Cijene novogradnje u BiH za pet godina porasle 100% - Kupci se okreću kućama i periferiji, šta čeka tržište u narednim godinama?

Tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini ušlo je u fazu stabilnijeg, ali i dalje uzlaznog kretanja cijena. Nakon perioda snažnog rasta, kada su 2022. godine cijene rasle i više od 30%, tržište se prilagodilo novim okolnostima, a rast je danas umjereniji i u većoj mjeri usklađen sa inflacijom, troškovima gradnje i odnosom ponude i tražnje. Ipak, kvadrat novogradnje u centru Banjaluke dostiže 7.000 KM, dok je u posljednjih pet godina prosječna cijena novih stanova u BiH porasla oko 100%.

Kako ocjenjuje Dragan Milanović, predsjednik Udruženja posrednika u prometu nekretnina Republike Srpske i regionalni direktor REMAX BiH, sadašnje kretanje cijena ne ukazuje na usporavanje koje bi moglo dovesti do njihovog pada. Naprotiv, očekuje se nastavak umjerenog rasta, od nekoliko procenata godišnje, dok će mogućnosti kupaca i dalje biti jedan od ključnih faktora koji određuju razvoj tržišta.

- Za stanje na tržištu nekretnina u BiH može se reći da je stabilno. Ne bih rekao da je u fazi snažnog rasta, već umjerenog rasta, usklađenog sa inflatornim kretanjima, povećanjem ulaznih troškova, cijenom rada i odnosom ponude i potražnje. To znači da je u posljednjih nekoliko godina rast cijena bio jednocifren, za razliku od 2022. godine, kada su cijene rasle i više od 30% - kaže Milanović.

Prema njegovim riječima, između većih gradova u BiH nema značajnijih razlika kada je riječ o opštim tržišnim trendovima. Situacija je drugačija u manjim sredinama, koje se suočavaju sa depopulacijom i slabijom tražnjom, zbog čega je i stanje na njihovim tržištima nekretnina nepovoljnije.

Zvanična statistika pokazuje da je prosječna cijena kvadrata stana u Banjaluci u drugom kvartalu iznosila 4.154 KM, ali cijene pojedinačnih nekretnina znatno odstupaju od tog prosjeka. Prema riječima Milanovića, novogradnju je danas teško pronaći po cijeni nižoj od 3.500 KM po kvadratu, čak i u naseljima udaljenijim od centra, dok se u centralnim gradskim zonama cijene kreću i do 7.000 KM.

- Statistika prikazuje prosječnu cijenu prodatih stanova, pa će prosjek biti niži kada jeftiniji stanovi čine veći udio u ukupnom broju transakcija. Trenutno je u novogradnji teško pronaći cijenu nižu od 3.500 KM po kvadratu, i to u naseljima udaljenijim od centra grada. U centru cijene dostižu 7.000 KM, a postoje i najave da bi do kraja godine mogle preći taj nivo - navodi Milanović.

Na formiranje cijena, kako objašnjava, i dalje najviše utiču lokacija, kvalitet gradnje i struktura stana. Međutim, pitanje je koliko daleko cijene mogu ići prije nego što kupovna moć postane ograničavajući faktor.

- Prije nekoliko godina mislili smo da niko neće htjeti da plati 5.000 KM za kvadrat stana, a danas je to postalo uobičajeno. I pri sadašnjim cijenama neki kupci odustaju od kupovine stanova i okreću se kućama ili placevima u perifernim naseljima. Za iznos koji bi izdvojili za stan od 40 do 50 kvadrata u centru, mogu izgraditi kuću od 100 kvadrata - ističe Milanović.

On smatra da cijene ne mogu rasti neograničeno, ali da će tržište samo uspostaviti ravnotežu između ponude i platežne sposobnosti kupaca. Kada cijene prevaziđu njihovu kupovnu moć, investitori će, kako dodaje, morati da prilagode ponudu stvarnoj tražnji.

Uprkos visokim cijenama, stanovi se i dalje relativno brzo prodaju, naročito oni manje i srednje kvadrature. Prema Milanovićevim riječima, posebno su traženi stanovi do 60 kvadrata sa dvije spavaće sobe, dok se izbor nekretnine u velikoj mjeri prilagođava životnim potrebama kupaca.

