Aleksandra Drašković, CEO Montenegro Properties: Brendirane rezidencije podižu vrijednost nekretnina, Crnoj Gori potreban novi investicioni zamah

U svijetu luksuznih nekretnina više nije dovoljno imati pogled na more i prestižnu adresu, kupci sve više traže kompletno iskustvo života, od međunarodnog hotelskog standarda i personalizovane usluge do sigurnosti ulaganja i autentičnosti destinacije. Crna Gora je taj trend rano prepoznala, a Porto Montenegro, Luštica Bay i Portonovi postavili su temelje razvoja brendiranih rezidencija na domaćem tržištu. Da bi napravila novi iskorak, međutim, moraće da spoji kvalitetne investicije sa boljom infrastrukturom, cjelogodišnjom ponudom i očuvanjem onoga što je čini jedinstvenom.

Upravo zato se uspjeh ovog segmenta ne mjeri samo brojem novih projekata i poznatih imena, već i sposobnošću da se obećani luksuz potvrdi kroz kvalitet gradnje, profesionalno upravljanje i uslugu koja traje i nakon kupovine nekretnine. Crna Gora, pritom, mora pronaći ravnotežu između međunarodnih standarda i očuvanja prirodnog i kulturnog nasljeđa koje joj daje posebnu vrijednost.

O tome koliko međunarodni hotelski i lifestyle brendovi mogu povećati vrijednost nekretnina, šta očekuje nova generacija kupaca i koje korake Crna Gora mora preduzeti da bi zadržala konkurentnost na mediteranskom tržištu, za eKapiju govori Aleksandrom Drašković, osnivač i CEO agencije za nekretnine Montenegro Properties.

- Crna Gora je među pionirima razvoja međunarodno brendiranih rezidencija u regionu i relativno rano je prepoznala potencijal povezivanja luksuznih nekretnina, međunarodnog hotelijerstva i pažljivo osmišljenih naselja. Porto Montenegro, Luštica Bay i Portonovi imali su važnu ulogu u njenom pozicioniranju na međunarodnoj mapi poželjnih adresa za život i ulaganje.

Važno je razlikovati šire luksuzne komplekse od konkretnih brendiranih rezidencija unutar njih. Među prepoznatljivim primjerima su Regent rezidencije i rezidencije kojima upravlja SIRO u Porto Montenegru, One&Only Private Homes u Portonovom i The Chedi rezidencije u Luštici Bay. Oni predstavljaju različite modele povezivanja privatnog vlasništva sa međunarodnim hotelskim brendom i uslugama.

Ponuda se širi i izvan ova tri kompleksa. Važan primjer je Mövenpick Hotel & Residences Teuta Kotor Bay u Risnu, dok Swissôtel Resort Kolašin potvrđuje prisustvo međunarodnih hotelskih brendova i u planinskom segmentu. Među projektima u razvoju izdvajaju se Radisson Blu Hotel & Residences Tivat i najavljeni Nammos Resort Montenegro u Smokva Bayu, koji povezuje hotel, brendirane rezidencije i vile.

U poređenju sa zrelim mediteranskim destinacijama, Crnu Goru vidim kao tržište sa snažnim pojedinačnim projektima i značajnim prostorom za dalji razvoj.

Smatram da su vodeći crnogorski projekti postavili snažne temelje, a da naredna faza zahtijeva nove kvalitetne investicije i pouzdanu realizaciju. Svaki uspješno realizovan projekat dodatno potvrđuje kredibilitet destinacije. Tako povjerenje koje investitor ima u određeni brend ili kompleks postepeno prerasta u dugoročno povjerenje u Crnu Goru kao tržište.

Posebnu snagu vidim u dobro osmišljenim mixed-use resortima, koji povezuju hotelijerstvo, privatne rezidencije, gastronomiju, wellness i druge sadržaje. Takva cjelina može vlasnicima ponuditi bogatije iskustvo boravka i doprinijeti životu destinacije tokom cijele godine. Postoje i samostalne brendirane rezidencije, ali izbor modela treba prilagoditi lokaciji, potražnji i mogućnosti da se kvalitet usluge dugoročno održi.

