Šta donosi Zakon o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu?

Narodna skupština Republike Srbije usvojila je 16. jula 2015. godine Zakon o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, a osnovni cilj ovog zakona jeste da se konačno reši problem anahronog prava korišćenja na građevinskom zemljištu i da se, nakon više od pedeset godina, građevinsko zemljište stavi pod režim privatne i javne svojine kao jedinog prava koje je prepoznatljivo svakom licu, a naročito stranim investitorima.

"eKapija" Vam u saradnji sa Advokatskom kancelarijom "JPM Janković Popović Mitić" donosi razjašnjenje problematike u vezi sa pravima korišćenja građevinskog zemljišta uz naknadu (koja je za posledicu imala i neizdavanje građevinskih dozvola na duži vremenski period) kao i novine koje novi Zakon donosi.

Naime, Agonija konverzije prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu traje od 2009. godine kada je usvojen sada važeći Zakon o planiranju i izgradnji. Odredbe ovog zakona koje su regulisale konverziju prava korišćenja uz naknadu, konkretno umanjenje naknade za konverziju, proglašene su neustavnim 2012. godine, što je potpuno obustavilo postupke izdavanja građevinskih dozvola, obzirom da je konverzija, u najvećem broju slučajeva, morala prethoditi izdavanju građevinske dozvole. Krajnji ishod ovog zakonodavnog poduhvata bila je potpuna blokada građevinske industrije.

Pored odluke Ustavnog suda Srbije koja je stavila van snage odredbu zakona kojom se naknada za konverziju prava korišćenja građevinskog zemljišta u pravo svojine umanjuje za cenu kapitala (ili imovine) plaćenu u postupku privatizacije, potpunom fijasku konverzije uz naknadu doprineli su i stavovi Evropske komisije i pojedinih stranih država koji su stali na stanovište da se konverzijom povređuju odredbe propisa koji regulišu državnu pomoć, kao i da se konverzijom utiče na pravo na restituciju.

Krajem 2013. godine u javnosti su se pojavili prvi nacrti novog zakona o planiranju i izgradnji koji su regulisali i pitanje konverzije propisujući da će naknada za konverziju biti 80% tržišne vrednosti zemljišta. Nakon oštrih kritika tokom javne rasprave prvi nacrti zakona su povučeni, a nedugo nakon toga je potpuno promenjen tim koji je radio na nacrtu zakona.

Novi tim za izradu nacrta zakona o planiranju i izgradnji, u samom početku, nije uspeo da se izbori sa izazovom konverzije prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu tako da je rešenje pitanja koverzije uz naknadu izostalo iz izmena i dopuna Zakona o planiranju i izgradnji usvojenih u decembru 2014. godine. Izmenama i dopunama je propisano da će se pitanje konverzije uz naknadu rešiti posebnim zakonom.

U martu 2015. godine, Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture počelo je rad na izradi nacrta zakona o konverziji uz naknadu. Nakon izuzetno transparentnog i prilično analitičnog postupka izrade nacrta zakona, Ministarstvo je Narodnoj skupštini dostavilo predlog zakona koji treba da udovolji dijametralno suprotstavljenim zahtevima stranih investitora i zahtevima iz obavezujuće Odluke Ustavnog suda Srbije, Evropske komisije, Mreže za restituciju i drugih. Pored toga što novi zakon treba da bude kompromis između suprotstavljenih interesa pojedinih društvenih grupa, zakon o konverziji uz naknadu treba da ima pozitivan uticaj na privredni i finansijski sistem i da pokrene investicije u Republici Srbiji.

U ovako "napetoj atmosferi" predlog zakona o konverziji ukazuje da su zahtevi Evropske komisije u potpunosti usvojeni, ali i da je Evropska komisija prihvatila ranije usvojeni princip "konverzija pre restitucije" koji je prednost davao konverziji, što znači da lica koja imaju pravo na konverziju mogu steći pravo svojine na građevinskom zemljištu, bez obzira na zahteve za restituciju za isto zemljište. Nadalje, većina zahteva organizacija koje okupljaju strane investitore je usvojena i, što je najvažnije, zaštićena su stečena prava (konkretno pravo građenja) lica koja su ranije stekla pravo korišćenja (bez obaveze konverzije uz naknadu).

Novi Zakon o pretvaranju prava korišćenja u pravno svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu uređuje pravo i uslove za konverziju uz naknadu, mogućnost zasnivanja prava zakupa na građevinskom zemljištu, kao i neka druga pitanja (npr. pojedina pravila postupka). U Advokatskoj kacelariji ""JPM Janković Popović Mitić"" smatraju da novi zakon o konverziji predstavlja dobar početak.

- Činjenica da je ministarstvo kao zakonopisac pokazalo maksimalnu transparetnost prilikom izrade zakona, kao i da je pokazana spremnost da se usvoje kompromisna rešenja rezultirala je sa nekoliko odličnih novih ideja u zakonu, a naročito kada je u pitanju dugoročni zakup građevinskog zemljišta. Za pohvalu je i činjenica da je ministarstvo zakonskim rešenjima potvrdilo svoju zainteresovanost da se prednost da izgradnji i razvoju, umesto popunjavanju budžeta naplatom naknade za konverziju.

Detaljnije pogledajte