Trst sve atraktivniji kupcima nekretnina iz Srbije - Kakvi su uslovi i cene?

Podaci govore da je početkom šezdesetih, pa sve do kraja osamdesetih godina prošlog veka, kada je krenula "šoping groznica" u staroj Jugoslaviji, po 25.000 građana svakodnevno stajalo u redu pred tršćanskim blagajnama. Obrt je bio neverovatan - u Trstu se dnevno trošilo oko četiri milijarde tadašnjih dinara, a statistike pokazuju da su kupci iz SFRJ 1978-79. godine nedeljno pazarili do čak 65.000 pari farmerica. Da li je italijanski gradić našim kupcima ostao sinonim za dobar šoping? Ono što je nekada bila garderoba, sada su nekretnine.

Ana Tozzi, osnivač istoimene agencije za nekretnine u Trstu i konsultant za strane kupce, kaže za Bloomberg Adriju da je kupcima iz Srbije Trst interesantan iz više razloga:

- Pre svega, udaljen je oko 650 kilometara od Beograda. Drugo, ima istorijsku povezanost sa Srbijom, još iz vremena Dositeja Obradovića. Treći razlog je dobra pozicija Trsta, u smislu pristupa moru i plaži, kao i ski-centrima u blizini, a treba istaći i blizinu drugih važnih turističkih destinacija (vozom se do Venecije stiže za dva sata). Naposletku, cene nekretnina su niže nego u Srbiji.

Dragana Pešić Lević kaže za Bloomberg Adriju da krajem 2022, kada je kupovala stan u Trstu, cene još uvek nisu bile tako visoke.

- Cena kvadrata u užem centru, oko dva kilometra od Trga Ujedinjenja (ital. Piazza Unità d'Italia), bila je od 1.500 do 2.000 EUR, što je u poređenju sa cenom kvadrata u Beogradu bilo neuporedivo jeftinije. Danas su i tamo cene porasle, a stanovi često zahtevaju renoviranje.

U protekle dve do tri godine veliki broj naših građana je odlučio da kupi nekretninu u Trstu, što je, naravno, uticalo na povećanje cena kvadrata, ali i na to da se promeni tržište izdavanja, primećuje sagovornica Portala Bloomberg Adria.

Cela procedura traje od tri do šest meseci, a prvi korak je odabir. Drugi korak je davanje ponude, ali je između toga važno proveriti dokumentaciju (zemljište, katastar, upotrebna dozvola, održavanje zgrade). Ukoliko je sve u redu i prodavac prihvati ponudu, dokument se registruje u Italiji i elektronskim putem šalje u Srbiju, kako bi sudski tumač za italijanski jezik uradio prevod. Kupac, potom, odlazi u banku da plati kaparu i agencijsku proviziju. Sledi odlazak kod notara, koji zakazuje datum potpisivanja kupoprodajnog ugovora.

Neposredno pre potpisivanja, kupac je obavezan da preostali deo cene stana uplati na račun notara, zato što se u Italiji plaćanje ostatka cene vrši putem bankarskog čeka sa pokrićem. Notar taj ček priprema u ime kupca i daje ga prodavcu na završnom sastanku, a kupac preuzima ključeve.

Takođe dobija izjavu notara da je kupoprodaja izvršena i taj dokument ima pravosnažnost, a sam ugovor se dobija nakon mesec i po. Kupac dalje mora da obavesti Poresku upravu da je postao novi vlasnik i da izvrši prijavu godišnjeg poreza na imovinu i godišnjeg poreza na plaćanje smeća. Treba da obavesti i upravnika zgrade, te da prebaci sve komunalne račune na svoje ime.

Tozzi napominje da su uslovi kod kupovine nekretnine jednaki za građane Italije i one koji to nisu (pod uslovom da su iz zemalja EU), a da je razlika u "tretmanu" samo u nameni - da li ćete je koristiti kao trajno prebivalište ili ne.

- Porez je veći za kupce koji nemaju nameru da žive u kupljenoj nekretnini. Ključna dva dokumenta koja treba imati pri kupovini su pasoš/lična karta i Italijanski poreski broj (ital. Codici fiscale). Dešava se da notari traže i kopiju matičnog lista, koja može biti na maternjem jeziku - ističe Tozzi.

Ako se pitate kako do Italijanskog poreskog broja (IPB), on se odnedavno može izvaditi isključivo u Diplomatsko-konzularnim predstavništvima. Zahtev se podnosi onlajn, preko Ambasade Italije u Beogradu, a IPB se dobija u roku od nekoliko dana. Bitno je pomenuti i da nerezidenti moraju imati validan osnov ako žele da otvore račun u banci u Italiji. Jedan od takvih osnova je kupovina nekretnine, ali i studiranje, odnosno zaposlenje.

Trst, kod jugonostalgičara posebno, zaista budi posebnu emociju, a Tozzi navodi da su, pored popularnih pešačkih zona Viale i Kavana (ital. Cavana), u gradu najprestižnije sledeće lokacije: kvart San Vito (najviše podseća na beogradsko Dedinje), zona pored plaže Barkola (ital. Barcola), zatim zona pored stare gradske luke Roiano i Greta (ital. Gretta), i delovi u širem centru San Đakomo i Setefontane (ital. San Giacomo i Settefontane), udaljeni do 20 minuta peške od samog jezgra Trsta.

