(E Magazin) Zakoni - rampa za investitore

ZAKONI – RAMPA ZA INVESTITORE

Haos u vlasničkim odnosima nad zemljištem u Srbiji


Ako neki investitor želi da gradi u Srbiji potrebno mu je i do godinu dana da dobije građevinsku dozvolu i pribavljanje čak 36 različitih saglasnosti. To ne samo da iziskuje vreme i napor, već predstavlja bespotrebno prolongiranje čitavog procesa. Ovakav birokratski nonsens ne postoji nigde u svetu i zbunjuje i inostrane investitore i njihove savetnike koji im često kažu da „pakuju kofere” i idu odavde. Ostaju samo uporni i hrabri ili oni kojima ove nelogičnosti nisu nepoznate jer su se sa njima već susreli u zemljama u okruženju.

Srbija u tranziciji svog „zemljišnog sistema” veoma kasni i to joj svakako ne ide u prilog, ali se može snaći tako što će uzeti u obzir dosadašnja iskustva drugih zemalja koje su već prošle taj put. Privatizacija građevinskog zemljišta u drugim zemljama već je formirala bogatu praksu koja nudi rešenja po pitanju metoda, dinamike kao i mogućih propusta.


Nema kratkoročnog rešenja

Našoj zemlji se jako žuri, ali ne treba izgubiti iz vida da je ovo vrlo osetljivo pitanje koje ni druge zemlje nisu rešile u kratkom roku. Povezano je sa uređenjem katastra i činjenicom da onaj koji kupuje mora da bude siguran da je ono što plaća zaista njegovo.

Ministarstvo za ekonomske odnose sa inostranstvom je formiralo grupu koja će raditi na pripremi Zakona o privatizaciji građevinskog zemljišta. Osim toga treba raditi i na uvođenju zakonske regulative za restituciju privatne imovine i obeštećenja bivših vlasnika. Neophodno je i u procesu privatizacije razjasniti pravnu genezu vlasništva, odnosno pravno sledbeništvo generacija vlasnika unazad tako da bi svako ko se nađe u poziciji kupca imao relevantne i tačne informacije o predmetu kupoprodaje i pravnoj sigurnosti svog budućeg vlasništva, a rezultat svih tih napora trebalo bi da bude povećanje grinfild investicija u Srbiji.


Prodaja prava nad zemljištem

Slobodan Živanović, pomoćnik direktora Sektora za pravne poslove Republičkog geodetskog zavoda, naglašava za e magazin da se u katastru svakodnevno susreću sa svim načinima prometa nepokretnosti, pa i prodajom neizgrađenog građevinskog zemljišta u državnoj svojini, koja nije bila dozvoljena, ali je u Srbiji praktikovana. Formalno, pravo svojine na ovakvom zemljištu može da proda samo država kao vlasnik što ona retko čini, a korisnici mogu samo da ga prenesu pod određenim zakonskim uslovima, uglavnom preko prodaje objekta čiji su vlasnici. Novinu i dobro prelazno rešenje predvideo je Zakon o planiranju i izgradnji dozvoljavanjem prodaje prava korišćenja ranijim sopstvenicima.

On ističe da se najveći problemi pojavljuju na obodnim delovima gradova gde je zemljište doskora bilo poljoprivredno i neizgrađeno, a opštinskim odlukama je proglašeno gradskim građevinskim i time podržavljeno.

„Zbog velikog priliva stanovništva iz unutrašnjosti, naročito poslednjih 20 godina, korisnici zemljišta su ga često nelegalno prodavali kao neizgrađeno. Zaključivani su uglavnom pisani neovereni ugovori o kupoprodaji i građeni objekti na tom zemljištu. Objekte je potrebno legalizovati, ali u postupku legalizacije kod nadležnih opštinskih organa vlasnici ne mogu da prevaziđu prvu prepreku – zakonito postojanje prava na zemljište zbog čega ne mogu da dobiju dozvole. Zato je veoma mali, čak simboličan, broj rešenih zahteva za legalizaciju. Ako nemate pravo na zemljište, nemate dozvolu za objekat, ne možete se uknjižiti kao vlasnik, ne možete uzeti kredit od banke jer ne možete uspostaviti hipoteku i vaša nepokretnost koja na tržištu vredi kao da ne postoji”, kaže Živanović.


Procedure nisu kočnica

Njegova ocena je da procedure ne predstavljaju „kočnicu” jer je lako organizovati šalter koji će sve uraditi u kratkom roku, već da je suština problema u nasleđenoj zakonskoj regulativi materijalnog prava u oblasti građevinskog zemljišta, koja više ne odgovara zahtevima modernog vremena.

