(AG Nekretnine) Metodi procene vrednosti nekretnina

Tržišna vrednost je glavni lajtmotiv u postupku procene vrednosti nekretnina. Ona se može vršiti u različite svrhe, a najčeće za: potrebe obezbeđenja izvora finansiranja, u procesu odlučivanja o investiranju u nepokretnosti, za potrebe računovodstvenog izveštavanja, u postupku donošenja poslovnih odluka, u raznim vrstama sudskih sporova, poslovima osiguranja, oporezivanja i dr.

Tržišna vrednost se definiše kao novčani iznos za koji imovina može biti razmenjena, na otvorenom i konkurentnom tržištu, pod normalnim okolnostima i dobrovoljnim putem (odsustvo bilo kakvih koncesija ili prinude), u transakciji između zainteresovanih strana, koje poseduju razuman stepen informisanosti o relevantnim činjenicama.

Pojam procene vrednosti označava ekspertsko mišljenje o vrednosti, kao i postupak utvrđivanja vrednosti, na osnovu sistematskog pristupa, koji obuhvata sledeće aktivnosti:

· Fizička i pravna identifikacija imovine koja se vrednuje;

· Identifikacija prava nad imovinom koja se vrednuju;

· Utvrđivanje svrhe procene;

· Utvrđivanje efektivnog datuma procene;

· Prikupljanje i analiza podataka koji su potrebni za primenu metoda procene;

· Primena metoda procene;

• Donošenje zaključka o vrednosti i izrada izveštaja.

U postupku procene vrednosti, prva i osnovna pretpostavka je objektivnost procenjivača i odsustvo bilo kakvog konflikta interesa. Pored objektivnosti, u postupku procene, neophodno je imati u vidu i specifične profesionalne standarde i etička pravila, koje donose asocijacije procenjivača u svetu, kao i Komitet za međunarodne standarde procene, koji je član Ujedinjenih Nacija. Najbitnija aktivnost u postupku procene vrednosti nekretnina, svakako je primena odgovarajućih pristupa i metoda procene. U stručnoj literaturi, ali i u praksi, izdvojila su se tri osnovna pristupa u proceni vrednosti nekretnina, a to su:

· Pristup direktonog upoređivanja prodajnih cena;

· Prinosni pristup;

· Troškovni pristup.

Pristup direktnog upoređivanja prodajnih cena

Pristup direktnog upoređivanja prodajnih cena zasniva se na informacijama sa tržišta o kupoprodajnim transakcijama, ili pak cena iz ponuda, za imovinu koja je uporediva sa imovinom čija se vrednost procenjuje. Pored toga, potrebno je da uporedive transakcije budu između nepovezanih lica i pod normalnim tržišnim okolnostima.

U postupku procene, potrebno je izvršiti i određeno korigovanje vrednosti, za sva bitna odstupanja imovine koja se vrednuje od imovine sa kojom se vrši poređenje, po osnovu: lokacije i blizine saobraćajnica; prateće infrastrukture; veličine objekta i urbanističkih parametara; kvaliteta gradnje; godine izgradnje ili adaptacije; tekućim održavanjima i izvršenim dodatnim ulaganjima do dana procene; vremenskom periodu od obavljene transakcije do dana procene.

Najčešće se za svaku od uporedivih nepokretnosti vrši korigovanje cene po metru kvadratnom, da bi ona odražavala tržišnu vrednost predmetne nepokretnosti. Drugim rečima, pojedini parametri uporedivih nepokretnosti se koriguju da bi bili što sličniji parametrima predmetne nepokretnosti. Karakteristike uporedivih nepokretnosti koje su kvalitetnije u odnosu na predmetnu nepokretnost, korigovaće cenu po kvadratnom metru naniže, dok će lošija obeležja korigovati cenu naviše. Sva procentualna korigovanja cene naviše ili naniže, procenitelj zasniva na poznavanju tržišta i načina na koji pojedina obeležja mogu da utiču na cenu. Ovaj proces je u priličnoj meri subjektivan i zahteva iskustvo procenitelja, inače, može doći do ozbiljnih grešaka.

Prinosni pristup

Ovaj pristup u proceni vrednosti nekretnina se bazira na pretpostavci da vrednost imovine zavisi od njene mogućnosti da generiše profit za vlasnika. U praksi se najčešće koriste dve metode ovog pristupa:

· Metod direktne kapitalizacije, i

· Metod diskontovanja novčanih tokova.

