Đorđe Mančić, direktor "MP&Associates" - Srbiji su za pridobijanje investitora glavni konkurenti Hrvatska i Rumunija

(Đorđe Mančić)

Investitori i organi državne i lokalne samouprave su saglasni da bi se unapređenjem postupka izdavanja građevinskih dozvola povećale investicije, pokrenula građevinska industrija i smanjila korupcija u Srbiji. Međutim, koraci ka unapređenju jednog od glavnih činilaca koji utiču na lošiju ocenu poslovnog okruženja u Srbiji su veoma spori.

Za građevinsku dozvolu u Srbiji potrebno je 279 dana i 20 različitih "papira", tako da je naša zemlja u studiji Svetske banke "Doing business" za 2012. godinu, po efikasnosti izdavanja građevinskih dozvola, na 175. mestu od 183 države. Kako bi identifikovali pravne i administrativne prepreke u izdavanju dozvola za gradnju, USAID-ov Projekat za bolje uslove poslovanja izradio je "Analizu efikasnosti postupaka izdavanja građevinskih dozvola".

U razgovoru za "eKapiju" Dorđe Mančić, saradnik na izradi studije i direktor "MP&Associates", govori kakva je reakcija državnih i opštinskih organa na tu analizu, koja zemlja nam je najveći konkurent kad su u pitanju strane investicije, kao i koji su prvi koraci države kako bi Srbiju učinila privlačnijim mestom za investitore.

eKapija: Kakva je reakcija državnih organa i lokalnih samouprava na analizu USAID-a, na probleme koje ste im ukazali i na preporuke koje ste predstavili?

- Da bi opštine i država mogli da jasno utvrde pravac reformi, prvo treba dati jasnu dijagnozu i dimenzije problema. U izveštaju Svetske banke Srbija je rangirana među poslednjih 7-8 zemalja na svetu. Naš cilj je da prepoznamo uzroke ove situacije i predložimo konkretne mere kako bi se pojedini uzroci otklonili. Čini mi se da smo u tom kontekstu uspeli da organizujemo dosta kvalitetan dijalog sa nadležnim institucijama Republike Srbije. Svest o problemu u ovoj oblasti je dosta velika, a možda najviše u opštinama koje su zainteresovane kako za nove investicije, tako i za reforme koje će doneti decentralizaciju i jačanje njihove uloge. Na nivou resornih ministarstava pitanje građevinskih dozvola je u fokusu. Zaista se nadamo da će i naše sugestije biti usvojene u okviru najavljenih izmena propisa.

eKapija: Šta očekujete od najavljene izmene Zakona o planiranju i izgradnji?

- Izmene zakona su fokusirane na akutne probleme poput konverzije i legalizacije. Međutim, čak i ukoliko bi se ovi problemi rešili, investitore će i dalje opterećivati pitanja koja Svetska banka prepoznaje kao ključna. Naši problemi se praktično mogu grupisati u tri grupe. Prvi su oni u vezi sa pristupom zemljištu na kojem se može graditi, a to znači nedostatak infarstrukturno opremljenog zemljišta pokrivenog prostornim i urbanističkim planovima. Drugi problem je u nedovoljnom kvalitetu izrade planske dokumenatcije i njenoj nekonzistentnoj interpretaciji od nadležnih organa. Treći ključni problem je način na koji je organizovana i kako funkcioniše javna uprava. Neefikasnost javne uprave se ogleda u tome što investitor u procesu izdavanja dozvola za izgradnju mora da prođe dvadesetak procedura i da ima 20 kanala komunikacije sa različitim javnim telima, od kojih svako ima mogućnost da zaustavi izgradnju. Javna uprava bi trebalo bi da bude ustrojena na mnogo jednostavniji, moderniji, efikasniji i racionalniji način. Ukoliko se svi ovi problemi ne uzmu u obzir i ne preduzmu sistemske reformske mere, koje nisu samo "ad hoc" potezi, ništa se neće promeniti.

eKapija: Koji su prvi koraci koje predlažete da se preduzmu?

- Do ova tri problema nismo pionirski došli, jer su oni prepoznati ranije, a takođe postoji i internacionalna praksa. Strategija o reformi javne uprave iz 2004. dala je neke prioritete i načine na koje bi administracija trebalo da funkcioniše. Takođe, modele funkcionisanja na polju izdavanja građevinskih dozvola koje smo mi predložili trebalo bi dosledno primeniti. Pitanje je koliko ti reformski procesi mogu da traju da bi bili valjano sprovedeni, jer bez pripreme ne mogu da se realizuju.

