Serbia Edition
Serbische Ausgabe
Izdanje BiH
Izdanje Crna Gora
Vesti
Da li su privatni studentski domovi nova investiciona šansa za Beograd?
Izvor: eKapija
Sreda, 18.06.2025.
15:26
Sreda, 18.06.2025.
15:26
Komentari
Ilustracija (Foto: Marcus Loke/Unsplash)
Priuštivo stanovanje i studentski smeštaj bile su teme istoimenog panela na ovogodišnjoj konferenciji REBEC, sa fokusom na Srbiju i region Centralne i Jugoistočne Evrope.
Prvi panelista, Nikolaos (Nikos) Manomenidis, direktor agencije za nekretnine Crecos iz Soluna, govorio je o tome kako izgleda tržište studentskog smeštaja u Grčkoj:
- U Solunu ima više od 120.000 studenata. Pomislili biste da to zvuči obećavajuće, ali poslednjih godina u Grčkoj beležimo veliki porast potražnje za studentskim smeštajem, iako se broj stanovnika smanjuje, ali sve više ljudi žive sami. Samo u Solunu, više od 10.000 ljudi živi samostalno, uglavnom starijih, ali zabeležen je i veliki porast razvoda, čak 50% u poslednjih 10 godina. To znači da imamo 450.000 novih domaćinstava, a otprilike isto toliko malih stanova, što stvara određeni izazov.
Prema njegovim rečima, u Solunu je u poslednjih pet godina aktivno investiciono tržište u studentski smeštaj.
- Počelo je sa jevrejskim investitorima koji su ulagali mnogo u Solun. Grad ima dugu jevrejsku istoriju, još od 1912. godine kada su trećinu stanovništva činili Jevreji. Investirali su u stare zgrade i pretvarali ih u studentski smeštaj – naveo je Nikos.
70.000 stranih studenata medicine u potrazi za stanovima
Kako je ocenio Džordž Bobvoš, konsultant za razvoj u kompaniji Wyndham Hotels & Resorts za Jugoistočnu Evropu, i u Centralnoj i u Istočnoj Evropi, posebno u glavnim gradovima i univerzitetskim centrima kao što su Varšava, Prag, Budimpešta, protekle tri decenije rapidno raste broj studenata.
- U poslednjih 35 godina otvoreni su mnogi medicinski fakulteti i danas imamo oko 70.000 stranih studenata na medicini u ovom regionu. Gradovi koje sam pomenuo su tradicionalno imali dve opcije za smeštaj: kampuse u okviru univerziteta, i subvencije za studente koji su morali da traže smeštaj van kampusa. Međutim, broj stranih studenata je drastično porastao. Univerziteti su počeli da uočavaju tržišnu potrebu i da se obraćaju developerima, kao što smo mi, kako bi pronašli održiva rešenja – naveo je Bobvoš.
Prema njegovim rečima, kompanija je razvila strategiju segmentacije - koliko studenata želimo da obuhvatimo i kakve vrste smeštaja su potrebne:
- Jer studentima je potreban povoljni smeštaj. To nije socijalno stanovanje, ali se graniči s tim - nije luksuzno, ali ni jeftino i loše. Smeštaj mora da bude funkcionalan. Često se pravi po uzoru na kasarne: dugački hodnici, niz soba, zajednička kuhinja i kupatilo. Kao developeri, otkrili smo da je to odličan biznis: stabilan, jer se lako planira pet do sedam godina unapred, zatim pouzdan, s obzirom da studenti (ili njihovi roditelji) redovno plaćaju zakup i isplativ - u gradovima kao što su Varšava, Prag, Budimpešta, pristojan zakup donosi stabilan prihod. Postoji i dugoročni ugovor o zakupu koji omogućava predvidiv prihod.
- Tri centralnoevropska grada, Varšava, Prag, Budimpešta, svake godine izgrade oko 10.000-12.000 jedinica studentskog smeštaja - istakao je Bobvoš.