Prvi od navedenih metoda se u velikoj meri oslanja na transakcije sa tržišta, odnosno na informacije o prodajnim cenama i ostvarenim zakupninama kod uporedivih nepokretnosti. U tom smislu, ovaj metod, u velikoj meri podseća na pristup direktnog upoređivanja projanih cena, ali se od njega razlikuje po tome što se ovaj metod fokusira na kapacitete uporedivih nepokretnosti da generišu prihod, u odnosu na cenu po kojoj su prodate. Nakon toga se vrši kapitalizacija ostvarenih rezultata. Kod metode diskontovanja novčanih tokova, vrši se diskontovanje budućih rezultata.

Metod direktne kapitalizacije

Kod ovog metoda, najpre se izračunava neto operativni prihod (Net Operating Income – NOI) za uporedive nepokretnosti u vreme njihove prodaje, koji predstavlja iznos koji se dobija oduzimanjem operativnih troškova od bruto prihoda nepokretnosti, ostvarenih od renti za iznajmljeni prostor i drugih prihoda. Stavljanjem u odnos tako utvrđenih neto operativnih prihoda i prodajne cene, dobija se stopa kapitalizacije (Cap Rate ili R):

R = Neto Operativni Prihod/Prodajna cena,

Vrednost nekretnine koja je predmet procene, dobija se deljenjem očekivanog neto operativnog prihoda te nepokretnosti sa stopom kapitalizacije, koja je dobijena iz podataka o transakcijama uporedivih nepokrenosti (u hipotetičkom primeru u narednoj tabeli, proizilazi da je prosečna vrednost stope kapitalizacije 0,09).

Korišćenje ovog metoda ne osigurava investitora da nekretnina koja je kupljena predstavlja dobru investiciju, već osigurava samo da nepokretnost nije plaćena više u odnosu na konkurentnu cenu na tržištu, tj. u odnosu na iznos koji su platili drugi investitori za slične nepokretnosti.

Stopa kapitalizacije je pod uticajem tržišnih okolnosti. U tom smislu, neočekivani rast ponude komercijalnih nekretnina, u odnosu na tražnju, dovodi do pada cena nekretnina, i porasta stope kapitalizacije. Zbog očekivanog pada renti i prihoda, investitori su spremni da nekrenine kupuju samo po nižim cenama. Suprotan efekat izaziva višak tražnje nad ponudom komercijalnog prostora. Takođe, na stopu kapitalizacije utiču i promene na tržištu kapitala, tj. promene kamatnih stopa. Porast kamatnih stopa izaziva i rast diskontne stope, tj. zahtevanog prinosa od strane investitora. Posledično, to dovodi do snižavanja cena i porasta stope kapitalizacije. Pad kamatnih stopa ima suprotni efekat, tj. dovodi do rasta cena nepokretnosti i pada stope kapitalizacije.

Primena ovog metoda uvek zahteva veliku dozu opreznosti prilikom kalkulacije stope kapitalizacije. Nekretnine koje su izabrane za poređenje, moraju biti veoma slične predmetnoj nepokretnosti, u gotovo svim bitnim parametrima: kvalitet konstrukcije, veličina, starost, funkcionalnost, operativna efikasnost, kao i dužina i stabilnost ugovora o zakupu. Metod kapitalizacije je primenljiv ukoliko je nepokretnost koja se procenjuje, dostigla stabilni nivo neto priliva, i kad se ne očekuju značajne promene u budućnosti. Kod novih, a naročito reprezentativnih i po raznim karakteristikama jedinstvenih nepokretnosti, kao i prilikom vrednovanja projekata razvoja budućih nekretnina, najpouzdaniji je metod diskontovanja novčanih tokova, koji najrealnije reprezentuje prinosni pristup.

Metod diskontovanja novčanih tokova

Ovaj metod se bazira na pretpostavci da investitor, u krajnjoj instanci, za nekretninu neće platiti više nego što je sadašnja vrednost budućih rezultata koje nekretnina može da ostvari u neograničeno dugom periodu.

Procenitelj, na osnovu poznavanja tržišta, ponude i tražnje, buduće ekonomske konjunkture, uslova rentiranja, kao i strukture prihoda i troškova, vrši projekciju budućih rezultata, tj. godišnjih prihoda predmetne nepokrenosti. Rezultati se projektuju do trenutka u kome se očekuje njihovo stabilizovanje (holding period), a zatim se, na osnovu stabilizovanog rezultata, utvrđuje takozvana rezidualna vrednost u rezidualnom periodu (reversion value or resale price). Aproksimacija rezidualne vrednosti se dobija deljenjem neto priliva u prvoj godini nakon perioda projekcije, sa tzv. terminalnom stopom kapitalizacije, koja zavisi od rasta prihoda u rezidualnom periodu.

