Jana Jovanović, rukovodilac odeljenja za istraživanje tržišta za region Jugoistočne Evrope, CBRE: Lokalni kapital preuzima inicijativu i postaje vodeći pokretač transakcija

- Nakon dve godine prilagođavanja vrednosti, 2026. donosi jasniju sliku: cene su se stabilizovale, očekivanja kupaca i prodavaca su usklađenija, a fokus se premešta na prihod, performanse i efikasnost objekata.

Dobitnici su investitori koji aktivno rade na stvaranju dodatne vrednosti - kroz modernizaciju prostora, unapređenje portfolija, optimizaciju troškova i energetsku efikasnost. Takvim pristupom oni obezbeđuju stabilan rast prihoda i povećavaju dugoročnu vrednost imovine. Sa druge strane, objekti nižeg kvaliteta, posebno oni sa visokim operativnim troškovima i bez ESG standarda, ulaze u zonu slabije likvidnosti. Tržište više ne toleriše osrednjost - tokom 2026. možemo očekivati da će kvalitet jasno biti prepoznat i tražen.

- Kancelarijski sektor ulazi u period u kome se vrednost imovine sve više određuje razlikom u kvalitetu. Iako fleksibilan rad menja način korišćenja prostora, potražnja za modernim, efikasnim i dobro lociranim kancelarijama ne samo da nije oslabila, već raste - posebno u tržištima gde je ponuda nove gradnje rekordno niska.

AI i digitalizacija utiču na organizaciju radnog dana, ali ne smanjuju potrebu za fizičkim prostorom — naprotiv, kompanije zahtevaju pametnije rasporede, napredne tehnološke sisteme, više kolaborativnih zona i bolje iskustvo zaposlenih. Zgrade koje sve ovo obezbeđuju beleže rast vrednosti i rast zakupnina. Suprotno tome, starije zgrade koje ne mogu da zadovolje nove standarde energetike, tehnologije i fleksibilnosti doživeće dalju eroziju vrednosti. U 2026. razlika između ‘best-in-class’ i starijih generacija objekata postaće još vidljivija.

- To je i znak sazrevanja tržišta i rezultat globalnih turbulencija. Domaći i regionalni investitori poslednjih godina pokazuju veću agilnost, brže donose odluke i imaju snažnije razumevanje rizika u lokalnom okruženju. U trenutku kada su međunarodni investitori oprezniji i fokusirani samo na premium proizvode, lokalni kapital preuzima inicijativu i postaje vodeći pokretač transakcija.

Istovremeno, Srbija i region Jugoistočne Evrope su došli u fazu kada više ne zavise isključivo od stranog kapitala. Lokalni investitori pokazali su da su spremni da preuzmu veće projekte, posebno one koji imaju potencijal za rekonfiguraciju, optimizaciju i stvaranje dodatne vrednosti. Ovaj prelazak predstavlja novi nivo zrelosti tržišta — mnogo širi investitorski opseg i mnogo otporniju strukturu kapitala.

- Reč je o trajnoj transformaciji, ali na dva paralelna fronta. Retail parkovi sve više odražavaju savremene navike kupaca koji traže brzu, praktičnu i lako dostupnu kupovinu - sa jasnim fokusom na svakodnevne kategorije. Njihova ekspanzija u našem regionu nije slučajna: niži operativni troškovi, izuzetno niska stopa slobodnog prostora i efikasan format odgovaraju i zakupcima i potrošačima.

S druge strane, tržni centri prolaze kroz evoluciju, a ne pad. Danas su mnogo više od mesta kupovine: oni postaju destinacije za provođenje vremena, sa snažnim fokusom na F&B, zabavu, porodične i iskustvene sadržaje. U Srbiji i regionu tržni centri beleže stabilan ili rastući promet, što pokazuje da i dalje imaju ključnu ulogu.

Zato ne govorimo o zameni formata, već o jasnoj podeli funkcija: retail parkovi su odgovor na racionalnu kupovinu, a tržni centri na potrebu za iskustvom.

- ESG više nije opcioni dodatak, već preduslov za stabilnu vrednost imovine. Investitori danas vrlo jasno razlikuju objekte koji ispunjavaju ESG standarde od onih koji ne ispunjavaju. Za jedne postoji lakši pristup finansiranju, veća potražnja zakupaca i viša tržišna vrednost - dok drugi zahtevaju ozbiljna ulaganja i nose rizik pada prihoda.

Zakupci, naročito međunarodne kompanije, sve češće imaju interne ESG politike koje striktno određuju u kakvim zgradama smeju da posluju. Energetska efikasnost, kvalitet unutrašnjeg okruženja i pouzdanost tehničkih sistema postaju deo njihovih obaveznih kriterijuma.