(Letnja škola urbanizma) Mihailo Medvedev : „Kako nam je tranzicija pojela razvoj gradova”

Kako je počela tranzicija u gradovima?

Suprotno očekivanjima da bi, toliko potencirana tranzicija trebalo i u razvoju naših gradova da učini neke pozitivne efekte, svedoci smo sve češćih pogrešnih i nenamenskih investicionih aktivnosti u većini gradova u Srbiji.

Svi naši gradovi su u tranzicione vode ušli sa vrlo profesionalno osmišljenim planskim osnovama dugoročnog razvoja, u kojima je dominantno bio zaštićen javni interes grada i najširi opšti interesi građana.

Gradovi su imali jasno diferencirane prostore za sve gradske funkcije, sa potrebnim prostorom za razvoj svake od njih u planskom periodu prema očekivanom rastu potreba i standarda.

Počeci tranzicionih promena, u našem slučaju, podudarili su se sa značajnim padom privrednog i svakog drugog razvoja, koji nam se "desio" kao posledica dezintegracije države, sankcija i svih drugih dešavanja u tragičnim devedesetim godinama.

U galimatijasu svih tih dešavanja primetno su stradali naši gradovi, a sa njima i građani i pored toga što su bili ubeđivani da će nuđene promene doneti bolje dane.

Kako smo mi dočekali tranziciju?

Loše izvedena privatizacija društvenog stambenog fonda, bez odgovarajućih pratećih mera, dovela je do vrtoglavog propadanja stambenog fonda, za koji nije bio obezbeđen sistemski instrument za amortizaciju i investiciono održavanje.

Savremeno planirani i izgrađeni kapaciteti proizvodnih i drugih struktura (trgovinskih, administrativnih, obrazovnih, zdravstvenih, turističkih, sportskih, rekreativnih...), ostali su bez odgovarajućeg državnog, ( i društvenog), nadzora, i u kriznim okolnostima tranzicije su postali predmet totalne nebrige i često čak i svesne destrukcije onih, koji su ih stvarali i gradili, odvajajući svoja finansijska sredstva.

Tranzicija nas je sačekala bez donetih propisa o restituciji, bez razjašnjenja društvenog i državnog vlasništva, sa građevinskim zemljištem koje nije ni gradsko, ni privatno. Koje se na papiru vodi kao "državno", (s tim da niko nema pojma ko je Država), a krčmi se na sve strane, ispod ruke, "prenosima prava trajnog korišćenja", ili "netrajnog" korišćenja na 99 godina.

Promenama u sistemu lokalne uprave, u takvim okolnostima, gradonačalnici, gradski menaxeri, glavni gradski arhitekti, Zavodi za urbanizam, Direkcije za izgradnju i građevinsko zemljište našli su se u totalno konfuznoj situaciji.

Država je povukla sva moguća i nemoguća sredstva da bi servisirala tećuće isplate i vraćala kredite, koji su podignuti od međunarodnih finansijskih institucija za saniranje buxeta (???), za koji nisam nigde pronašao da može da stvori profit, od koga bi se mogli vratiti krediti.

Gradovi su ostali bez neophodnih investicionih sredstava čak i za tekuće funkcionisanje. Nije bilo više dovoljno tekućeg priliva iz troškova korišćenja građevinskog zemljišta. Bez izgradnje društvenih stanova smanjen je obim priliva sredstava za komunalne troškove. Doprinosi i samodoprinosi koji su u ranijem periodu bili značajan podsticaj razvoju gradskih funkcija otišli su u istoriju. Proširena reprodukcija, za normalni razvoj gradskih funkcija, postala je mislena imenica.

Kako se razvila "građevinska mafija"?

U celom takvom zamešateljstvu, kao i uvek u neregularnim okolnostima, pajavili su se vrlo vešti i preduzimljivi mešetari, koji su svoje investiciono i dunđersko iskustvo vrlo uspešno "specijalizovali" u predhodnom periodu vodeći investicione poslove za društvene firme, ili baveći se dunđerskim poslovima još iz perioda građevinskih "GG" firmi.

Bilo je realno očekivati da gradske strukture, pojačane ovlašćenjima gradonačalnika, gradskog menaxera i glavnog gradskog arhitekte odmah, preko Direkcija za izgradnju i građevinsko zemljište, stave u funkciju poznate rentne potencijale gradskog građevinskog zemljišta otkupljujući pogodne lokacije od individualnih "vlasnika" - trajnih korisnika, kao "poljoprivredno" ili poluiskorišćeno zemljište u zonama sa zapuštenom individualnom stambenom izgradnjom, planiranom za rekonstrukciju u širim zonama gradskih centara, i po višestruko većoj ceni takvo zemljište, po odgovarajućem opremanju, ustupe za izgradnju novih višespratnih stambeno-poslovnih ili drugih rentabilnih objekata.