Konvertovanje budućih rezultata u njihovu sadašnju vrednost, vrši se preko diskontne stope, odnosno minimalno zahtevane stope prinosa na investirani kapital, u skladu sa rizikom koji se vezuje za ulaganje u nekretnine. Poznato je da je ulaganje u različite vrste imovine povezano sa različitim stepenom rizika. Tako je ulaganje u nekretnine svakako rizičnije od ulaganja u državne obveznice, ili u obveznice koje izdaju firme ili lokalna samouprava, ali je manje rizično od ulaganja u akcije na berzi. Zbog toga se u definisanju diskontne stope, polazi od stope povraćaja na ulaganja bez rizika, kao što je kupovina državnih obveznica, a zatim se dodaju premije za sistematski i specifični rizik. Premija za sistematski rizik odnosi se na rizik koji pogađa sve subjekte u jednoj privredi (rizik zemlje ulaganja) i upućuje na makro-ekonomska događanja, kao što su fiskalne promene, kretanje deviznih kurseva i kamatnih stopa, kao i druga događanja koja prouzrokuju nestabilnost. Specifičan rizik obuhvata faktore koji su unikatni za konkretnu vrstu biznisa – u ovom slučaju u pitanju je biznis sa nekretninama. Treba takođe naglasiti da diskontna stopa, utvrđena na ovaj način, odslikava prosečan rizik i prosečan prinos za sektor komercijalnih nekretnina kao celinu. Rizik za pojedine vrste nekretnina može biti viši ili niži od prosečnog, pa samim tim i očekivani prinos može biti manji ili veći od proseka.

Sadašnja vrednost nekretnine se zatim utvrđuje sumiranjem sadašnjih vrednosti neto priliva u projektovanom periodu i sadašnje vrednosti izračunate rezidualne vrednosti. Ukoliko je ovako dobijena vrednost veća od ulaganja, ili od kupovne cene, to znači da će prinos biti veći od granične stope, definisane diskontnom stopom.

Troškovni pristup

Korišćenje troškovnog metoda kod procene vrednosti, uporište nalazi u pretpostavci da investitor neće za nepokretnost platiti veću cenu, nego što bi ga koštalo da kupi zemljište i izgradi objekat.

Troškovni metod se bazira na utvrđivanju cene nove gradnje, tj. troškova zamene odgovarajuće nepokretnosti, uključujući sve troškove (troškove građenja, investiciono-tehničke dokumentacije, naknade za uređenje građevinskog zemljišta, naknade za priključke na mrežu i pripadajuće instalacije). Ovako dobijena vrednost nove gradnje se umanjuje za realni otpis objekta (fizički i funkcionalni), da bi se dobila sadašnja procenjena vrednost. Na ovu vrednost se dodaje još i vrednost pripadajućeg zemljišta, prema dostupnim uporednim podacima sa tržišta. Iz prethodnog proizilazi da je troškovni pristup u proceni znatno lakše primeniti kod novih objekata, nego kod starijih, gde bi procena troškova bila teža i kompleksnija.

Metodi troškovnog pristupa svoju primenu nalaze najčešće prilikom procene vrednosti objekata koji su visoko specijalizovani, bilo po svojoj funkciji ili dizajnu, i za koje je teško naći uporedive podatke sa tržišta.

Umesto zaključka

Procena vrednosti je projekcija cena i vrednosti, zasnovana na tekućim tržišnim uslovima i dostupnim informacijama u vreme procene. Različiti procenitelji mogu, na propisan metodološki način, doći do različitih mišljenja o vrednosti. Uslovi na tržištu su uslovi neizvesnosti i promena, i rezultati procena moraju biti interpretirani u svetlu te neizvesnosti. Definicija tržišne vrednosti zahteva od procenitelja da dođe do maksimalne tržišne vrednosti, dok se u praksi smatra prihvatljivim da procenitelji mogu svoje mišljenje izraziti i u okviru nekog ranga mogućih vrednosti. U postupku procene vrednosti nekretnina mogu se koristiti razne kombinacije prezentovanih pristupa i metoda. Izbor metoda treba da zavisi od kvaliteta i dostupnosti podataka. Teoretski, u uslovima postojanja perfektnih informacija, pravilna primena bilo kog metoda bi dovela do identičnog rezultata. Međutim, u realnosti i praksi, gde nema savršenih informacija, ove metode bi trebalo da korespondiraju jedna drugoj, i načešće se procene vrše na bazi primene najmanje dva pristupa. Takođe, investitori, kreditori i vlasnici nekretnina trebaju biti upoznati sa tehnikama procene i pretpostavkama koje su prethodile proceni vrednosti. Procena vrednosti treba da bude dopuna, a ne zamena za detaljnu investicionu analizu od strane investitora.

Miljan Pavlovic, MSc

Head of Consultancy Department

Forton International,

Assotiate Office of Cushman&Wakefield

mpavlovic@forton.bg

izvor :