Dao je i najčešču strukturu zgrada i stanova koji se grade za studente, kao i prosečne cene:
- To su uglavnom jednokrevetne sobe sa dodatnim sadržajima. Postoje naravno različiti modeli, što zavisi od željenog nivoa udobnosti i cene. Na primer, u prosečnoj zgradi sa 10 spratova, prvih osam spratova su sobe sa zajedničkom kuhinjom i kupatilom. Poslednja dva sprata često imaju studio apartmane sa sopstvenim sadržajem. Ali, cena studija (sa kuhinjom i privatnim kupatilom) može biti 30-50% viša od cene obične sobe. To zavisi od standarda objekta i ciljne grupe. U luksuznijim smeštajima u nekim zemljama van EU, još jedna prednost takvog smeštaja je što student može da dobije boravišnu dozvolu preko tog objekta. U mnogim slučajevima univerzitet ili vlasnik objekta pomažu oko registracije adrese i papirologije. To studentima iz udaljenih zemalja, iz Kine ili Japana na primer, mnogo znači.
- Dakle, zavisi od tržišta, lokacije i demografije. Nisu svi spremni da plate toliko, ali postoji značajna potražnja za svim nivoima, od osnovnog do luksuznog - naveo je Bobvoš i dodao da se često dešava i da se stari hoteli iz socijalističkog perioda preuređuju u studentski smeštaj, jer je to isplativo i brzo za renoviranje.
Prema njegovim rečima, česta je i praksa da da studenti ostanu u gradu i nakon završetka studija, pa tada kupuju prve nekretnine i često se obraćaju istim developerima kod kojih su živeli kao studenti.
Zašto nema više studentskog smeštaja u Beogradu
Moderator panela, Petar Orlić iz advokatske kompanije Horizons Alliance, naveo je da u Beogradu imamo oko 90.000 studenata.
- Troškovi izgradnje su niži nego u zapadnoevropskim zemljama. Pa zašto nemamo više studentskog smeštaja? - zapitao je on.
Odgovor je dao Milan Mitrašinović, pomoćnik direktora tržišta kapitala u Avalon nekretninama:
- Ključ je u kvalitetu univerziteta i studijskih programa. Studenti dolaze u gradove poput Londona, Pariza, Amsterdama i Minhena, jer žele obrazovanje svetskog ranga. Statistički, broj evropskih studenata opada, dok broj azijskih i južnoazijskih raste. Taj talas se preliva prvo na Dubai, pa zatim na evropske gradove.
- Na primer, u Londonu, u četvrti Whitechapel, američki developer, Great Star, izgradio je studentski kompleks sa bazenom, saunom, teretanom... veoma luksuzno, potpuno opremljeno nameštajem, ali ciljna grupa su bogati studenti iz Azije (posebno južne Azije), koji žele premium uslove. U tom slučaju, zakup može da ide i do 1.500 evra mesečno. Sumnjam da bi tako nešto ovde bilo na ceni jer nedostaje ta "jaka" internacionalna komponenta, ali ima i takvih slučajeva ovde, ima porodica koje dolaze iz Azije i Bliskog Istoka, koje su dovoljno imućne da svojoj deci kupe ili iznajme stan u Beogradu. Ali da bi privukli takve porodice, potrebni su dobri studijski programi, sigurnost, infrastruktura i fleksibilnost administracije. Dakle, potencijal postoji, ali mora se raditi na akademskom i infrastrukturnom nivou, ne samo kroz investicije u studentski smeštaj - rekao je Mitrašinović.
Ilustracija (Foto: vvoe/shutterstock.com)
U Srbiji nedostaje privatni segment ulaganja
On je ocenio da ono što takođe nedostaje u Srbiji jeste upravo taj privatni segment, koji zapravo pokreće čitavu ponudu u drugim većim univerzitetskim gradovima:
- Kod nas je još u velikoj meri u pitanju sistem kojim dominiraju lokalne vlasti, koje u potpunosti kontrolišu studentski smeštaj. Obrazovanje je deo šireg društvenog procesa i dobar je PR za vlasti, ali kada govorimo o državnim finansijama, neki veći projekat bi se nadmetao sa drugim velikim infrastrukturnim ulaganjima, a ne može sve da se finansira i jednostavno nema dovoljno sredstava da se izgradi kvalitetan studentski smeštaj.
- U tom kontekstu, privatna ulaganja u vidu studentskih stanova, odnosno preuređenje starih objekata, mogu biti smisleni - da se udahne život tim zgradama i eventualno proširi kapacitet, pogotovo jer postoji dosta raspoloživog zemljišta - smatra Mitrašinović.