Umesto toga, koristeći nesnalaženja zvaničnih gradskih struktura u ostavljen prazan prostor u organizaciji investicione izgradnje u "posao" se ubacuju privatni "diveloperi". Otkupljuju građevinsko i poljoprivredno zemljište od ranijih vlasnika, koriste maksimalno sve ostavljene rupe, nedorečenosti i loše uređene odredbe Zakona o planiranju i izgradnji iz 2003. godine, i počinju da lešinare uzduž i popreko naših gradova.

Sve je počelo sa nadgradnjama kosih krovova

Sve počinje sa nadgradnjom višespratnih stambenih zgrada. Za te poslove nisu bile potrebne nove lokacije. Zgrade su već postojale na komunalno opremljenim i uređenim lokacijama.

Prvo su na red došli objekti sa ravnim krovovima, jer su najednom počeli da prokišnjavaju, kasnije je nadgradnja krenula svuda gde je moglo bilo šta da se nadgradi.

Razvijena je zanimljiva tehnologija. Potplati se polovina vlasnika "otkupljenih" stanova, par službenika u organima, koji izdaju odobrenja, i doziđuju se novi spratovi sa po dva i više, najčešće bespravnih, potkrovlja.

U sledećoj rundi, obrnut novac iz prvog postupka koristi se za otkup starih zapuštenih, prizemnih objekata, sa većim građevinskim parcelama u atraktivnim centralnim zonama, koje su ili po ranijim planovima bile predviđene za rekonstrukciju, ili se "podmazuju" osiromašeni Zavodi za urbanizam da izrade nove planove detaljne regulacije u kojima se, zbog besmislenih odredbi u Zakonu, ne crtaju logični sistemi gabarita, već se omogućava građenje na bilo kako "skrojenim" parcelama, po procentima i indeksima, koje niko živ ne može pravilno da upotrebi,

Vlasnicima, odnosno trajnim korisnicima, građevinskog zemljišta, po tržišnom mehanizmu, sleduje nadoknada od 20 do 25% bruto razvijene površine višespratnih objekata koji se mogu izgraditi na otkupljenim parcelama.

Vlasnicima divota, a grad dobija višespratne rugobe sa fiktivnim podzemnim garažama u projektu, u koje vozilom nije moguće ni ući ni izaći, sa zgradama bez dvorišta, bez ikakve logične regulacione pravilnosti.

Logično planirana izgradnja većine gradskih prostora, iz ranijih decenija, pretvara se haotični sklop građevina koji odaje utisak kao da je neki gradski građevinski kancer metastazirao i razobličio predhodno logično smišljene gradske matrice.

Gradske strukture ulaze u igru sa lokacijama

U tom momentu i zvanične gradske strukture se "bude i progledavaju", i pošto više ne mogu da reorganizuju privatne "divelopere", koji su se pretvorili u vrlo jaku "građevinsku mafiju", pokušavaju i oni da privuku neke veće investicije, koje pronalaze u velikim trgovinskim i sličnim firmama kao što su "Metroi", Merkatori", raznorazni "Impeks i drugi prometi", MK, MB i slični "komerci".

Kako lokacije za super, maksi, mega i giga merkete, kao nove tehnološke funkcije, bar u široj zoni gradova, nisu postojale u planovima iz pretranzicionog perioda, pikira se na sve raspoložive prazne prostore. To su u velikom broju slučajeva neizgrađene površine po obodima većih, novih stambenih naselja, koje su bile planirane za javne funkcije, parkovske površine, sportsko-rekreativne komplekse, reonske centre, školske i druge komplekse od opšteg interesa, koji nisu stigli da budu realizovani u zadnjoj deceniji zbog privrednog i svakog drugog kolapsa,

Primeri tehnologija obezbeđenja lokacija

Tehnologija obezbeđenja lokacija se razvija i usavršava u hodu.

Investitor "tipuje" lokaciju. Uspeva da ubedi gradske strukture kako će da investira basnoslovna devizna sredstva i zaposli četu novih radnika. Formira se lobi od uticajnih ličnosti. Svako, dogovorno odrađuje svoj deo posla.

Postojeći planovi se tumače na nov način, po potrebi menjaju, ili vešto falsifikuju "po Zakonom propisanom postupku".

A dešavaju se ovakve stvari.

Primer prvi.

