Kupoprodaja nepokretnosti kada je jedna od ugovornih strana nerezident

Kupoprodaju nepokretnosti kada je jedna od ugovornih strana stranac odnosno nerezident reguliše, pored ostalih propisa, i Zakon o deviznom poslovanju ("Zakon").

Tako je Zakonom propisano da se plaćanja radi sticanja svojine na nepokretnostima rezidenta u inostranstvu i nerezidenata u Srbiji vrše slobodno, u skladu sa zakonom koji uređuje svojinskopravne odnose.

Dakle, Zakon kupoprodaju nepokretnosti u kojoj je jedna od ugovornih strana nerezident reguliše dvojako, i to zavisno od mesta gde se nepokretnost nalazi.

Ukoliko je rezident od nerezidenta kupio nepokretnost koja se nalazi u inostranstvu, rezident je dužan da plaćanje kupoprodajne cene izvrši na račun nerezidenta u inostranstvu sa svog deviznog računa otvorenog u Srbiji, te se na nalogu platnog prometa sa inostranstvom navodi šifra osnova platnog prometa: 139 – kupovina nepokretnosti u inostranstvu, a koja je previđena Šifarnikom osnova naplate, plaćanja i prenosa u platnom prometu sa inostranstvom ("Šifarnik").

Takođe, moguće je i da rezident poseduje nepokretnost u inostranstvu koju prodaje nerezidentu, u kom slučaju se plaćanje vrši na način da nerezident sa svog računa otvorenog u inostranstvu vrši plaćanje u korist deviznog računa prodavca rezidenta, otvorenog u Srbiji, pri čemu se na nalogu platnog prometa sa inostranstvom navodi šifra platnog prometa: 539 – prodaja nepokretnosti u inostranstvu, predviđena Šifarnikom.

Pored ovoga, deviznim propisima predviđena je i mogućnost da nerezident plaćanje kupoprodajne cene izvrši na račun rezidenta otvorenog kod neke banke u inostranstvu. Navedeno je regulisano Odlukom o uslovima pod kojima i načinu na koji rezidenti mogu držati devize na računu kod banke u inostranstvu ("Službeni glasnik RS", br. 31/2012, 71/2013, 98/2013, 125/2014, 102/2015, 37/2018 i 13/2020), koja propisuje da devize na računu kod banke u inostranstvu, ukoliko su u konkretnom slučaju za to dobili odobrenje od strane Narodne banke Srbije ("NBS"), mogu držati rezidenti – vlasnici nepokretnosti u inostranstvu za prodaju ove nepokretnosti, do iznosa vrednosti nepokretnosti navedene u ugovoru o kupoprodaji.

Ovde napominjemo da je u ovom slučaju, a nakon prodaje nepokretnosti u inostranstvu i naplate iznosa vrednosti nepokretnosti na račun otvoren kod strane banke, rezident dužan da u roku od narednih 30 dana, unese u Republiku Srbiju preostala sredstva i ugasi taj račun.

Ukoliko je nerezident kupio nepokretnost od rezidenta koja se nalazi u Srbiji, nerezident plaćanje radi kupovine te nepokretnosti može vršiti sa svog računa otvorenog u inostranstvu, a prema Šifarniku prilikom ovog plaćanja na nalogu platnog prometa navodi se šifra platnog prometa: 138 – kupovina nepokretnosti u Republici.

Moguća je i obrnuta situacija, a to je da je nerezident prethodno stekao nepokretnost koja se nalazi u Srbiji, te da sada tu nepokretnost prodaje rezidentu, kupcu nepokretnosti. U tom slučaju kupac rezident plaćanje može vršiti na račun nerezidenta koji je otvoren u Srbiji, nakon čega nerezident naplaćena sredstva može da prenese na svoj račun u inostranstvu, uz prikaz banci da su prethodno izmirene sve poreske obaveze po ovom poslu.

Takođe, ovde napominjemo da je Ministarstvo finansija, povodom ove teme (ne)obaveznosti otvaranja računa u Srbiji od strane nerezidenta prilikom prodaje nepokretnosti u Srbiji, dalo mišljenje da se plaćanje kupoprodajnog iznosa može izvršiti sa računa kupca rezidenta otvorenog u Srbiji, direktno na račun prodavca nerezidenta na njegov račun u inostranstvu, ali samo ako su prethodno izmirene poreske obaveze iz tog posla prema Srbiji.

Za više informacija o ovoj temi, možete kontaktirati Milosevic Law Firm.