- Cene će proporcionalno najviše rasti u Roianu i Greti - kaže Tozzi.

Na pitanje otkud baš Trst, kao destinacija na kojoj želi da se skući (barem periodično), Pešić Lević odgovara da je oduvek maštala o nekretnini na moru. Drugi odlučujući faktor bio je blizina Beogradu, budući da se od jednog do drugog grada automobilom stiže za šest sati:

- Na svega sat vremena vožnje od Trsta su i skijaški centri, predivna jezera, Istra, tako da geolokacijski ima sjajnu poziciju za život i uživanje. Kupili smo kompletno opremljen stan u relativno novoj zgradi, te osim krečenja i dekoracije nismo imali veće izdatke. Stan je modernog rasporeda, sa izdvojenom spavaćom sobom, ima 60 kvadrata, a do najužeg centra se stiže peške.

Nema sumnje da je priča o Trstu usko povezana sa srpskom i jugoslovenskom dijasporom. Još između 18. i 19. veka, kada je grad doživeo ekonomski i društveni procvat, veliki broj imućnih Srba (mahom iz Sarajeva i Hercegovine) naselio se upravo tu. Kroz istoriju je srpska manjina u Trstu razvijala trgovačke i brodovlasničke poslove, a poslednjih godina se rađa i ideja o biznisu s izdavanjem nekretnina.

Grad danas broji oko 200.000 stanovnika i pun je turista maltene tokom cele godine. Prostire se na 84 kvadratna kilometra, nije veliki, ali kao i svaki grad ima zone. Centar je, svakako, najatraktivniji, posebno kada je reč o investicijama u pešačkim zonama Viale i Kavana.

- Ideja je bila da stan koji smo kupili u prvo vreme izdajemo, a da ga mi kasnije koristimo za boravak u letnjem periodu ili na duže, kada budemo u penziji. Odlučili smo se na periodično izdavanje, jer nam je bitno da možemo da provodimo vreme u Trstu kada smo slobodni. Odlazimo tamo dva do tri puta godišnje - kaže Pešić Lević i dodaje da je, po njenom mišljenju i iskustvu, nemoguće kupiti stan bez posrednika sa preporukom:

- Mesecima sam pratila oglase na sajtovima za prodaju nekretnina, ali na poruke niko nije odgovarao. Ne znam kako je danas, ali u tom periodu su italijanski agenti za nekretnine bili nezainteresovani da odgovaraju nama s ovih prostora, jer dobar stan koji se oglasi vrlo brzo prodaju lokalnom kupcu (ili onom koji je prisutan na licu mesta).

Ana Tozzi kaže da, na osnovu izveštaja Poreske uprave i Udruženja agenata za nekretnine FIAIP, za drugu polovinu 2024, prosečne cene kvadrata iznose oko 2.000 EUR, ali da iznosi variraju u zavisnosti od zone.

- U centru i prestižnijim zonama, cene stanova u "pristojnom" stanju kreću se od 2.500 do 3.200 EUR, i idu najviše u slučaju luks-stanova (oko 4.500 EUR). U delovima San Đakomo i Setefontane još uvek možete pronaći kvadrat za 1.700-1.800 EUR. Napominjem i da, kada u Italiji kupujete nekretninu i gledate dokumentaciju, treba da uzmete u obzir da se ovde mere bruto kvadrati koji uključuju 100% površine unutrašnjih zidova, 100% površine spoljašnjih zidova do 50 cm i 50 odsto površine koju delite sa komšijama - ističe Tozzi, koja se u Trst preselila pre pet godina.

Cene nekretnina rastu konstantno od 2017, ali je rapidni rast usledio nakon 2022. godine. U periodu od 2023. do 2024, rast cena je iznosio 7-8%

Kroz sve procedure vas vodi agent - od otvaranja italijanskog poreskog broja, preko prihvatanja ponude, zaključivanja kupoprodajnog ugovora, do povezivanja ugovora sa pružaocima komunalnih usluga.

Dragana Pešić Lević kaže da stan koji je kupila u Trstu izdaje preko agencije, jer joj to umnogome olakšava proces, navodeći još jedno pravilo koje je na snazi od 2025. godine. Svi koji izdaju stan kratkoročno moraju otvoriti Codice Identificativo Nacionale (CIN), imati aparat za gašenje požara i senzore za dim i gas. Osim toga, vlasnici nekretnine godišnje moraju barem jednom uraditi kontrolu/servis gasnog kotla, za šta dobijaju sertifikat.

- Što se tiče komunalnih troškova i troškova prema lokalnoj upravi, plaćamo porez na imovinu (ranije IMU sada ILIA), porez za smeće (TARI), troškove administracije zgrade, zatim gasa, vode, struje, televizije i telekomunikacija. Imamo i troškove agencije koja vodi izdavanje nekretnine, a obračunava i plaća porez na prihod od izdavanja. Dakle, rashoda je mnogo, kao i obaveza, tako da potencijalni kupci treba da budu spremni da će im, osim novca, na sve to odlaziti i dosta vremena - zaključuje Dragana Pešić Lević.