(AG nekretnine) Upravljanje projektima i građevinskim investicijama u Srbiji

Srbije postaje sve važnija tačka na investicionoj mapi jugoistočne Evrope.

Kada kažem Srbija, za sada se to uglavnom odnosi na glavni grad Beograd. Ogromna većina investicija je fokusirana upravo na Beograd i u mnogo manjoj meri na ostale delove Srbije. Ova situacija će se verovatno uskoro promeniti kada budu ugovorene koncesije za izgradnju puteva na glavnim magistralnim pravcima kroz Srbiju.

Iako je Beograd proglašen prošle godine za grad budućnosti jugoistočne Evrope strane investicije u Beogradu i Srbiji čine samo 20% trenutnog investicionog ulaganja. Najveće i najjače investitorske firme još uvek zvanično nisu počele da investiraju u Beograd i Srbiju iako pokazuju određeno interesovanje. Po njihovim veoma oštrim kriterijumima za plasman investicija, Srbija još uvek nije dovoljno sazrela politički i ekonomsko, da bi oni mogli da opravdaju svoje investicije. Samo jedan od razloga koji ih odvraća od direktnog ulaganja u projekte u Srbiji je i nedostatak profesionalnih internacionalnih firmi koje se bave upravljanjem i kontrolom projekata.

Trenutno u Srbiji zvanično radi samo nekolicina internacionalnih firmi koje se bave upravljanjem i kontrolom projekata. Samo za usporedbu u Mađarskoj je aktivno angažovano preko 20 takvih firmi. Nekoliko je razloga koji uslovljavaju dolazak internacionalnih firmi za kontrolu i upravljanje projektima. Kao što je gore navedeno još uvek većina investicija u Srbiji se finansira od strane lokalnih investitora. Lokalni investitori do sada su veoma retko pokazivali interesovanje da angažuju specijalističke firme za upravljanje i kontrolu njihovih projekata. Uglavnom lokalni investitori se oslanjaju na manje timove koje angažuju unutar kuce i koji obavljaju proceduru od kupovine lokacije do dobijanja dozvole za izgradnju. Kontrola projektovanja i same izgradnje nije dovoljno pokrivena i to je naročito očito na većim projektima što dovodi do početka izgradnje objekata bez potpuno završenih projekata i sto kao konsekvencu izaziva dodatne neplanirane troškove i kašnjenja.

Trenutno stanje

U poslednjih par godina najveći lokalni investitori su bili primorani da promene svoju strategiju vođenja velikih projekata jer su određeni uslovi nametnuti od strane banaka koje se pojavljuju kao finansijeri ili davaoci kredita. Sve internacionalne banke koje operišu trenutno u Srbiji zahtevaju od investitora da angažuje nezavisnu firmu koja je prihvatljiva za banku da upravlja i kontroliše projektima. Angažovanje renomirane internacinalne firme za upravljanje i kontrolu projekata daje određenu sigurnost banci da će se projekat završiti u dogovorenom roku i za budžet koji je odobren od strane banke.

Što se tiče stranih investitora oni i ne kreću u bilo kavu investiciju ako prethodno nisu angažovani konsultanti koji će proveriti isplativost investicije i mogućnost njene realizacije. Oni već u fazi idejnog projekta angažuju firmu za upravljanje i kontrolu projekata koja od samog početka kontroliše izradu projektne dokumentacije i pribavljanje svih neophodnih dozvola i odobrenja. Kao što je svim iskusnim menadžerima poznato priprema je najvažniji deo svakog projekta i tu je moguće da investitor ostvari najveće uštede i da dođe do najboljih rešenja za navedeni projekat.

U tom delu upravljanja i kontrole projekata se i vidi najveća razlika između renomiranih internacionalnih firmi koje pružaju te usluge i malih timova koje ponekad direktno angažuje investitor. Usluge firmi koje upravljaju i kontrolišu projekte strani investitori uračunavaju već u inicijalnom budžetu i taj procenat se kreće oko 3% ukupne investicije. Iskustva i analize investitora u svetu su pokazale da angažovanje profesionalnih firmi za upravljanje i kontrolu projekata donosi u konačnom obračunu u proseku uštedu od 10 do 20% od budžeta celokupne investicije. Neisplativo je za investitora da za svaki novi projekat angažuje ljude za upravljanje i kontrolu u okviru same firme jer svaki projekat je specifičan kako po veličini tako I po kompleksnosti. Angažovanjem nezavisne firme za upravljanje i kontrolu projekata investitor ispunjava i više zakonskih i bančinih uslova. Ove firme takođe pružaju investitoru i osiguranja od profesionalne odgovornosti koje daju dodatnu sigurnost da ce posao upravljanja i kontrole projekta raditi krajne savesno. Još jednu prednost koje ovakve firme pružaju investitoru je njihova povezanost sa najvećim arhitektonskim biroima i specijalizovanim konsultantima što omogućava bržu izradu idejnih projekata i kasnije celokupne projektne dokumentacije. Takođe ove firme imaju iskustvo u radu sa najvećim internacionalnim građevinskim firmama koje se radije odazivaju na tendere koji su profesionalno urađeni od strane ovih firmi. Internacionalne građevinske firme spremni su da potpišu samo ugovore koji su međunarodno priznati (FIDIC) sa Investitorima koji su takođe jedino prihvatljivi od strane profesionalnih firmi za upravljanje i kontrolu projekata a i banaka. Veoma značajno za strane investicije u Srbiji je to što internacionalne firme za upravljanje i kontrolu projekta imaju stalnu klijentelu među vodećim Evropskim i svetskim investitorima koji na nova tržišta upravo idu po preporukama koje dolaze od ovakvih firmi. Internacionalne firme koje su već neko vreme locirane i rade u Srbiji su u mogućnosti da pruže i dodatne usluge potencijalnim investitorima u vidu pronalaženja odgovarajućih lokacija, proveru pravno imovinskih odnosa za te lokacije kao i analize tržišta po evropskim standardima.

Očekivanja i perspektive

Po iskustvu nekoliko internacionalnih firmi koje se bave upravljanjem i kontrolom projekata u Srbiji neophodno je da su njihovi timovi sastavljeni od određenog broja iskusnih stranih inženjera i eksperata kao i većinski lokalnim inženjerima i ekspertima koji odlično poznaju lokalno tržište, institucije, lokalne zakone i odredbe kao i lokalna previla ponašanja i mentalitet da bi mogli uspešno da obave svoju ulogu. To je takođe prilika za veliki broj domaćih inženjera i stručnjaka da stekne internacionalno iskustvo koje će im biti preneto od strane članova njihovog tima. To je posebno vazno jer je zbog izolacije Srbije u prethodnom periodu mali broj mladih inžinjera i stručnjaka imao priliku da razmeni iskustva sa stranim kolegama i da učestvuje u izgradnji i realizaciji većih i kompleksnijih projekata.

Branislav Simović, dipl. ing. građ.

direktor Mace d.o.o. Beograd

bsimovic@mace.co.yu

izvor :