Kao jedan od učesnika u radnoj grupi koja radi na Nacrtu zakona o privatizaciji građevinskog zemljišta, on dodaje da se u novom zakonu mora dobro izvagati koga umesto države odrediti kao novog vlasnika zemljišta, jer potencijalni vlasnici mogu biti korisnici koji su upisani u javne registre o nepokretnostima, raniji sopstvenici tog zemljišta, vlasnici objekata i stanova, pa i druge osobe koje smatraju da imaju pravo na to zemljište.

„Jedna kategorija građana su navedeni kupci neizgrađenog građevinskog zemljišta i opcija u novom zakonu sigurno treba da bude i konvalidacija, odnosno priznavanje ugovora između građana koji su se sklapali u prethodnom periodu, a kojima je neizgrađeno zemljište preneto, pogotovu ako su na njemu izgradili i objekte”, ističe Živanović.


Katastar nepokretnosti

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, oko 82 odsto katastarskih opština u Srbiji je u statusu katastra nepokretnosti. Preostao je deo koji se još vodi u zemljišnim knjigama i deo gde je još na snazi katastar zemljišta.

U okviru navedenog procenta značajan je broj seoskih katastarskih opština gde je katastar nepokretnosti skoro u celini izrađen, kao i određeni broj gradskih katastarskih opština, odnosno gradova u Srbiji.

„Od većih gradova, katastar nepokretnosti je stupio skoro u celini u Novom Sadu i Kragujevcu. Što se tiče Beograda, u starom delu, u statusu katastra nepokretnosti su katastarske opštine Stari grad, Rakovica i uskoro Sremčica, a u 2007. godini i Savski venac i Vračar. Novi Beograd je ceo, osim jedne mesne zajednice na Bežanijskoj kosi, u katastru nepokretnosti”, ističe Živanović.

Prema planu Republičkog geodetskog zavoda, kao i po projektu Svetske banke, do kraja 2010. godine trebalo bi da cela teritorija Srbije bude u katastru nepokretnosti.


Porez određuje vrednost

Gradski arhitekta Đorđe Bobić kaže da je gradska uprava svesna problema investitora sa zemljištem, ali da ima veoma malo nadležnosti u slučajevima kada investitori „idu sami u nabavku zemljišta” i pregovore sa vlasnicima nekretnina.



Sa druge strane, mnogo je jasnija situacija kada se zemljište izdaje putem tendera preko Direkcije za građevinsko zemljište. „Tada je investitor bezbedan jer Direkcija ne daje na tender zemljište nad kojim nije razgraničeno imovinsko i pravno vlasništvo. U praksi se često susrećem sa time da vlasnik zemljišta ili nekretnine za koje je zainteresovan investitor, precenjuje svoje vlasništvo i da zbog toga kupci odustaju od ulaganja”, kaže Bobić.

Njegov predlog je da se taj problem reši odgovarajućim oporezivanjem.

„Na konkretnom primeru, to bi izgledalo ovako: ako neko ima kućicu od sto kvadrata ili zemljište u centru grada i za njih traži 300.000 evra, a pri tom na tu imovinu plaća porez od 1000 dinara, treba mu odrediti da plaća porez na onu cenu koju traži, odnosno na onaj iznos za koji procenjuje da vredi njegova imovina. U tom slučaju vlasnik nekretnine bi sigurno drugačije razmišljao”, smatra Đorđe Bobić.

On objašnjava da je na primer u Francuskoj taj problem tako rešen. Ideja, svakako, nije da se ugrozi privatna svojina, već da se uspostavi regularan i fer plej odnos na tržištu. Bobić navodi jedan od drastičnih primera iz prakse – prošle godine investitor je nameravao da gradi u blizini hrama Svetog Save, ali nije mogao da realizuje investiciju jer se pojavilo čak 12 vlasnika malih kuća koje se tu nalaze, a koji su zamenu za iseljenje tražili trosobne stanove, iako im po vrednosti nekretnina može pripasti samo garsonjera.

Gradski arhitekta smatra i da procedure za dobijanje dozvola nisu toliko komplikovane koliko se o nijima priča.

„Stalno putujem i radeći jednu anketu po Evropi – u Pešti, Bukureštu, Beču, Italiji, zaključio sam da su naše procedure za dobijanje građevinskih dozvola tri puta kraće nego u zapadnim zemljama. U Minhenu su mi rekli da za građevinsku dozvolu treba da prođu tri godine. Procedure oko izrade DRP i dobijanja građevinskih dozvola imaju svoje rokove i gradska uprava se tih rokova u velikoj meri pridržava. Ima i kašnjenja, ali nije ništa strašno”, kaže Bobić.

On dodaje da je grad do sada uglavnom ispoštovao sve rokove. O tome svedoči činjenica da je na nekoliko stotina tendera u poslednje četiri godine bilo svega tri ili četiri žalbe zbog dodele zemljišta.