- Investitori ponudu prilagođavaju potražnji, tako da se stanovi još uvijek relativno brzo prodaju. Mladi bračni parovi uglavnom kupuju jednosobne stanove, a kasnije, proširenjem porodice, mijenjaju ih za veće. Kupci koji žele da žive u centru ili urbanijim naseljima obavezno traže i parking mjesto ili garažu, zbog nedostatka parkinga. Oni koji stan kupuju kao investiciju za kasnije izdavanje uglavnom se odlučuju za manje kvadrature - objašnjava Milanović.

Visoke cijene u centralnim zonama istovremeno mijenjaju i odluke dijela kupaca. Oni koji ne mogu da pronađu stan odgovarajuće veličine u atraktivnijim djelovima grada sve češće razmatraju udaljenije lokacije ili kupovinu zemljišta i izgradnju kuće.

Takav izbor, prema Milanovićevim riječima, prvenstveno zavisi od kupovne moći i životnih potreba, pa se ne može govoriti o jedinstvenom obrascu ponašanja kupaca. Dok jedni daju prednost lokaciji i blizini gradskih sadržaja, drugima je važnije da za raspoloživi novac dobiju više prostora.

Pored tražnje, značajan uticaj na rast cijena imali su i troškovi gradnje. Milanović procjenjuje da su cijene stanova u novogradnji u BiH u posljednjih pet godina u prosjeku porasle oko 100%, pri čemu su skuplji građevinsko zemljište, materijali i radna snaga dodatno opteretili investicije.

- Pored potražnje, koja predstavlja tržišni faktor poskupljenja, na rast cijena uticali su i ulazni troškovi gradnje. Nedostatak radne snage u građevinskom sektoru posljednjih godina postao je hroničan problem u regionu. Na gotovo svim gradilištima danas možemo vidjeti radnike iz istočnih zemalja i Azije - kaže Milanović.

Gradnja je najintenzivnija u većim gradovima, gdje je potreba za novim nekretninama najveća. Istovremeno, značajan broj projekata realizuje se u sredinama koje imaju turistički potencijal, među kojima su Jahorina, Bjelašnica, Trebević i Trebinje.

Takva struktura ponude pokazuje da razvoj tržišta ne zavisi samo od potreba stanovništva, već i od interesovanja kupaca koji nekretnine posmatraju kao investiciju, posebno u destinacijama koje privlače turiste.

Kada je riječ o naredne dvije do tri godine, Milanović ne očekuje značajnije promjene sadašnjeg trenda. Na osnovu dostupnih podataka, kako navodi, nema pokazatelja koji bi upućivali na pad cijena, ali ni razloga da se očekuje novi snažan rast kakav je zabilježen 2022. godine.

- Na osnovu podataka koji su nam poznati i na temelju kojih možemo predviđati trendove, ništa ne ukazuje na to da će doći do pada cijena. Ne vidimo ni razlog za veliki rast, ali očekujemo da će se nastaviti trend iz prethodnih godina, odnosno da će cijene rasti nekoliko procenata godišnje - ističe on.

Ovakva očekivanja ukazuju na tržište koje bi u narednom periodu moglo nastaviti da raste, ali sporijim tempom. Pritom će odnos cijena i kupovne moći biti posebno važan, naročito u gradovima u kojima su cijene novogradnje već dostigle nivoe koji dio kupaca usmjeravaju ka alternativnim rješenjima.

Milanović ocjenjuje da tržišta nekretnina u Bosni i Hercegovini, Srbiji, Crnoj Gori i Hrvatskoj pokazuju slične trendove, iako na njih utiču i lokalne specifičnosti, poput turističke tražnje na primorju i planinskim destinacijama.

- Tržišta nekretnina u regionu funkcionišu po principu spojenih posuda. Trendovi su veoma slični, uz određene lokalne specifičnosti, kao što su primorje i planine. Veliki centri i glavni gradovi država regiona prednjače, a cijene su u njima nešto više nego u BiH, što je u skladu sa standardom, ponudom i potražnjom. Ipak, trendovi su gotovo isti - zaključuje Milanović.