: Aktuell recyceln wir bei TC Usce jährlich 312 Tonnen Karton, 12 Tonnen Glas und 400 Kubikmeter Biomüll. Zudem haben wir eine Kompostieranlage angeschafft. Durch die Teilnahme an öffentlichen Ausschreibungen für die grüne Agenda erhalten wir Fördermittel von NGOs, dem UNDP, der Handelskammer und anderen.

Zum „G“-Aspekt der ESG-Prinzipien erklärte sie, dass MPC das Management durch die Implementierung von Multistandardverfahren und ISO-Richtlinien unterstützt habe.

- Wir haben ein ESG-Komitee und Arbeitsgruppen eingerichtet, die monatlich, vierteljährlich und jährlich digitale und finanzielle Daten überwachen. Das erleichtert unsere Arbeit Jahr für Jahr - so Cvetković.

- Was den „S“ (sozialen Aspekt) betrifft, konzentrieren wir uns auf das Kundencenter, führen Kampagnen für Vielfalt, Inklusion und Bewusstseinsbildung durch Aufklärung und psychologische Betreuung durch. Wir beziehen unsere Mieter und ihre Familien in Umweltbildung und nachhaltige Praktiken ein. Darüber hinaus arbeiten wir das ganze Jahr über an grünen und nachhaltigen Projekten mit, nicht nur für unsere Mieter, sondern auch für die breitere Gemeinschaft. Wir organisieren offene Kinos, Öko-Festivals und Gemüsegärten, um Kinder und Erwachsene für die Kreislaufwirtschaft zu sensibilisieren - erklärte sie.

Abschließend betonte Goran Todorović, dass die EU-Taxonomie genau die richtige Gelegenheit bietet, nicht nur Energie zu sparen, sondern auch den Planeten zu verbessern und positive Erfahrungen zu verbreiten.

- Die Fähigkeit, Neues zu erkennen und durch Prozesse Veränderungen herbeizuführen, ist wichtig. Oftmals verfügen wir nicht über genügend Daten, aber wir treffen Entscheidungen, schulen das Team, sammeln Daten, identifizieren Probleme und suchen nach Verbesserungsmöglichkeiten. Uns stehen auch Möglichkeiten wie künstliche Intelligenz und andere Technologien zur Verfügung, und ich bin überzeugt, dass die Zahl der Unternehmen, die diese Technologien für diese Zwecke nutzen, schnell zunehmen wird - so Todorović abschließend.

B. P.

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