Kako da izračunate novu ratu - Niže kamatne stope za većinu korisnika stambenih kredita

Svi dužnici koji otplaćuju stambene kredite po promenljivim kamatnim stopama od , 1. oktobra, pa sve do kraja decembra 2024. godine, imaće niže rate zbog ograničavanja visine maksimalne kamatne stope koju je propisala Narodna banka Srbije. Nove obračune građani će dobiti od svoje banke, a za koliko bi rata trebalo da im bude manja mogu da izračunaju - i sami.

Narodna banka Srbije usvojila je 11. septembra odluku o privremenim merama za banke koje se odnose na stambene kredite građanima.

Odlukom je ograničena kamatna stopa za dužnike koji su korisnici prvog stambenog kredita sa promenljivom kamatnom stopom, a čiji ugovoreni iznos ne prelazi 200.000 EUR i to će važiti narednih 15 meseci, počev od oktobarske rate.

Dužnici koji otplaćuju stambene kredite po promenljivim kamatnim stopama imaju pravo na umanjenje kamate za "prvi stambeni kredit". To znači da svaka banka za sebe posmatra svoje klijente i računa im "prvi kredit" – onaj ko ima dva ovakva kredita obezbeđena hipotekom u dve različite banke dobija umanjenje rata za oba. Međutim, ako su mu oba kredita u istoj banci – umanjenje rate dobija samo na prvi.

Krediti odobreni do 30. jula 2022.

Dužnici koji su stambeni kredit sa promenljivom kamatnom stopom podigli zaključno sa 30. julom 2022. u narednih 15 meseci mogu da imaju maksimalnu kamatnu stopu 4,08%.

Krediti odobreni od 31. jula 2022.

Kod kredita odobrenih posle 31. jula 2022. pravi se razlika da li je prvobitna kamatna stopa bila viša ili niža od 4,08%.

Dužnicima kojima je kredit odobren od 31. jula 2022. nadalje, uz promenljivu kamatnu stopu veću od 4,08%, rate do kraja 2024. će se obračunavati po stopi koja ne može da bude viša od one koja je važila na dan zaključivanja ugovora o kreditu – tačnije, od kamatne stope iz prvog otplatnog plana.

A, ako je kredit zajmljen posle 31. jula 2022. po ceni ispod 4,08% – nominalna kamatna stopa ne može da bude viša od 4,08%.

Na sajtu Narodne banke Srbije postoji takozvani "Kalkulator uticaja pretpostavljene promene nominalne kamatne stope i/ili kursa dinara" preko kojeg dužnik može da izračuna koliko će mu biti vrednost nove rate.

U kalkulator dužnik unosi podatke iz svog ugovora o kreditu: iznos kredita u dinarima ili evrima, broj meseci na koliko je odobren, godišnja nominalna kamatna stopa, metod obračuna kamate (proporcionalni ili konformni), dok NBS automatski ubacuje važeći zvanični kurs evra na dan upita.

Potrebno je još uneti redni broj meseca u kojem dolazi do promene kamate i uneti novu vrednost kamatne stope koja se očekuje – u ovom slučaju to je 4,08%.

Dužnik iz našeg primera je podigao stambeni kredit u iznosu od 33.789,60 EUR u julu 2018. godine, na rok od 240 meseci, uz nominalnu promenljivu kamantnu stopu po formuli 2,7%+ šestomesečni euribor, što je tada (zbog negativnog euribora) iznosilo ukupno 2,43%.

Prvobitna rata bila je oko 177 EUR.

Nakon toga, zbog porasta kamatnih stopa, rata je bivala sve veća, došla do 224,76 EUR u septembru ove godine, da bi, prema poslednjem obračunu banke koji je dostavila dužniku rata u oktobru trebalo dodatno da poraste na 238,72 EUR, pošto je kamatna stopa dostigla 6,64%.

Sada će banka ovu kamatnu stopu morati da obori na 4,08%, pa će i rata pasti na oko – 198 EUR.

Dakle rata je u konkretnom primeru ovog dužnika za pet godina porasla za gotovo 62 EUR – sa 177 na 238,72 EUR koliko je pre mesec dana obračunato za ovaj oktobar, da bi, prema novom planu otplate koju ovaj dužnik iščekuje u narednih pet dana, trebalo da padne za oko 41 EUR, na oko 198 EUR.

To je oko 21 EURviše od prvobitne rate ovog dužnika, od pre pet godina.

Po istom principu svaki dužnik može za sebe približno da izračuna koliko će mu iznositi nova rata.

Novi stambeni krediti koji će se odobravati dok traje ova mera NBS, dakle od 1. oktobra 2023. pa do kraja 2024. godine, računaće se po maksimalnoj kamatnoj stopi od 5,03% kada je reč o fiksnim stopama, dok kod promenljivih kamatnih stopa koje zavise od euribora, visina bankarske marže neće smeti da bude veća od 1,1%.