U Generalnom planu: namena glavni "Gradski sportsko-rekreativni centar" olimpijskih razmera, na obalama dve reke pored novog stambenog naselja od 70.000 stanovnika sa olimpijskim stadionom, pomoćnim igralištima, halom sportova, pokrivenim i otvorenim bazenima, glavnim gradskim kupalištem sa tri uređena veštačka jezera sa potrebnim parkinzima i svim drugim pratećim funkcijama.

U Prvim izmenama Generalnog plana ubacuju se dve benzinske pumpe i pola prostora namenjenog za sportska igrališta i glavni gradski kupališni kompleks sa zatvorenim bazenima i veštačkim jezerima pretvara se u prostor za radionice i servise.

U Regulacionom planu preostalog dela, na kome je bio predviđen olimpijski stadion sa pomoćnim igralištima, i dalje se zadržavaju sportski tereni i objekti u zelenilu, sportska hala za 3.000 gledaoca, hotel kapaciteta 60 ležaja i prateći objekti sportskih terena.

U prvom Urbanističkom projektu umesto olimpijskog stadiona predviđa se sportska hala, hotel, tereni za male sportove, zabavno-uslužni objekti (?), i dečja igrališta sa parkinzima i svim drugim pratećim funkcijama.

Pojavljuje se prvi investitor i traži "malu" izmenu urbanističkog projekta.

U izmenjenom Urbanističkom projektu predviđaju se sportska hala sa hotelom, mali sportovi, univerzalna hala sa "pratećim" (?) poslovnim funkcijama, (koje po obrazloženju zainteresovanog investitora treba da omoguće isplatljivost građenja). Uz te namene se prećutno planira i fabrika sportske opreme... i to je sport.

Po prvom Idejnom projektu prvog investitora, umesto sportskih funkcija pojavljuje se poslovno-prodajni objekt sa uslužnim delatnostima, restoranima, kafanama, radnjama, magacinima i ... proizvodnim delovima, (za fabriku patika). Ali prvi investitor nema para za realizaciju projekta, (ili mu se više isplati da lokaciju preproda) pa prodaje lokaciju drugom investitoru.

Po drugom Idejnom projektu, drugog investitora, na prostoru za olimpijski stadion, pojavljuje se megamarket od 70.000 m2, ispod koga je parking za 3.000 automobila.

A 25.000 stanova je izgrađeno, i u tranziciji prodato, s predpostavkom da će njihovi stanovnici, po još uvek važećem Generalnom planu, imati sportsko-rekreativni centar sa stadionima, igralištima i kupalištem, između naselja i uređenih kejskih površina na obalama dve pomenute reke.

U međuvremenu, "transakcija" se razotkriva, i stvar se u jednom delu, bar privremeno stopira, dok se mehanizam ne podmaže na pravom mestu.

Primer drugi.

Po Generalnom planu predviđen ekskluzivni, eksperimentalni Građevinski obrazovni centar sa internatom, bazenom i sportskim terenima.

Po Detaljnoj razradi, za raspisivanje Jugoslovenskog konkursa za idejno rešenje centra, planiran je kompleksan školski objekat za obrazovanje novih mladih graditelja, koji je trebalo je da sadrži vidljive elemente velikog broja građevinskih konstrukcija i materijala. Amfiteatri, školske sale i atrijumi, sa internatskim objektom, hotelskog komfora, sa sportskim terenima i bazenom, u letnjim mesecima, kada nema učenika, trebalo je da se koriste za sjamske manifestacije i kongrese građevinarstva.

Raspisuje se uspešan pozvani Jugoslovenki konkurs za izradu idejnog arhitektonskog rešenja. Dobija se prvonagrađeni rad za izvođenje, ali u međuvremenu se gase SIZ-ovi usmerenog obrazovanja i izuzeto građevinsko zemljište ostaje neizgrađeno.

Pojavljuje se tranzicija. Na neizgrađeno, posebno društveno, građevinsko zemljište pikiraju svi kao muve na med.

Po brzometnim izmenama Generalnog plana, ( na jednoj strani hartije ), prostor se pretvara u kompleks "stambeno-poslovnih" namena.

Po kratkom postupku kompleks se parceliše i zemljište dodeljuje za izgradnju stanova i ogromni megamarket strane firme.

U manjem delu kompleksa odmah se gradi šest višespratnih stambenih lamela sa oko 160 "socijalnih" stanova.

Na većem delu kompleksa gradi se megamarket od oko 6.000 m2, sa parkingom za 500 vozila. A sve to na samoj granici ekskluzivnog, svetski poznatog, i još neistraženog, arheološkog nalazišta, sa letnjom rezidencijom cara Konstantina iz IV veka.

