Volfgang Ferster, stručnjak za stanogradnju u gradskoj upravi Beča - Izgradnja neprofitnih stanova donosi jeftinije i bolje uslove stanovanja

(Wolfgang Ferster)

Beč je na prvom mestu u Evropi po broju socijalno neprofitnih stanova, što bitno utiče na celokupno tržište nekretnina, ali i kvalitet života u tom gradu, pa je zakupnina i do 40% niža nego u susednom Minhenu. Naime, u austrijskoj prestonici izdaje se više od 220.000 stanova koji su u vlasništvu samog grada, a zakupnina je i duplo niža nego kod privatnog vlasnika. Na tu brojku treba dodati još oko 200.000 stanova kojima upravljaju različite neprofitne organizacije poput sindikata i raznih udruženja, a za čiju izgradnju dobijaju novčanu podršku države. Čak 60% bečkih porodica živi u socijalnim stanovima, kojih svake godine ima oko 6.000 više, objasnio je u intervjuu za "eKapiju" Volfgang Ferster, stručnjak za stanogradnju u gradskoj upravi Beča. Ferster je jedan od učesnika radionice "Socijalno i moderno - stanogradnja u Beču", koja je juče (10. septembar 2009. godine) oragnizovana u Beogradu sa ciljem da našoj stručnoj javnosti predoči model socijalne stanogradnje, koja se, posle 20 godina ponovo pokreće u Srbiji.

eKapija: Beč je istovremeno pionir i vodeći grad u Evropi po izgradnji socijalnih stanova. Šta je bio pokretač tog modela stanovanja?

- Izgradnja socijalnih stanova u Beču počela je posle Prvog svetskog rata kada je većina stanovništva stanovala u veoma lošim uslovima. Oko 96% stanova nije imalo vodu, toaleti su se nalazili po hodnicima, a higijenski uslovi su bili izuzetno loši. Kada je Beč 1922. dobio poresku samostalnost otvorila su se vrata za investiranje i već 1923. prva socijaldemokratska vlada donosi odluku o izgradnji 25.000 stanova. Finansiranje se vršilo iz poreza na stanogradnju koji se naplaćivao za sve prostorije koje se izdaju u gradu, eksponencijalno prema veličini površine koja se izdaje. Dakle, bogati su plaćali mnogo više po m2. Grad je stavio vlastito zemljište na raspolaganje za stanogradnju. Do 1934. izgrađeno je 65.000 "gradskih stanova", a kraj "super bloka" je došao 1945, kada je novac odlazio na naoružanje. Kada je 1950. godine 55.000 ljudi tražilo stan u Beču uveden je program brze izgradnje malih stanova, a već od 1960. uočava se znatno proširenje grada. Od 1970. imamo subvencionisanu stanogradnja za srednju klasu. Još jedan veliki talas izgradnje desio se 90-ih godina prošlog veka kada je u Beč došlo dosta ljudi zbog nemira na Balkana i za četiri godine je izgrađeno 21.000 stanova, pretežno u novim delovima grada. Grad se sukcesivno povlačio iz uloge građevinskog preduzimača, što se konačno i dešava 2004. godine. Neprofitni graditelji pretežno preuzimaju izgradnju subvencionisanih stanova, a grad zadržava kontigente koji se dodeljuju socijalno, naročito ugroženim osobama.

(Kompleks Džorž Vašington)

eKapija: Godišnja izgradnja neprofitnih stanova u Beču je više od 6.000 jedinica, što čini i do 90% novogradnje. Koliko neprofitnih organizacija posluje u tom sektoru i kakav je model subvencionisane izgradnje?

U Beču postoji više od 40 neprofitnih organizacija koje se bave izgradnjom socijalnih stanova i one imaju različite pravne forme – od sindikata, raznih javnih preduzeća, pa i crkve. Ti graditelji se kandiduju za sredstva iz subvencionisane stanogradnje i prolaze kroz takozvano graditeljsko nadmetanje. Samo ako uručeni projekat bude pozitivno ocenjen prema urbanističkim, tehničkim, ekološkim i ekonomskim kriterijumima, može se zatražiti subvencionisana stanogradnja.

eKapija: Koju vrstu subvencija Grad nudi neprofitnim organizacijama?