Prednost Crne Gore vidim u spoju izuzetne prirodne raznovrsnosti na malom prostoru i već stečenog iskustva sa međunarodnim brendovima. Blizina mora i planina, kulturno nasljeđe i razvijeni nautički kompleksi omogućavaju povezivanje različitih iskustava u okviru iste destinacije. Vodeći projekti već su pokazali da takav koncept može privući međunarodne kupce.

Posebna vrijednost Crne Gore leži i u onome što se ne može jednostavno preslikati na drugoj lokaciji: spoju bokeljskog pejzaža, Perasta, ostrva pred njim, kamenih gradova i vjekovne pomorske tradicije. Arhitekturu i sadržaje moguće je izgraditi, ali istoriju i identitet mjesta nije moguće proizvesti. Upravo zato novi projekti treba da čuvaju taj karakter i promišljeno ga uključe u iskustvo vlasnika.

Smatram, međutim, da nam je potreban novi razvojni zamah: brža realizacija kvalitetnih projekata, razvoj prateće infrastrukture i snažnija ponuda tokom cijele godine. Rano pozicioniranje Crne Gore zaista predstavlja prednost, ali njegovo očuvanje zahtijeva kontinuirano ulaganje i dosljedan kvalitet.

Različiti segmenti luksuznog tržišta pokazuju različitu dinamiku. Knight Frankov The Wealth Report 2025 bilježi pad vrijednosti umjetnina, investicionih vina i kolekcionarskog namještaja tokom 2024, dok njihovo zasebno istraživanje brendiranih rezidencija iz 2025. ukazuje na snažan rast sektora, podržan rastućom tražnjom. Za Crnu Goru to predstavlja priliku da dalje razvija kvalitetnu ponudu u segmentu koji privlači sve veće međunarodno interesovanje.

- Kupac dobija nekretninu povezanu sa određenim standardom života i usluge. Lokacija, pogled i kvalitet gradnje ostaju temelj vrijednosti, ali sve važniji postaju profesionalno upravljanje, održavanje, privatnost i mogućnost da vlasnik dođe u svoj dom bez potrebe da se prethodno bavi brojnim organizacionim detaljima.

Za međunarodnog kupca koji boravi u više zemalja takva jednostavnost ima veliku vrijednost. Concierge, wellness, restorani i drugi sadržaji mogu značajno unaprijediti iskustvo vlasništva, dok program izdavanja može omogućiti ostvarivanje prihoda kada vlasnik ne koristi nekretninu, u skladu sa uslovima programa i tržišnom potražnjom.

Kupac očekuje da standard koji poznaje iz drugih međunarodnih destinacija dobije i u Crnoj Gori. To podrazumijeva dosljednu i diskretnu uslugu, dobro održavanje i sadržaje koji odgovaraju njegovom načinu života, bilo da su mu prioritet jedrenje, sport, wellness ili porodični boravak.

Sadržaj ponude, međutim, razlikuje se od projekta do projekta. Kupcu mora biti jasno koje su usluge uključene, koje se dodatno plaćaju, koliki su godišnji troškovi i pod kojim uslovima može koristiti ili izdavati svoju nekretninu. Čak i kupci kojima cijena nije glavna prepreka očekuju da troškovi budu transparentni i opravdani stvarnim kvalitetom usluge. Vrijednost brenda potvrđuje se kroz svakodnevno iskustvo vlasnika.

- Međunarodni brend može donijeti važnu dodatnu vrijednost: prepoznatljivost, očekivani standard kvaliteta i veće povjerenje kupca koji možda prvi put ulaže u određenu zemlju.

Savillsovo istraživanje za 2025/2026. navodi prosječnu globalnu cjenovnu premiju brendiranih rezidencija od približno 33% u odnosu na uporedive nebrendirane nekretnine. Međutim, taj prosjek ne treba automatski prenositi na Crnu Goru ili na pojedinačnu nekretninu. Premija zavisi od lokacije, brenda, kvaliteta projekta i uporedive ponude na konkretnom tržištu.

