Andrew Peirson, direktor kompanije iO Partners za Češku, Srbiju i Hrvatsku - Srbija postaje sve poželjnija investiciona destinacija

(Andrew Peirson) Tržište komercijalnih nekretnina u Srbiji sve jasnije pokazuje nova pravila igre: kancelarije se traže u centralnim zonama Beograda, logistika se razvija tamo gde ranije nije postojala, a investitori više ne razmatraju projekte bez ESG komponente. Paralelno s tim, u industrijskom sektoru jača trend vraćanja proizvodnje iz Azije ka evropskom kontinentu, što Srbiji otvara dodatni prostor za razvoj. Novi Sad, donedavno izvan glavnih tokova komercijalnih ulaganja, postaje nova tačka interesa.

O ovim promenama, razlikama između tržišta u regionu i konkretnim potencijalima pojedinih gradova, razgovarali smo sa Andrewom Peirsonom, generalnim direktorom kompanije iO Partners za Češku, Srbiju i Hrvatsku.

- Kada je reč o tržištu poslovnog prostora, Beograd i dalje zauzima centralnu poziciju u regionu. Potražnja za kancelarijama ostaje visoka, posebno od strane IT kompanija i firmi koje pružaju profesionalne poslovne usluge, dok ponuda teško uspeva da prati ovaj rast. Trenutno se u Beogradu nalazi nešto manje od 1,2 miliona kvadratnih metara modernog kancelarijskog prostora. Stopa slobodnih površina je niska, a zakupnine su stabilne, što potvrđuje snagu tržišta. Investitori reaguju na rastuću potražnju planiranjem oko 45.000 kvadratnih metara novih kapaciteta do kraja 2025. godine. Uočen je jasan pomak ka visokokvalitetnim, tehnološki naprednim objektima koji poseduju zelene sertifikate i podržavaju hibridne modele rada. Upravo takvi objekti privlače najveću pažnju kako zakupaca, tako i investitora.

Nakon rekordne 2024. godine, 2025. donosi nastavak rasta aktivnosti u industrijskom sektoru, uz realizaciju brojnih novih projekata. Investitori intenzivno razvijaju savremene skladišne i proizvodne kapacitete, a trenutno je u izgradnji više od 146.000 kvadratnih metara, dok je dodatnih 350.000 kvadrata u fazi planiranja. Samo u prvom kvartalu 2025. godine, neto zakup dostigao je 52.450 kvadratnih metara, pri čemu je logistički sektor zabeležio dominantan udeo, što jasno ukazuje na rastuću potražnju za modernim skladištima i sve intenzivnije logističke aktivnosti. Ovaj rast podstiču strateški položaj Srbije, trendovi preseljenja proizvodnje bliže tržištima Evropske unije, kao i snažna strana ulaganja u proizvodnju, posebno u auto-industriji i elektronici. Značajno je i to što se sve veća industrijska i logistička aktivnost beleži i u drugim gradovima poput Kragujevca, Niša i Sombora, koji postaju regionalni centri razvoja.

Industrijski i logistički sektor nude dugoročne temelje i stabilne prinose, što ih čini posebno atraktivnim u trenutnim makroekonomskim uslovima. Kombinacija konkurentnih troškova, kvalifikovane radne snage i ubrzanog infrastrukturnog razvoja i dalje pozicionira Srbiju kao jedno od najprivlačnijih tržišta u razvoju u Centralnoj i Istočnoj Evropi za ulaganja u komercijalne nekretnine.

- Svako od ovih tržišta ima svoje specifične investicione karakteristike, ali kada govorimo isključivo o potencijalu za dalji razvoj, Srbija se trenutno ističe kao tržište sa najviše prostora za rast, i to naročito u sektoru industrijskih i kancelarijskih nekretnina. Logistika i proizvodnja beleže snažan rast, zahvaljujući trendu približavanja proizvodnih kapaciteta tržištima Evropske unije, konkurentnim troškovima rada, dostupnosti kvalifikovane radne snage, unapređenoj infrastrukturi i stalnom prilivu stranih direktnih investicija. Potražnja za kancelarijskim prostorima, posebno od strane IT kompanija i pružalaca poslovnih usluga, i dalje značajno prevazilazi ponudu u Beogradu. Međutim, uspešna realizacija projekata zahteva snažno lokalno prisustvo i partnerski pristup, posebno u domenu pribavljanja dozvola i navigacije regulatornih procedura.

Hrvatska, iako je tradicionalno poznata po turizmu, ostvaruje i rast industrijskog sektora. Samo u aprilu 2025. industrijska proizvodnja porasla je za 6,5% na godišnjem nivou, što ukazuje na jačanje industrijskog sektora. U toku je izgradnja oko 160.000 m² novih logističkih kapaciteta, dok je dodatnih 565.000 m² u fazi planiranja, što jasno oslikava rastuću potražnju. Projekti poput razvoja luke Rijeka Gateway dodatno pozicioniraju Hrvatsku kao važno logističko čvorište, poboljšavajući regionalnu povezanost i privlačeći nova ulaganja.