Ono što svakako mora biti urađeno je, sa jedne strane, decentralizacija i prenos procesa odlučivanja u postupku izdavanja građevinskih dozvola na nivo lokalne samouprave, a sa druge, ustanovljavanje upravljanja kvalitetom. U birokratiji u našoj zemlji ne postoji metod praćenja, ne zna se ko šta i kako radi, koji je kvalitet rada i kakve će biti posledice ako se posao ne obavi. Osim ovih mera, usmerenih na unapređenje rada javne uprave, predložili smo i niz mera koje imaju cilj da poboljšaju dostupnost građevinskog zemljišta, odnosno unaprede kvalitet izrade planske dokumentacije. Kada bi se predložene mere primenile, rejting na listi Svetske banke bismo unapredili za 50 pozicija.

eKapija: Kako problemi sa dobijanjem građevinskih dozvola utiču na građane?

- I sa stanovišta građana i sa stanovišta investitora možemo da kažemo da ovo pitanje proizvodi svakodnevnu veliku štetu. Sa apekta građanina, to znači da dužina trajanja procedura i troškovi koji se samim tim stvaraju bivaju ugrađeni u cenu kvadrata. Sve troškove koje ima, investitor naplati krajnjem korisniku. U predgrađu Berlina građani mogu da kupe stan odnosno kvadrat za 1.000 EUR, a u Istanbulu za 600 EUR. Ako se uporedi kupovna moć stanovnika tih gradova sa našim ljudima, može se uočiti da je reč o velikom socijalnom problemu koji zadire u sve sfere društva.

Problem sa građevinskim dozvolama ugrožava konkurentnost privrede Srbije. Paradoksalno, država istovremeno daje velikodušne podsticaje za zapošljavanje, a sa druge sputava i opterećuje investitore nepotrebnim administrativnim troškovima i gubitkom vremena. Kao posledica, važne pretpostavke investicionog okruženja kao što su sigurnost i predvidivost, koje investitori očekuju u svakoj zemlji, nisu ispunjene. Konkretno, investitor u našim uslovima ne doživljava izgradnju kao rutinski proces već kao avanturu, i ne može da zna kada će početi poslovni poduhvat, odnosno kada da će početi da prihoduje.

eKapija: "MP&Associates" pruža konsultantske usluge u oblasti nekretnina. Kakva su Vaša iskustva sa investitorima?

- Naša firma se bavi pravnim i investicionim savetovanjem što znači da za naše klijente, i strane i domaće firme, pružamo širok dijapazon usluga iz poslovnog prava i finansijskog konsaltinga. U prethodnom periodu asistirali smo klijentima u realizaciji svih aspekata "greenfield" investicija od izbora lokacije, rešavanja imovinsko-pravnih pitanja, do ugovaranja kredita. Bitan element za naše klijente je izbor adekvatne lokacije. Pružamo im usluge sagledavanja parametara lokacije za njihove potrebe, od pravnih, prostorno-planskih, do logističkih, ekoloških i drugih, i na osnovu toga pomažemo top menadžmentu kompanija da donese racionalne i dobre odluke gde će finansirati. Ako kompanija pogreši u izboru lokacije i ima problema sa infrastrukturom (npr. mora da obezbedi izgradnju infrastrukture ispod regionalnog puta) realizacija projekta će značajno kasniti u odnosu na situaciju da je izabrana adekvatna lokacija.

Osim pomoći u izboru lokacije koja omogućava donošenje odluka zasnovanih na informacijama, našim klijentima iz privatnog sektora pružamo usluge pravnog i administrativnog savetovanja po svim aspektima investicionog projekta, od ishodovanja dozvola, zapošljavanja, ugovora sa dobavljačima do uvoza opreme. Na kraju, imali smo uspeha u savetovanju klijenata prilikom dobijanja najpovoljnijih domaćih i inostranih kreditnih aranžmana odnosno dobijanja bespovratnih razvojnih sredstava od domaćih i međunarodnih donatora. Osim klijenata iz privatnog sektora, radimo i za klijente iz javnog sektora, i naše usluge koriste institucije i javna tela republike Srbije kao i internacionalne organizacije.

eKapija: Osim u Srbiji, poslujete i na području Crne Gore, Makedonije, BiH. Koliko su ta tržišta različita kada se se investitor odluči da ulaže na zapadnom Balkanu, odnosno da li unapred znaju u kojoj zemlji žele da pokrenu poslovanje?