Kod preprodaje presudno je kako kompleks funkcioniše godinama nakon završetka izgradnje. Dobro održavanje, kvalitet usluge, transparentni troškovi i stabilno upravljanje mogu podržati vrijednost i privlačnost nekretnine. Sam naziv brenda, međutim, ne garantuje višu prodajnu cijenu niti bržu prodaju.

Za pouzdan zaključak o premiji na crnogorskom sekundarnom tržištu potrebno je porediti ostvarene transakcije sličnih nekretnina. Oglašene cijene same po sebi nijesu dovoljne.

- Ovakvi projekti privlače preduzetnike, međunarodno mobilne profesionalce, porodice i investitore koji žele kvalitetan dom uz pouzdanu podršku tokom vlasništva. Njihovi motivi se razlikuju: nekome je prioritet odmor, nekome duži boravak, a nekome kombinacija ličnog korišćenja i ulaganja.

Smatram da je sve važnije šta nekretnina omogućava vlasniku. Kupac razmatra kako će provoditi vrijeme, koliko privatnosti ima, kakve su mu usluge dostupne i koliko je jednostavno upravljati nekretninom iz inostranstva. Kod dijela klijentele posebnu vrijednost imaju mir, autentična iskustva i vrijeme sa porodicom i prijateljima. Luksuz se sve više doživljava kroz lično uživanje i diskretnu uslugu, uz manju potrebu za isticanjem statusa.

Na promjenu tražnje i profila kupca utiče i međugeneracijski prenos bogatstva. Nova generacija vlasnika kapitala donosi drugačije navike i očekivanja, pa se izbor nekretnine više ne može posmatrati isključivo kroz prioritete prethodnih generacija. Digitalna dostupnost usluga, brz odgovor i mogućnost organizovanja boravka ili održavanja na daljinu treba da budu dio savremenog standarda.

Posebnu vrijednost vidim u koordinisanoj podršci na jednom mjestu: od kupovine i stručnog savjetovanja do održavanja, izdavanja i pripreme doma za dolazak vlasnika.

Zato "drugi dom" i kompletan životni koncept nijesu odvojene kategorije. Ista nekretnina može biti porodična baza, mjesto za odmor i dio investicionog portfolija. Uspješan projekat treba da odgovori na tu fleksibilnost, uz jasno uređena prava i obaveze vlasnika.

- Crna Gora je kroz vodeće projekte pokazala da može ponuditi visok nivo hotelijerstva, marina, gastronomije i wellnessa. Naredni korak je da se kvalitet takvog iskustva proširi i izvan pojedinačnih kompleksa i da bude dostupan tokom cijele godine.

Za kupca koji razmišlja o dužem boravku ili preseljenju važne su međunarodne škole, dostupna i kvalitetna zdravstvena zaštita, kulturni i sportski sadržaji. Marine, golf i wellness mogu dodatno proširiti razloge za dolazak i duži boravak. Jednako je važan stručan kadar koji može dosljedno održavati visok standard usluge.

Značaj međunarodne gastronomske prepoznatljivosti osjetila sam kroz razgovor sa potencijalnim kupcem u Monaku, koji me je pitao koliko restorana sa Michelinovim zvjezdicama imamo u Crnoj Gori. Takva pitanja pokazuju šta dio međunarodne luksuzne klijentele uzima u obzir kada procjenjuje destinaciju.

Kada sam ovo pitanje otvorila pred Ministarstvom turizma, objašnjeno mi je da Crna Gora tada nije imala ugovor o saradnji sa Michelinom. Odsustvo zvjezdica zato ne treba samo po sebi tumačiti kao ocjenu kvaliteta naše gastronomije. Uključivanje destinacije u restoranski vodič i dodjela zvjezdica predstavljaju različite korake, a priznanja zavise od nezavisne stručne procjene Michelinovih inspektora.