U ovom slučaju mehanizam je radio brzo i efikasno, jer je verovatno sve bilo dobro podmazano. ^ak se i Direkcija za izgradnju grada setila da predloži da se izmene raniji propisi i omogući naplata troškova i za parking prostor, koji zahvata skoro 10.000 m2, a ne podleže naplati troškova korišćenja gradskog građevinskog zemljišta, jer nema ni bruto ni neto razvijene izgrađene površine, koja su osnov za obračun.

Primer treći.

Po Generalnom planu predviđen sportsko-rekreativni centar sa hotelskim i odmarališnim kapacitetima u podnožju Niške Banje.

Po investicionom programu nekadašnje JNA trebalo je da to bude kompleks za trening i rekreaciju vojnih starešina Niške armijske oblasti.

Osim hotelskih smeštajnih kapaciteta za starešine i svih sportskih terena, planiranih po olimpijskim normama, sa bazenima sa toplom banjskom vodom, uključujući i strelište za lako naoružanje, bio je planiran čak i autokamp za supruge i porodice vojnih starešina, ( da ne bi ostajale same u vojnim stanovima dok su muževi na obuci).

JNA to nije balagovremeno realizovala, kasnija nastaje tranzicija i lokacija se stavlja na tender.

Po programu stranog investitora radi se Urbanistički projekat kojim se umesto planiranih sportsko-rekreativnih funkcija predviđa megamarket od 45.000 m2 sa parkingom za 2.000 vozila na preko 5,5 hektara površine.

Ta transakcija se na sreću razotkriva u hodu i još uvek nije okončana. A da li će, zavisi...

Ovo je bilo samo nekoliko primera iz jednog grada (srednje veličine).

Za ostale bi trebalo ispisati knjigu od nekoliko stotina stranica.

Iz novina se mogu pročitati i primeri iz ostalih gradova, ali treba pažljivo čiteti i između redova.

Kako to izgleda spolja?

U lokalnim i drugim medijima to se široj javnosti prezentira najčešće u pozitivnoj konotaciji po sistemu: " U gradu "tom i tom", juče je svečano počela je izgradnja "takvog i takvog" kapitalnog objekta, "tog i tog" poznatog stranog, (ređe domaćeg), investitora (sa stranom podrškom), na površini od "toliko i toliko" hektara, koji će zaposliti toliko i toliko novih radnika. ... itd.

Ne piše da se takav objekat gradi na potpuno nepodobnom mestu, koje je "tipovao" nadobudni investitor, a na kome je bilo predviđeno nešto sasvim drugo, Na mestu gde su ranijim ozbiljnim promišljanjima, javnim dogovorima i važećim planovima bile predviđene sasvim druge funkcije od interesa grada i građana.

[ta li se tek dešava u glavnom gradu koji je desetostruko veći, desetostruko prostorniji i u kome je "građevinska mafija" stostruko bogatija i organizovanija.

Ako je bombardovana zgrada bivšeg Centralnog komiteta, sa ogromnim pripadajućim građevinskim zemljištem, u ono vreme prodata za "tri šampite", valjda je do sada trebalo svima da postane jasno koja je cena građevinskog zemljišta.

Gradovi i gradska renta

Za sada nije obelodanjeno ko koči dogradnju našeg "polupečenog-nedopečenog" sistema u tranziciji i odugovlači sa donošenjem pravih zakonskih osnova, sa kojima bi gradovi mogli da materijalizuju svoje ogromne resurse u građevinskom zemljištu i građevinskom fondu na korist i zadovoljstvo svojih građana.

Predlozi u smislu donošenja takvih propisa su bili, među stručnim krugovima, prisutni još u socijalističko vreme, a od početka tranzicije su ih elaborirali forumi na svim nivioma, od opštinskih do pokrajinskih i republičkih.

A filozifija gradske rente je jasna i polupismenim ljudima. O njoj postoje tone i tone stručnih i naučnih knjiga. Ni tranzicija nije nepoznata kao proces.

Gradovima upravljaju koalicije koje ko zna koga zastupaju. A interese građana u našoj verziji tranzicije, izgleda da nema ko da artikuliše.

Ispašće da u tranziciji, ne samo da ništa nismo dobili, već ćemo izgubiti i ono čime smo već raspolagali i ništa nećemo moći ostaviti "decama", jer smo sve rasprodali.

Hoćemo u Evropu, ali u našem primeru se izgleda tranziciono sve više od nje udaljavamo.

Ako brzo ne okremeno list, ode nam "mast u propast".