Crna Gora bi mogla da dobije još jedan luksuzni turistički kompleks - U Ulcinju planirana gradnja hotela i vila visoke kategorije

U naselju Pinješ u Ulcinju planirana je gradnja novog turističkog kompleksa sa hotelima i vilama visoke kategorije. To se može videti u konceptu Detaljnog urbanističkog plana "Hoteli i vile visoke kategorije" Pinješ, koji je Ministarstvo održivog razvoja i turizma stavilo na javni uvid.

Kako se navodi u dokumentaciji, cilj izrade DUP-a je kreiranje planskog rješenja kojim će se stvoriti preduslovi za gradnju novih kapaciteta turizma visoke kategorije, kao i maksimalno očuvanje i uklapanje vitalnog i funkcionalnog zelenog fonda u nova urbanistička rešenja, na osnovu analize planiranih sadržaja i u skladu sarazvojnim potrebama.

DUP "Hoteli i vile visoke kategorije" se prostire sa južne strane ulice Mirka Srzentića do same obale, odnosno do saobraćajnice koja opslužuje obalu. Smešten je u planskoj jedinici 1 u okviru koje je, osim izgradnje objekata centralnih djelatnosti, mešovite namene i individualnog stanovanja, predviđena izgradnja turističkih kapaciteta na postojećim i novim atraktivnim lokacijama uz obalu, sa kvalitetnim vizurama prema moru i Starom gradu. Planom je predviđena nova zona ekskluzivnog turizma na padinama brda Pinješ, u okviru koje će se graditi turistička naselja male gustine, hoteli, mali hoteli i vile.

Namena prostora GUR-om je definisana za turizam (T1) i površine za saobraćajnu infrastrukturu - saobraćajnice i parking.

- Shodno smernicama PUP-a na površinama za turizam mogu se planirati objekti za smeštaj turista, za pružanje usluga hrane i pića, za nautički turizam, zdravstveni, verski, edukativni i kulturni turizam, kao i sadržaji poslovnih, komercijalnih i uslužnih djelatnosti, sportski sadržaji i komunalni objekti. Površinu za turizam potrebno je planirati do 70%, a neturističkog prostora do 30% - navodi se u konceptu plana.

Zauzetost urbanističke parcele turističke namene u zahvatu generalne urbanističke razrade iznosi do 40%, koeficijent izgrađenosti do 1.0, a spratnost objekata je od P+2 do P+6.

Prostor koji se razrađuje ovim DUP-om nalazi se u obalnom pojasu - 1.000 metara. Imajući u vidu da je turizam ključni generator razvoja primorskog regiona i Crne Gore, Plan isključuje širenje novih stambenih zona van postojećih naselja u pojasu 1000 metara od obale (obalni pojas), a daje mogućnost razvoja turizma.

- U pojasu između 100 i 1000 m od obalne linije se zabranjuje stanogradnja na područjima izvan naselja, prostor se rezerviše za turistički razvoj, a planiranje i uređenje prostora se temelji na očuvanju prirodne, kulturne, istorijske i tradicionalne vrednosti, uz zaštitu obalnih predjela i primenu mera zaštite na kopnu i u moru - stoji u dokumentaciji.

U dokumentu se napominje da je u ovom pojasu moguće realizovati već započete investicione projekte i definisati nove turističke zone prema definisanim kriterijumima. Za sve buduće turističke zone u pojasu od 1.000 m važiće pravila ovog plana.

- U turističkim zonama T1 od ukupne površine zone, planirana površina terena za građevine koje su prema službenoj kategorizaciji hoteli je najmanje 70%, a ukupna planirana površina terena za ostale objekte koji mogu biti vile ili turistički apartmani je 30% - navodi se u planu.

U okviru DUP-a planirana je i izgradnja vila, koje ne smeju biti rezidencijalne, već smeštajne jedinice. Ovaj plan izričito zabranjuje gradnju ikakvih rezidencijalnih jedinica u obalnom pojasu do 1.000 m. Vile se mogu organizovati kao samostalne, poluugrađene ili ugrađene u nizu ili kao grupa vila, odnosno rizort - stoji u dokumentaciji.

U okviru budućeg kompleksa pretežna namjena površina predviđena je za turizam. Mogu se planirati kompleksi za smeštaj turista T1 - hoteli, mali hoteli, moteli, zatim objekti za pružanje usluga ishrane i pića, objekti poslovnih, komercijalnih, uslužnih delatnosti, ali i sportski sadržaji i komunalni objekti.

- Planirani su turistički objekti visoke kategorije, minimum 4*, a poželjno 5*, kako bi se na adekvatan način valorizovala visoko vredna ambijentalna celina, atraktivnih morfoloških i pejzažnih karakteristika - napominje se u dokumentaciji.

U hotelima udeo smeštajnih kapaciteta mora biti najmanje 70% u osnovnom objektu hotela, a najviše 30% u "vilama" ili depadansima. Shodno važećim propisima, smeštajna jedinica u hotelima obuhvata 2 ležaja, dok smeštajna jedinica u vilama obuhvata 6 ležaja.