Smatram da međunarodna vidljivost naše gastronomije zaslužuje veću pažnju. Imamo autentične proizvode, lokalne tradicije i prostor za izuzetna kulinarska iskustva. Uz razvoj kadra i dosljedan kvalitet, saradnja sa relevantnim međunarodnim vodičima mogla bi dodatno ojačati privlačnost Crne Gore.

Naša prednost je upravo autentičnost. Lokalna kuhinja, kulturno nasljeđe i priroda daju ponudi karakter zbog kojeg će kupac izabrati ovu destinaciju.

Primjer povezivanja luksuznog boravka sa nautičkim iskustvom jeste partnerstvo Assets Group i Azimuta, koje predviđa 18 jahti za resorte Waldorf Astoria Maldives Ithaafushi i Rosewood Ranfaru Maldives. Takav pristup proširuje iskustvo gostiju izvan smještaja, kroz personalizovane doživljaje na moru. Za Crnu Goru tu vidim prostor za pažljivo osmišljena nautička iskustva koja bi dodatno povezala rezidencije, marine i našu obalu.

- Smatram da su najvažniji predvidivost, infrastruktura i kvalitet realizacije. Atraktivna lokacija privlači pažnju, a jasna prostorno-planska dokumentacija, uređeni imovinsko-pravni odnosi i efikasne procedure omogućavaju da se interesovanje pretvori u dugoročnu investiciju. Dostupnost zemljišta treba posmatrati zajedno sa njegovom infrastrukturnom opremljenošću i mogućnostima odgovornog razvoja.

Potrebni su dobro osmišljeni masterplanovi, usklađeni sa kapacitetima prostora i potrebama lokalnih zajednica. Razvoj putne infrastrukture, komunalnih sistema i aerodromskih kapaciteta treba da prati razvoj novih projekata. Posebno su važni direktni letovi i povezanost tokom cijele godine, jer međunarodnom vlasniku dostupnost njegove nekretnine predstavlja sastavni dio kvaliteta života.

Veliki dodatni podsticaj vidim u evropskim integracijama. Crna Gora ima cilj da postane članica Evropske unije 2028. godine. Ostvarenje tog cilja, uz reforme koje mu prethode, moglo bi značajno ojačati povjerenje međunarodnih investitora kroz veću institucionalnu predvidivost i usklađenost sa evropskim pravilima.

Za privlačenje međunarodnog kapitala važan je i razvoj stručnih usluga koje prate vlasništvo i upravljanje imovinom: pravna i poreska podrška, planiranje nasljeđivanja i saradnja sa porodičnim kancelarijama i međunarodnim savjetnicima.

U razgovoru sa tadašnjim rukovodstvom Arapsko-britanske privredne komore u Londonu pomenula sam da Crna Gora još nije dostigla nivo razvijenosti zapadnoevropskih destinacija. Njihova reakcija bila je da to vjerovatno podrazumijeva povoljnije cijene i dobar trenutak za ulaganje. Međutim, prostor za dalji razvoj ne znači automatski i niske cijene: smatram da su cijene dijela naše premium ponude već postavile očekivanja koja infrastruktura i usluge destinacije treba dosljedno da prate.

Svjesna sam i da se riječ "luksuz" često koristi olako. Crna Gora ima prelijepu prirodu, izuzetne projekte i iskustva koja pripadaju tom segmentu. Za snažnije međunarodno pozicioniranje potrebni su nam novi kvalitetni projekti, uz dosljedan kvalitet cijele destinacije: od aerodroma i saobraćajne povezanosti do usluge, javnog prostora i svakodnevnog života.

Zato naredna faza zahtijeva bržu i promišljeniju realizaciju, prenos međunarodnog znanja i iskustva i ulaganje u stručan kadar. Prioritete već poznajemo; sada su potrebni konkretni projekti, jasne odgovornosti, rokovi i mjerljivi rezultati.