Bobvoš je ukazao da postoji velika razlika kada govorimo o stranim studentima, koje je relativno lako "ciljati", i o domaćim studentima, te je ponudio rešenje za problem u Srbiji:
- Postoje, istorijski gledano, tri scenarija: imali ste sreće da potičete iz porodice koja je dovoljno bogata da vam kupi mali stan u gradu u kojem studirate; roditelji su mogli da vam pomognu plaćanjem kirije ili su, ako ništa drugo, mogli da doprinesu troškovima za studentski dom. Međutim, ono što se promenilo iz perspektive razvoja jeste činjenica da su cene nekretnina porasle, a samim tim sve je manje porodica koje mogu finansijski da pomognu svojoj deci. U tom svetlu, univerziteti bi mogli da ponude studentski smeštaj kao deo svoje usluge, što bi povećalo atraktivnost upisa. Jer nije isto kad neko iz Čačka dobije priliku da studira na Univerzitetu u Beogradu ako postoji i pristojan smeštaj.
- To se već dešava. Ne pokriva se ceo trošak boravka, ali se deo troškova pokriva kroz stipendije ili studentske kredite, od kojih se deo vraća, a deo predstavlja bespovratnu pomoć – odgovorio je Mitrašinović. On je ukazao na to da je danas je izgradnja stanova znatno skuplja nego što bi bila izgradnja studentskog doma.
- Dakle, kada investitor ima zemljište, češće će ga iskoristiti za stanogradnju nego za studentski smeštaj – ocenio je Mitrašinović i dodao da je zato ključno da država reguliše urbanizam tako da postoji urbanistički plan specifičan za studentski smeštaj, jer bi to direktno uticalo na cenu zemljišta i atraktivnost ulaganja.
I Nikos se nadovezao na ovu temu, rečima da u Grčkoj postoji relativno slična urbanistička praksa:
- Ne postoji konkretno urbanističko zoniranje za studentski smeštaj. Ipak, u Grčkoj postoji zanimljiv sistem od 1950-ih koji se zove "antiparochi" – sistem koji je nastao usled nedostatka hipotekarnih kredita. Vlasnik zemljišta ustupa zemljište, a investitor gradi zgradu i u zamenu vlasniku daje deo stanova, bez da otkupi zemljište.
"Socijalni antiparochi" u Grčkoj
- Danas postoji i državna verzija tog modela – "socijalni antiparochi", gde država ustupa zemljište ili napuštene zgrade investitorima koji će izgraditi studentski dom ili pristupačne stanove. Deo stanova ide korisnicima (studentima ili socijalnim kategorijama), a deo zadržava investitor za prodaju ili rentiranje – objasnio je on.
Dodao je da postoji i drugi stub: projekti energetske efikasnosti, gde investitori ne dobijaju novac direktno za renovaciju, već za energetsko unapređenje zgrada, što se koristi kao motivacija za obnovu starih objekata i njihovu konverziju u studentski ili pristupačni smeštaj.
Bobvoš je istakao da i lokalne samouprave u saradnji sa univerzitetima mogu praviti ugovore i modele podsticaja za izgradnju studentskog smeštaja, kroz poreske olakšice ili druge podsticaje.
- Država se u to retko direktno uključuje, uglavnom su to gradovi, opštine i univerziteti – naveo je on.
Još jedno rešenje, prema njegovim rečima su i tzv. "lako montažnih objekata":
- To nije najelegantnije rešenje, ali kada se pojavi potreba za smeštajem nekoliko stotina ljudi u kratkom roku, može se izgraditi montažna zgrada koja može lako da se postavi, demontira i premesti. Nisu estetski savršene, ali funkcionišu. Na primer, medicinski studenti moraju biti blizu univerziteta, pa takva montažna rešenja imaju smisla i lokacijski i finansijski. U Skandinaviji se koriste čak i drvene montažne konstrukcije, mada sve zavisi od lokalne regulative. Negde je to dozvoljeno, negde ne.
Mitrašinović je istakao da ceo model studentskog smeštaja mora da se gradi "od pozadi": da znamo koliko student može da plati mesečno, pa onda da izračunamo koliko možemo da platimo za zemljište kako bi projekat bio isplativ.
- U gradovima poput Londona to funkcioniše jer je grad izuzetno dobro povezan – student može da živi 30 km daleko i da dolazi na predavanja bez problema. Ali to nije slučaj svuda.