- Osim veličine tršišta, parametri koji investitori posmatraju su cena radne snage, troškovi infrastrukture, logistike i transporta, podsticaji države i trajanje administrativnih procedura. Ovi aspekti su bitni kako za investitore tako i za finansijske institucije koje obezbeđuju finansiranje. Investitori analiziraju ove parametre i donose oduke koje su racionalne ili manje racionalne. Ono što privlači investitore u Srbiju danas je jeftina radna snaga, dobra pozicija u odnosu na ciljna tržišta, pre svega zapadnoevropska i rusko tržište. Međutim, obično iz istih razloga investitori uzimaju u obzir investiranje u druge zemlje koje im pružaju ove iste mogućnosti. Investitor koji želi da gradi fabriku, osim Srbije, verovatno razmatra opcije ulaganja u Hrvatsku, Rumuniju, Bugarsku i Makedoniju. Treba osigurati da naše komparativne prednosti, kao što je konkurentna radna snaga i podsticaji, ne umanjujemo faktorima koji su potpuno interni odnosno zavise od načina na koji organizujemo javnu upravu, kao što je slučaj u postupku izdavanja dozvola za izgradnju.

eKapija: Dosta investitora u poslednje vreme želi da ulaže u obnovljive izvore energije u Srbiji. Da li se Vama javlja više takvih investitora?

- To je industrija koja je u trendu. Imamo nekoliko projekata aktuelnih u tom polju. Firma "Gla Holding" iz Austrije je otpočela izgradnju biogas postrojenja od 3 MW. Sarađujemo sa firmom "Insert" koja gradi malo solarno postrojenje u Rumi, a u BiH smo angažovani na projektu izgradnje tri mini hidroelektrane gde pregovaramo o koncesiji. Takođe, radimo i na projektu jedne minihidroelektrane od 1 MW u Crnoj Gori.

eKapija: Koliko neizvesnost po pitanju "fid-in" tarifa utiče na odluke investitora?

- Kada se menjaju "fid-in" tarife stvara se nesigurnost kod investitora. Kada se pogleda količina energije, vremena utrošenog u diskusije i realizovanih projekata, možemo da kažemo da je generalno ulaganje u obnovljive izvore energije u Srbiju na nivou interesovanja i analiza. U Srbiji postoje dva postrojenja na biomasu ukupne snage 2 MW, a u Nemačkoj ima 7.000 takvih postrojenja. To je jedan pokazatelj da u admnistratvnom okviru koji reguliše tu delatnost nešto nije u redu, a što na kraju dovodi do toga da nema realizovanih projekata.

eKapija: Kakva su Vam iskustva sa lokalnim samoupravama? Za koje gradove i opštine su investitori najviše zainteresovani?

- Jedan od motiva koje opredeljuju investitore za ulaganje je povoljna lokacija za njihov biznis. Ako im je ciljno tržište Beograd i imaju potrebu u oblasti logistike da plasiraju kombijem svoju robu onda će svakako razmatrati investiranje u okolinu Beograda. Međutim, investitorima koji nemaju takav prioritet i kojima je svejedno u dijapazonu od 200 km gde će da se lociraju, mnogo znači mikro investiciona klima u nekoj opštini. Interesantno je što vidimo da iako sve opštine primenjuju iste propise imamo velike razlike u kvalitetu servisiranja investitora. Čak i u okviru iste opštine imamo razlike servisiranja dva investitora, u zavisnosti od toga da li je uspeo da uspostavi komunikaciju sa određenom lokalnom samoupravom. Imali smo dobar primer u opštini Ruma gde je italijanska kompanija "Calzedonia" realizovala kompletnu investiciju, od pribavljanja dozvole do početka rada, za četiri meseca. Kao primer uspešne saradnje u toj opštini mogu navesti i firmu "Insert" kao i fabriku za proizvodnju auto delova "Albon" iz Velike Britanije

Važno je napomenuti da, iako situacija u pogledu efikasnosti izdavanja dozvola deluje pesimistično, odlučnom voljom da se stvari izmene, praćenom odgovarajučim stručnim radom znanjem, ona se može bitno unaprediti izmeniti u kratkom roku, a međunarodni rejting Srbije značajno popraviti.

S.O.