Važna je i bolja koordinacija države, opština, investitora i obrazovnih institucija, kako bi razvoj infrastrukture, novih projekata i stručnog kadra bio usklađen sa zajedničkim prioritetima i rokovima.

Kao članica Investment Migration Council-a, organizacije sa posebnim konsultativnim statusom pri Ekonomskom i socijalnom savjetu Ujedinjenih nacija, prostor za unapređenje vidim i u oblasti investicione migracije i privlačenja međunarodnih investitora, preduzetnika i talenata.

Vrijedjelo bi razmotriti fleksibilnije uslove u pogledu obaveznog trajanja boravka za strance Dio međunarodnih kupaca želi trajnu vezu sa Crnom Gorom, ali zbog poslovnih i porodičnih obaveza nastavlja da živi između više zemalja.

Smatram da iskustvo prethodnog programa ekonomskog državljanstva (Citizenship by Investment) zaslužuje objektivnu analizu njegovih razvojnih rezultata i izazova, uz uvažavanje tada predviđenih kontrolnih mehanizama. Na toj osnovi vrijedjelo bi razmotriti postoji li pravno prihvatljiv prostor za ponovno pokretanje programa na drugačijim osnovama, usmjerenog na izuzetan doprinos zemlji kroz talente, inovacije, preduzetništvo i strateške razvojne projekte.

Takvo razmatranje moralo bi se voditi u dijalogu sa evropskim institucijama i u skladu sa obavezama Crne Gore u procesu pristupanja EU.

Dobro osmišljen okvir mogao bi privući kapital, znanje i razvojne projekte sa mjerljivim doprinosom domaćoj ekonomiji, uz očuvanje integriteta sistema i usklađenost sa evropskim obavezama.

Uspjeh turističke destinacije treba mjeriti i ekonomskom vrijednošću koju ostvaruje: potrošnjom po noćenju, dužinom sezone, kvalitetom radnih mjesta i uključivanjem lokalnih dobavljača. Za Crnu Goru, sa ograničenim prostorom i izuzetnim prirodnim resursima, važno je razvijati ponudu koja donosi veću vrijednost uz odgovorno korišćenje prostora. Kvalitetni projekti brendiranih rezidencija mogu doprinijeti tom cilju ako su povezani sa lokalnom ekonomijom i sadržajima tokom cijele godine.

- Narednu fazu razvoja brendiranih rezidencija u Crnoj Gori vidim u pažljivo osmišljenoj ponudi, sa jasnim identitetom svakog projekta, od nautičkih zajednica na primorju do manjih rezidencijalnih cjelina usmjerenih na wellness, aktivan život i boravak u prirodi. Uz dalje unapređenje postojećih kompleksa, priliku vidim u pažljivo odabranim novim lokacijama, gdje međunarodni standard usluge može da se poveže sa autentičnim karakterom mjesta i sadržajima tokom cijele godine. Za privlačenje novih brendova takve lokacije treba da objedine prirodnu privlačnost, dobru dostupnost, pouzdanog razvojnog partnera i potencijal za dugoročno kvalitetno poslovanje. Tu vidim priliku i na primorju i na sjeveru, uz izbor koncepta i obima gradnje koji odgovaraju konkretnom prostoru.

Potencijal sjevera vidim u razvoju koji prvenstveno čuva prirodu i unapređuje kvalitet boravka. Kada govorimo o Kolašinu, smatram da je nakon intenzivne izgradnje potrebno pažljivije procijeniti odnos između smještajnih kapaciteta, infrastrukture i očuvanja planinskog ambijenta.

Prednost bih dala manjim, pažljivo projektovanim objektima, butik i porodičnim hotelima, kvalitetnoj lokalnoj gastronomiji i rezidencijama uklopljenim u pejzaž. Međunarodni brend može imati važnu ulogu i u projektu manjeg obima, kroz standard usluge, upravljanje i pristup međunarodnom tržištu.