Češka, s druge strane, predstavlja zrelo i visoko institucionalizovano tržište. Prag se već duže vreme ubraja među glavne destinacije međunarodnog kapitala kada su u pitanju kancelarijske i maloprodajne nekretnine. U poslednjih nekoliko godina značajno jača i prisustvo domaćih investitora, koji sve češće nadmašuju strane ulagače. Industrijski kapaciteti u okolini Praga i Brna su gotovo u potpunosti popunjeni, tržište je visoko konkurentno, a prinosi su pod pritiskom. Češka tako nudi visoku stabilnost i likvidnost, ali sve manje prostora za stvaranje dodatne vrednosti, osim kroz strateško prepozicioniranje starijih objekata ili ulazak u specifične niše poput ESG rekonstrukcija i logistike "poslednje milje".

- Srbija trenutno ima najveći potencijal za rast, posebno u kancelarijskom i industrijskom sektoru, iako uz nešto viši rizik i nižu likvidnost. Hrvatska nudi uravnotežen spoj stabilnosti i rasta, s naglaskom na logistički i kancelarijski sektor u urbanim sredinama, dok je Slovenija zrelo tržište sa niskim rizikom, visokim zakupninama i prinosima u kompaktnom i transparentnom poslovnom okruženju.

U narednih pet godina očekuje se pristojan rast kancelarijskog tržišta u Srbiji, koji će dodatno ubrzati predstojeća EXPO izložba 2027. godine u Beogradu. Ovaj događaj predstavlja snažan impuls za razvoj infrastrukture, ali i potražnje, naročito za poslovne prostore povezane sa ugostiteljstvom, turizmom i pratećim uslugama. Kako se zemlja bude približavala članstvu u Evropskoj uniji, očekuje se i kompresija prinosa, što bi moglo doprineti većoj likvidnosti tržišta.

Kada je reč o Hrvatskoj, zagrebačko tržište će nastaviti da se konsoliduje kao centralni poslovni hub. Uz izrazito nisku stopu slobodnih prostora i rastuće zakupnine, investitori već odgovaraju najavom novih projekata čija se realizacija očekuje u periodu između 2025. i 2027. godine.

Ljubljana će ostati tržište ograničene ponude sa visokim nivoom tražnje. Veliki projekti poput Emonike i Vilharije biće brzo apsorbovani, dok se u narednih pet godina očekuje dalji rast zakupnina, iako nešto umerenijim tempom nakon što nova ponuda doprinese stabilizaciji tržišta.

- Na tržištu Centralne i Istočne Evrope dominira domaći kapital, pri čemu su sektori maloprodaje i kancelarijskog prostora među najaktivnijima. Prinosi pokazuju znake stabilizacije, dok je ukupna investiciona aktivnost porasla za više od 60% u 2024. godini u odnosu na prethodnu 2023. godinu, dostigavši 8,3 milijarde evra. Ovaj snažan rast usledio je nakon prilično tihe 2023. godine, a 2024. godina ukazala je na povratak poverenja investitora i intenzivnije plasiranje kapitala.

Domaći investitori najčešće tragaju za stabilnim, nisko-rizičnim ulaganjima, dok međunarodni ulagači prepoznaju prilike za visoke stope rasta i dugoročni razvoj.

- Ograničena ponuda investiciono atraktivnih nekretnina u Beogradu trenutno usporava investicionu dinamiku, ali kancelarijsko tržište i dalje pokazuje snažan potencijal. Pad stope slobodnih poslovnih prostora, i to naročito u segmentu A-klase, koja je dostigla rekordno niskih 3%, ukazuje na izraženu potražnju za modernim, kvalitetnim objektima. Interesovanje zakupaca za ovakve prostore je izuzetno visoko.

Uprkos ograničenoj ponudi, ovakva tržišna situacija otvara prostor za nove investicije i razvoj projekata koji će zadovoljiti potrebe tržišta. Beograd zadržava poziciju atraktivne investicione destinacije, zahvaljujući rastućoj potrebi za modernim kancelarijskim prostorima i svojoj ulozi vodećeg poslovnog centra u regionu.

Pored prestonice, i Novi Sad sve intenzivnije gradi svoj status kancelarijske destinacije, pre svega zahvaljujući snažnoj tehnološkoj zajednici koja posluje na lokalnom tržištu. Trenutno je u izgradnji oko 80.000 kvadratnih metara poslovnog prostora, što jasno pokazuje da ovaj grad ulazi u fazu ubrzanog razvoja kada je reč o komercijalnim nekretninama.

- Novi Sad sve više privlači investitore zahvaljujući nižoj zasićenosti tržišta, snažnoj bazi talenata i konkurentnijim troškovima u poređenju sa prestonicom. Za razliku od Beograda, koji je zrelije i dinamičnije tržište, Novi Sad još uvek nudi prostor za pionirske investicije – bilo u kancelarijske, stambene ili projekte mešovite namene. Grad se oslanja na mladu, obrazovanu radnu snagu, naročito u sektoru tehnologije i softverskog inženjeringa, što podstiče rast potražnje za savremenim poslovnim prostorima i kvalitetnim stambenim rešenjima. Troškovi zemljišta i izgradnje znatno su povoljniji nego u Beogradu, što omogućava atraktivnije profitne margine. Uz visok kvalitet života, Novi Sad se pozicionira kao perspektivna destinacija za razvoj.

Međutim, tržište je manjeg obima i niže likvidnosti. Proces izdavanja prostora može potrajati, a izlazak iz investicije, naročito kod velikih projekata, često je kompleksniji. Kao i u ostatku regiona Centralne Istočne Evrope, glavni gradovi ostaju dominantni, te međunarodni investitori i dalje u većoj meri biraju Beograd, kao razvijenije i poznatije tržište.