Gradski arhitekta se ne usuđuje da procenjuje koliko bi Beograd bio bogatiji da su realizovane sve planirane investicije, ali je uveren da bi ulaganja bila bar za 30 odsto veća od dosadašnjih da su postojali mehanizmi kojima bi se vlasnici objekta ili zemljišta naterali da nekretninu ustupe i sa investitorima naprave dogovor.




Strela ili kovčeg s blagom

Vladimir Mrvić, predsedavajući Komiteta za nekretnine Saveta stranih investitora, kaže za e magazin da u svakodnevnom susretu sa stranim investitorima nailazi na svakojake vrste žalbi, ali da kao zamerka prednjači upravo nemogućnost vlasništva nad građevinskim zemljištem.

„To znatno komplikuje status celog projekta i onemogućava zasnivanje hipoteke na zemljištu radi potencijalnog kreditiranja gradnje. Advokati stranih investitora, koji prate strane ulagače u nekretnine kada ulažu u nova tržišta, zbunjeni su našim imovinskim i drugim zakonima u ovoj oblasti jer samo najagresivniji ostaju. Drugi problem je što se na bliskom horizontu ne vidi rešenje za restituciju imovine. Reči „stari vlasnici“ takođe su bauk za strane ulagače i oni čekaju rasplet tog problema. Za investitore procedure nisu problem jer one svuda postoje, međutim, kod nas postoji niz specifičnih problema unutar sistema, koji te procedure komplikuju – korupcija, neefikasnost, nezainteresovanost, neprofesionalnost i nedostatak međusobne saradnje između organa i institucija”, kaže Mrvić.

On dodaje da investitori smatraju da naš administrativni pristup nije zdrav. Njih u zemljama u okruženju prihvataju kao nekog ko dodaje vrednost na domaću infrastrukturu, dok ovde, posle obaveznog slikanja za novine sa ministrima, investitor počinje da tone u more administrativnih klopki.
Prema njegovim rečima, posle prvobitnog entuzijazma, kod velikih investitora i korporacija koje nemaju fleksibilnost manjih sistema, splašnjava optimizam.

„Nema tog korporativnog advokata koji želi da razume naše zakone, oni samo obaveste svoje klijente da li je nešto crno ili belo i odlaze. Srećom, postoje investitori koji su rano ušli u zemlje u regionu. Oni su naučili da funkcionišu u sivoj zoni i ne plaše se nesređenih imovinskih odnosa. Reč je o izviđačima koji uvek idu daleko ispred armije institucionalnih investitora, a zna se šta se događa izviđačima – ili dobiju strelu kroz čelo, ili nađu kovčeg sa blagom”, metaforično objašnjava Mrvić situaciju u kojoj se nalaze strani investitori.


Prokop – Skadar na Bojani

Pravo na beogradski železnički čvor zajednički su polagali Skupština grada, ŽTP i Republika (ministarstva građevine i saobraćaja). Ispostavilo se da ovakva podela vlasništva najviše utiče na odlaganje izgradnje „Prokopa”, pošto se nije mogao odrediti „tim” koji pregovara s investitorima. Rasprave o tome ko je zapravo nadležan da pregovara sa investitorima – Direkcija za građevinsko zemljište ili grad, završavane su obično bez konkretnih rezultata.

Iako je u početku bilo dogovoreno da u njega ulažu po 37,5 odsto grad i ŽTP, a 25 odsto Republika, za izgradnju „železničkog čvora” samo je Beograd izdvojio 62 odsto sredstava. Nakon toga, između Republike i grada je potpisan ugovor koji predviđa da će, kada Prokop bude izgrađen, zemljište na kome se nalazi železnički beogradski čvor pripasti Železnici, a da grad zauzvrat dobije savski amfiteatar. Investitori su i dalje odlazili na pregovore u Republiku, grad i ŽTP i, kao po pravilu, uvek se vraćali praznih ruku. I tu je sve stalo. Tek nekoliko godina kasnije, nakon svih peripetija parcela je uknjižena na „ŽTP Beograd”.

U februaru prošle godine raspisan je tender na kojem je pobedila kiparska firma Trigranit Development Corporation. Kiprani su u aprilu sa Železnicom Srbije potpisali ugovor o izgradnji železničke stanice i 138.000 kvadratnih metara poslovno-komercijalnog prostora u vrednosti od 200 miliona evra. Nakon potpisivanja ugovora i početka radova, ministar je rekao da predstoje pregovori sa vlastima grada o nadoknadi, pa se opet sve svelo na dobru volju gradske uprave da li će dozvoliti da se posao završi.



Piše: Marija Jovanović
m.jovanovic@emagazin.co.yu