Istovremeno, potrebno je unaprijediti ski iskustvo: kvalitet i održavanje staza, žičare, povezanost skijališta, škole skijanja i prateće usluge. Pažljivo odabrane lokacije sa direktnim pristupom stazama (ski-in/ski-out) mogu biti privlačne kupcima, uz stroge prostorne i ekološke kriterijume. Mogućnosti vještačkog osnježavanja treba procjenjivati prema klimatskim uslovima, dostupnosti vode i dugoročnoj održivosti.

Uspješni alpski centri mogu nam biti uzor u organizaciji, usluzi i pažnji prema detaljima. Crna Gora pritom treba da sačuva svoj karakter i razvija ponudu tokom cijele godine, kroz pješačenje, biciklizam, wellness, gastronomiju i boravak u prirodi.

Prirodne ljepote i blizina primorja i planina ostaju među našim najjačim komparativnim prednostima. Bolja povezanost omogućila bi da se ova dva iskustva dopunjuju, kako za vlasnike nekretnina tako i za goste. Za investitora, kombinacija primorske i planinske nekretnine može otvoriti mogućnost diversifikacije lokacija i sezona potražnje, pri čemu potencijal izdavanja zavisi od dostupnosti, sadržaja i profesionalnog upravljanja.

U narednih pet do deset godina lokacija će ostati temelj vrijednosti, dok će kvalitet usluge, upravljanje i održivost sve snažnije određivati konkurentnost. Očuvana priroda zato mora ostati jedan od osnovnih kriterijuma budućeg razvoja.

- Kupci sa ruskog tržišta imali su važnu ulogu u razvoju crnogorskog tržišta nekretnina. Današnju promjenu bih prije opisala kao postepenu diversifikaciju međunarodne klijentele nego kao jednostavnu zamjenu jednog tržišta drugim. Za Crnu Goru je dobro da interesovanje dolazi iz više zemalja, sa različitim motivima i načinima korišćenja nekretnine.

Kupac koji poredi Crnu Goru sa drugim međunarodnim destinacijama posmatra cijelo iskustvo vlasništva. Uz cijenu i lokaciju, razmatra dokumentaciju, kvalitet gradnje, troškove održavanja, dostupnost letova, mogućnosti izdavanja i buduće prodaje. Za duži boravak važni su i zdravstvene usluge, škole i sadržaji van glavne sezone.

Važan kriterijum je i lična bezbjednost, posebno kada kupac bira mjesto za boravak sa porodicom. Smatram da Crna Gora svoju privlačnost treba dodatno da gradi i na kvalitetu mirnijeg svakodnevnog života, privatnosti i osjećaju sigurnosti. Kod brendiranih rezidencija tome doprinosi profesionalno organizovano upravljanje, uz jasno uređene procedure pristupa i zaštite vlasnika i njihove imovine.

Smatram da se mijenjaju ukus i izbor unutar sektora nekretnina, a ne nužno interesovanje za sektor u cjelini. Kod dijela kupaca veću težinu dobijaju privatnost, autentično iskustvo, kvalitet usluge i jednostavnost upravljanja nekretninom. Važno je pritom razumjeti individualne potrebe kupca, umjesto da očekivanja određujemo samo prema njegovom porijeklu.

Po mom mišljenju, spremnost crnogorskog tržišta razlikuje se od projekta do projekta. Vodeći kompleksi već odgovaraju na mnoga očekivanja međunarodne klijentele, dok je u široj ponudi kvalitet još neujednačen i postoji prostor za profesionalizaciju usluga. Kupci koji razmatraju više međunarodnih destinacija pažljivo procjenjuju odnos cijene i ukupnog iskustva vlasništva.

Naredni korak zato vidim u ujednačavanju standarda, od transparentnih informacija i profesionalne prodaje do pouzdanog upravljanja i podrške nakon kupovine. Tu vidim i važnu ulogu agencija: da kupcu pruže provjerene informacije, realna očekivanja i kontinuiranu podršku tokom čitavog perioda vlasništva. Dugoročna konkurentnost zavisiće od sposobnosti da obećani standard dosljedno isporučujemo - tokom kupovine, boravka i upravljanja nekretninom.