Stručnjaci očekuju dalji rast cijena stanova u BiH od tri do sedam odsto godišnje

Cijene stanova u Bosni i Hercegovini nastaviće rasti i u narednom periodu, ali bez naglih tržišnih poremećaja i uz očekivani godišnji rast od tri do sedam odsto, ocijenili su stručnjaci za nekretnine u razgovoru za Fenu. Ističu da su cijene visoke u odnosu na kupovnu moć građana, zbog čega kupci sa prosječnim primanjima sve češće moraju razmatrati manje stanove na periferiji.

Sertifikovani agent za nekretnine Haris Kadić pojašnjava da je rast cijena nekretnina u BiH od oko 70 odsto tokom posljednjih pet godina posljedica više faktora, među kojima su povećana potražnja i trend rasta cijena na međunarodnom tržištu.

– Cijena kvadrata znatno je porasla i u Beogradu, Zagrebu, Minhenu, Stokholmu, Njujorku i drugim gradovima. Taj rast pratilo je i bosanskohercegovačko tržište – rekao je Kadić.

Dodao je da rast cijena podstiče i nedovoljna ponuda nekretnina, iako bi se odnos ponude i potražnje mogao postepeno uravnotežiti realizacijom novih stambenih projekata u naredne dvije do četiri godine.

Govoreći o narednom periodu, Kadić ocjenjuje da se ne može očekivati stagnacija cijena.

– Uzimajući u obzir inflaciju, kamatne stope, sve veću potražnju te činjenicu da se tek sada grade objekti sa više sadržaja, koji su mnogo interesantniji nego oni od prije 10 ili 20 godina, možemo očekivati da će cijene nekretnina i dalje rasti. Međutim, očekuje se stabilan rast cijena, otprilike tri do pet odsto na godišnjem nivou. Za sada nema nikakvih indicija da će biti nekih naglih skokova, niti po pitanju pada niti rasta cijena – kazao je Kadić.

Cijene nekretnina u BiH u odnosu na prosječnu kupovnu moć građana su visoke, smatra on, ali određene kategorije stanovništva i dalje mogu relativno lakše doći do stana.

– Ako govorimo o ljudima koji rade u državnim institucijama i imaju stabilna primanja ili o onima koji rade u realnom sektoru i imaju radno vrijeme od 18 sati, za njih su nekretnine dostupne, a cijene još uvijek prihvatljive. Takvi kupci takođe predstavljaju jedan od faktora koji utiče na rast cijena – naveo je.

Cijene stanova u Kantonu Sarajevo, prema njegovim riječima, trenutno se kreću od oko 3.000 do čak 12.000 KM po kvadratnom metru, u zavisnosti od lokacije, kvaliteta gradnje i dodatnih sadržaja.

Ranije su najtraženiji bili manji stanovi od 30 do 45 kvadratnih metara, uglavnom jednosobni i manji dvosobni, dok kupci danas sve češće traže stanove sa dvije spavaće sobe.

– Kada je riječ o strukturi kupaca, podjednako su zastupljeni oni koji nekretninu kupuju za vlastito stanovanje i oni koji je vide kao investiciju. U posljednje vrijeme sve je više kupaca koji investiraju u nekretnine koje kasnije žele prodati kada im cijena poraste ili eventualno plasirati na rentijersko tržište – rekao je Kadić.

Interesovanje je veće za novije stanove nego za starogradnju, pri čemu se pod novogradnjom često podrazumijevaju i zgrade izgrađene u posljednjih deset godina.

Osobama sa prosječnim primanjima, ističe Kadić, danas je veoma teško kupiti stan u centralnim gradskim opštinama, pa rješenje moraju tražiti u rubnim dijelovima grada i manjim stambenim jedinicama.

– Ljudi s prosječnim platama moraju krenuti od manjih stanova i lokacija na periferiji grada da bi riješili stambeno pitanje. Ne možemo očekivati da svi živimo uz tramvaj ili u opštinama Centar i Novo Sarajevo. Realno, neko treba živjeti i u Vogošći, na Ilidži ili rubnim područjima opštine Novi Grad. Nekretnina ne mora biti idealna, već u skladu s mogućnostima budžeta – zaključio je Kadić.

O stanju na tržištu govorio je i Dragan Milanović, predsjednik Udruženja posrednika u prometu nekretnina Republike Srpske. Prema njegovoj ocjeni, cijene stanova u velikim gradovima u periodu od 2022. do kraja 2026. godine porasle su za gotovo 100 odsto. Nakon naglog poskupljenja 2022. uslijedio je period stabilizacije, a potom je nastavljen prirodni tržišni rast.

– Cijene nekretnina u 2022. godini porasle su za oko 30 do 40 odsto, prvenstveno zbog rata u Ukrajini, odnosno zbog poskupljenja građevinskog materijala i drugih faktora. Tokom 2023. godine došlo je do stabilizacije, dok su zadnje tri godine obilježene organskim rastom, bez većih nepredviđenih poremećaja na tržištu – naveo je Milanović.

Napomenuo je da se u manjim mjestima u BiH ne može govoriti o živom tržištu nekretnina zbog smanjenja broja stanovnika i slabije potražnje, pa investitori nemaju dovoljno interesa za gradnju.