- Što se tiče komplementarnih sadržaja u okviru parcela planiranih objekata turističke namene, program ne definiše tačnu strukturu i distribuciju u prostoru, kao ni potrebe izražene u fizičkim parametrima s obzirom na mogućnost prestrukturiranja sadržaja. Komplementarne sadržaje čine bazeni, vrtovi, sport, rekreativne površine, razne vrste usluga, zelenilo kao javno i privatno u sklopu parcele, parking prostori - privatni u sklopu parcele itd.

Planskim rešenjem predviđeno je 19 urbanističkih parcela namenjenih za smeštaj turista.

Takođe, planom su predviđene i površine za centralne djelatnosti, koje su pretežno namijenjene za objekte poslovnih, komercijalnih i uslužnih djelatnosti i obeležja su centara naselja. Tu se mogu graditi i ugostiteljski objekti i hoteli, trgovački centri, izložbeni centri i sajmišta.

- Planskim rešenjem predviđene su dve urbanističke parcele centralnih delatnosti. Na urbanističkoj parceli UP12 je moguće izgraditi manji tržni centar za obezbjeđivanje dnevnih potreba korisnika kako ove, tako i kontaktnih zona - navodi se.

Kako je već navedeno, DUP Hoteli i vile visoke kategorije se prostire sa južne strane ulice Mirka Srzentića do same obale, odnosno do saobraćajnice koja opslužuje obalu. U ovom planu poseban akcenat se stavlja na saobraćajnu povezanost kontaktnih zona, kako kolske tako i pešačke - fomiranje obalnog šetališta, na šta je potrebno obratiti posebnu pažnju, s obzirom na mogućnost korišćenja konstantnog vizuelnog kontakta sa morem i prirodnim pejzažem brda Pinješ.

- Na prostoru koji je zahvaćen DUP-om "Hoteli i vile visoke kategorije" nema evidentiranih građevinskih objekata. Sa sjeverne i južne strane granice lokacije nalaze se postojeće saobraćajnice koje su značajne za kvalitetno funkcionisanje saobraćajnog sistema cijelog grada - navodi se.

- Trenutno najveća ograničenja su u činjenici da je prostor izuzetno slabo infrastrukturno opremljen, što će uticati na ekonomičnost gradnje. Veliki nagibi terena iziskuju skuplju gradnju i veće intervencije u uređenju terena i izgradnji saobraćajnih površina, ali u finalnoj obradi imaju velike prednosti koje se ogledaju u atraktivnosti slike prostora: funkcije, vizura, osunčanja itd. - piše u planu.

Površine saobraćajne infrastrukture namenjene su za kolski i pešački saobraćaj u okviru koridora (regulacionih linija) saobraćajnica, za prilaz motornih vozila i za postavljanje autobuskih stajališta. Na površinama namenjenim za saobraćajnu infrastrukturu može se dopustiti i izgradnja mesta i niša za postavljanje kontejnera za prikupljanje čvrstog komunalnog otpada, izgradnja vodova ostale infrastructure.

- Saobraćajno rešenje unutar zone prilagođeno je nameni površina i stanju na terenu. Ograničenje za planiranje saobraćajnice predstavlja veoma strm teren i raspored objekata koji onemogućavaju razvijanje trasa saobraćajnica sa povoljnijim podužnim nagibima - stoji u dokumentaciji.

Planirane su četiri pristupne saobraćajnice, koje se uglavnom pružaju paralelno sa izohipsama. Da bi se ostvarila veza pristupnih saobraćajnica, a usljed velikih visinskih razlika između njih, planirana je izgradnja kružnih rampi koje su ujedno i rampe za ulazak u podzemne garaže. Za sve saobraćajnice izvršena je provjera podužnog nagiba i on se kreće do max 18%.

Planirani javni parking je predviđen upravno na ulicu Mirka Srzentića (36 PM), kao i u okviru podzemne garaže u tri nivoa. Na svakom nivou podzemne garaže planirano je 112 PM, što ukupno iznosi 336 PM, namenjenih posetiocima i korisnicima ove zone.

Osim parkiranja na površinskom parkingu i u podzemnoj garaži, potrebno je obezbediti parkiranje i unutar svake urbanističke parcele.

U skladu sa smjernicama GUR-a Ulcinja, karakteristikama lokacije i planirane namjene površina, predviđeni su sljedeći tipovi zelenih površina: parkovi, drvoredi, zelenilo turističkih objekata- hotela, zelenilo poslovnih objekata, zelene površine specijalne namjene - zeleni zaštitni pojas i zelenilo infrastrukturnih objekata.

Obrađivač ovog plana je Ministarstvo održivog razvoja i turizma, a upoznavanje javnosti sa Konceptom DUP "Hoteli i vile visoke kategorije" Pinješ moguće je u periodu od 28. jula do 28. avgusta 2020. godine.