- U Londonu koji smo pomenuli, na primer, prosečna cena kuće je 460.000 funti, a za kupovinu vam treba depozit od 80.000 do 100.000 funti i plata od preko 100.000 funti. Zato ljudi sve češće biraju iznajmljivanje kao jedinu opciju – dodao je Orlić.
- I kao roditelj i kao investitor, osećam da je sledećoj generaciji zapravo teže nego nama. Ako ja ne donesem mudre investicione odluke, moja deca možda nikada neće imati svoj stan, osim ako ga ne naslede. To je poražavajuće – nadovezao se Bobvoš.
- Zato gradovi kao što je Beč svake godine grade hiljade socijalnih stanova, koji nisu potpuno van tržišnih cena, ali su pristupačni. Ljudi tako kreću sa tim modelom, pa kasnije napreduju do kupovine stana. U Londonu, to je gotovo nemoguće. Kvalitet stanova koji su "pristupačni" je vrlo nizak – loša izolacija, dotrajala gradnja itd – dodao je on.
- To nas vraća na model gradnje za izdavanje – ukazao je Mitrašinović.
Koliko smo daleko od takvog modela u Srbiji?
- Nismo daleko. Postoji tržište koje je vrlo pogodno za ovakav pristup, ali je u Beogradu još uvek dominantan "izgradi – prodaj" model, u srednjem segmentu naročito je previše fokusa na trenutnu prodaju i stoga imamo manjak celih zgrada i uslužnih stanova (service apartments). Fali nam sledeći korak: institucionalni kupci – penzioni fondovi, osiguravajuće kuće itd, koji bi kupovali čitave zgrade i izdavali ih dugoročno. Oni ne traže velike prinose, ali žele stabilan keš-flou. Taj segment nam nedostaje da bi tržište bilo zaokruženo – rekao je Mitrašinović.
Bobvoš je dodao i da na primerima u Centralnoj i Istočnoj Evropi vidimo da je bolje ne graditi nove javne zgrade, već da se stariji objekti transformišu u ovakve usluge.
- To je efikasno i brzo rešenje – naveo je on.
Nikos je za kraj podelio još jedno iskustvo iz Grčke:
- To je efikasno i brzo rešenje – naveo je on.
Nikos je za kraj podelio još jedno iskustvo iz Grčke:
- Tokom krize u Grčkoj cene su pale, ali ljudi nisu ulagali. Imamo radnike iz Albanije koji su radili za male plate, ali su ulagali u nekretnine, i sada imaju imovinu. Dvoje studenata koji su radili za mene otišli su na master u Veliku Britaniju, živeli zajedno skromno, i već posle tri godine počeli su da ulažu u nekretnine. Dakle, moguće je – samo ako se živi skromnije i ulaže pametno. Naša deca danas više uživaju, a manje investiraju u sebe i svoje porodice. Moramo da menjamo svest i da učimo ljude o finansijskoj pismenosti.
- Nikada život nije bio lak. Danas je možda lakše nahraniti sebe, ali naša pažnja je raspršena na potrošnju, a zaboravljamo ulaganje u sebe i svoju porodicu - zaključio je Nikos Manomenidis.
B. P.
Pogledajte kompletan sadržaj tematskog biltena
"Nekretnine i gradnja - Trendovi koji grade budućnost"
Pročitajte
Firme:
Festlent d.o.o. Beograd
Tagovi:
REBEC
Horizons Alliance
Avalon Nekretnine
Crecos
Wyndham Hotels and Resorts
Nikolaos Nikos Manomenidis
Džordž Bobvoš
Petar Orlić
Milan Mitrašinović
studentski smeštaj
izgradnja studentskog smeštaja
priuštivo stanovanje
tematski bilten nekretnine i gradnja trendovi koji grade budućnost
Komentari
Vaš komentar
Naš izbor
Rubrike za dalje čitanje
Potpuna informacija je dostupna samo komercijalnim korisnicima-pretplatnicima i neophodno je da se ulogujete.
Pratite na našem portalu vesti, tendere, investicione projekte, grantove i pravnu regulativu.
Registracija na eKapiji vam omogućava pristup potpunim informacijama i dnevnom biltenu
Naš dnevni ekonomski bilten će stizati na vašu mejl adresu krajem svakog radnog dana. Bilteni su personalizovani prema interesovanjima svakog korisnika zasebno,
uz konsultacije sa našim ekspertima.