– Međutim, u velikim i srednjim gradovima cijene od 2022. godine kontinuirano rastu, zbog čega smo došli u situaciju da je kvadrat stana sada gotovo dvostruko skuplji nego prije pet do šest godina. To nije specifično samo za BiH, već i za zemlje regiona, poput Srbije, Hrvatske i Crne Gore, jer tržišta nekretnina funkcionišu po sistemu spojenih posuda – kazao je Milanović.

Na rast cijena nekretnina, osim potražnje, uticalo je i povećanje ulaznih troškova, među kojima su cijene građevinskog materijala, zemljišta i rada.

Milanović je kao posebno značajan faktor izdvojio hroničan nedostatak radne snage u građevinarstvu, zbog čega na gradilištima u BiH rade i radnici iz Nepala, Bangladeša, Turske, Indije i drugih zemalja.

Da bi zadržale radnike i osigurale kontinuitet poslovanja, građevinske firme morale su povećavati izdvajanja za radnu snagu, što se odrazilo i na konačne cijene stanova.

– Cijena rada veoma je važan faktor u formiranju cijena nekretnina. Nemamo dovoljno domaćih radnika, a investitori i građevinske firme morali su ponuditi veće plate da bi zadržali postojeću radnu snagu. Istovremeno, svjetska cijena čelika je enormno porasla, poskupljivalo je i željezo, a onda posljedično i drugi građevinski materijali, skoro svakih 15 do 20 dana, što se odražavalo i na cijene stanova – naveo je.

Troškovi gradnje neposredno se odnose na novogradnju, jer izgradnja novih objekata podrazumijeva kupovinu zemljišta, nabavku materijala i angažovanje radnika, dok kod postojećih stanova tih troškova nema.

– Ipak, kada raste cijena kvadrata u novogradnji dolazi do tržišnog poravnanja, pa raste i cijena stanova u starogradnji – rekao je Milanović.

Napominje da cijene kuća, zemljišta i poslovnih prostora nisu rasle istim intenzitetom kao cijene stanova.

– Zbog toga smo došli u apsurdnu situaciju, jer je nekada poslovni prostor bio mnogo vredniji od stana, izuzimajući, naravno, najatraktivnije lokacije gdje su cijene poslovnih prostora zaista visoke – rekao je.

Prema Milanovićevim riječima, cijene stanova u novogradnji u Banjaluci kreću se od oko 3.500 KM po kvadratnom metru na periferiji do 7.000 KM i više u centru.

Struktura kupaca slična je onoj u Sarajevu. Oko polovine kupuje nekretninu radi rješavanja stambenog pitanja, dok su ostali uglavnom građani BiH koji žive u inostranstvu i stanove kupuju kao oblik štednje, kao i kupci koji već posjeduju jednu ili više nekretnina, a nove kupuju radi iznajmljivanja.

Milanović je ocijenio da su cijene stanova izrazito visoke i nesrazmjerne prosječnim platama i kupovnoj moći stanovništva. Napominje da su visoke cijene prisutne i u velikim evropskim gradovima, gdje su primanja znatno veća, ali su i cijene kvadrata mnogo više.

– Nažalost, kupuje ko ima, jer nekretnine nisu socijalna kategorija i tržište je nemilosrdno. Ipak, mislim da je dobro što je građevinski sektor u dobroj kondiciji, jer je riječ o jednoj od privrednih grana kojom se BiH može pohvaliti – istakao je Milanović.

Dodao je da je riječ o radno intenzivnoj grani koja zapošljava veliki broj ljudi i doprinosi punjenju budžeta na lokalnom, entitetskom i državnom nivou.

Komentarišući buduća kretanja, Milanović je ocijenio da nema pokazatelja koji bi upućivali na pad cijena, ali ni razloga za njihov nagli rast.

– Na osnovu poznatih parametara, informacija kojima raspolažemo u poslu posredovanja nekretninama, kao i broja izdatih građevinskih dozvola i ukupnog interesa za tržište, možemo zaključiti da u narednom periodu neće doći do pada cijena. S druge strane, nema posebnog razloga ni za veliki rast, ali očekujemo da će se nastaviti organski rast od četiri do sedam odsto godišnje – zaključio je Milanović.

Prema podacima Agencije za statistiku BiH navedenim u tekstu, prosječna cijena prodatih novih stanova u prvom kvartalu 2026. godine iznosila je 3.701 KM po kvadratnom metru. To je 20 odsto više od prosjeka iz 2025. godine, odnosno 20,4 odsto više nego u istom periodu prethodne godine.

Broj prodatih novih stanova istovremeno je povećan za 59,4 odsto u odnosu na prvi kvartal 2025. godine, što ukazuje na zadržanu snažnu potražnju uprkos rastu cijena.

Prema podacima međunarodne baze Numbeo prenesenim u tekstu, prosječna cijena kvadratnog metra stana u Zagrebu iznosi oko 4.030 evra, u Beogradu oko 3.169, u Londonu više od 18.600, dok u Njujorku prelazi 19.000 evra.

Među najskupljim tržištima stanovanja su Hongkong, Singapur i Seul, gdje cijene dosežu između 23.000 i gotovo 30.000 evra po kvadratnom metru, prenosi biznis.ba.

Podaci Eurostata navedeni u tekstu pokazuju da su cijene stambenih nekretnina u četvrtom kvartalu 2025. godine bile više za 5,5 odsto u Evropskoj uniji i za 5,1 odsto u evrozoni u odnosu na isti period 2024. godine.

Među državama EU najveći godišnji rast zabilježila je Mađarska, od 21,2 odsto, dok je Finska imala pad od 3,1 odsto.