Subvencije se odnose na novčanu pomoć za troškove izgradnje objekta i ona uglavnom iznosi oko 30% investicije. Dakle, investitor mora da obezbedi oko 2/3 neophodnog novca koji može biti iz sopstvenih sredstava ili banaka koje su specijalizovane za finansiranje takvih projekata i koje nude povoljnije uslove od tržišnih. Takođe, postoji i mogućnost prikupljanja novca unapred od budućih stanara.

eKapija: S obzirom na to da govorimo o neprofitnim organizacijama, kako je regulisano upravljanje dobiti koju one ostvaruju?

Organizacije mogu da ostvare maksimalni profit od 4% ali je uslov da ga reinvestiraju u novu izgradnju. Uspostavljena je stroga kontrola poslovanja neprofitnih organizacija koje se bave stanogradnjom i trudili smo se da napravimo što transparentniji sistem. U tu srhu je osnovana Asocijacija graditelja neprofitnih stanova, a organizacije se nalaze i pod lupom države. Važno je i učešće civilnog sektra, jer je celokupan proces dodele stanova transparentan.

eKapija: Koja je visina zakupa stanova u Beču?

Stanarina u "gradskim stanovima", koji su u vlasništvu grada je 4.80 EUR za m2, u dotiranim zadrugarskim stanovima ona iznosi od 6 do 7,5 EUR, dok su stanarine u privatnomm sektoru od 9 do 15 EUR.

eKapija: Koja je veličina stanova u ponudi?

Prema tipskim tlocrtima, stan za jednu osobu je oko 70 m2, za dve odrasle osobe 78, ukoliko porodica ima jedno dete planirano je 98 m2, dok je četvoročlanoj porodici namanjeno oko 105 m2. Lako se može izračunati da je za zadrugarski stan od 100 m2 potrebno oko 670 EUR, a u cenu je uključena i voda, dok se električna energija posebno naplaćuje.

(izgradnja malih stanova 1950.)

eKapija: Ko može da zakupi stan u vlasništvu grada ili neprofitnih organizacija i kakvi su uslovi konkursa?

Najvažniji uslov su primanja i, kada govorimo o opštinskim stanovima, ona su znatno niža jer je i renta manja. Što se tiče "zadrugarskih stanova" kvote su znatno više i u njima uglavnom stanuje srednja klasa. "Gradskii stanovi" se ne prodaju, već samo rentiraju, ali u neprofitnom sektoru postoje različiti modeli, tako da je moguće da stanari određene stanove otkupe posle 10 godina.

eKapija: Koliko traje proces dobijanja stanarskog prava i na koliko se sklapaju ugovori o rentiranju?

Proces dobijanja stana zavisi od slučaja do slučaja. Kada su u pitanju "gradski stanovi" procedura može da se završi za nekoliko nedelja, pa do jedne godine, a zavisi od hitnosti i toga kakav je status osobe. U neprofitnom sektoru ljudi se prijavljuju dok je objekat u izgradnji, tako da mogu da se usele odmah po završetku zgrade. Razvili smo i sistem apliciranja putem Interneta gde zainteresovani mogu da pogledaju ponudu stanova i odaberu svoj budući dom. Ugovori se mogu sklopiti na neodređeno vreme, a stanarska prava se sa roditelja mogu preneti na decu. Naravno, i stanodavac i stanar mogu raskinuti ugovor, s tim što su stanari znatno zaštićeniji, a često se dešava i da manji stan, zamene za veći.

eKapija: Kakav je kvalitet socijalnih stanova u poređenju sa objektima u privatnom sektoru?

- Neprofitni stanovi su kvalitetniji od onih u privatnom sektoru, naravno, ne računajući objekte visoke, "lux" kategorije. Razlog tome su veoma visoki kriterijumi za graditelje jer se oni nadmeću za subvencije od grada. Svaka zgrada poseduje i sistem upravljanja, a osoba zadužena za objekat često stanuje u zgradi ili je taj posao prepušten lokalnoj kancelariji. Za održavanje objekta zadužen je investitor.

eKapija: Koliko su atraktivne lokacije namenjen izgradnji neprofitnih stanova?

Gradski i neprofitni stanovi nalaze se na različitim lokacijama u gradu, neki su bliže centru, neki su po obodu, a u određenim talasima stanogradnje stvorena su i čitava nova naselja. Danas je najveći problem obezbediti građevinsko zemljište. U našem sadašnjem planu za razvoj grada imamo 13 lokacija koje su identifikovane kao ključne za razvoj. Kako populacija neprestano raste, prognoze kažu da će nam biti potrebno od 8 do 9.000 novih stanova godišnje za narednih 15 do 20 godina, od čega će oko 7.000 biti sagrađeno uz subvencije. Još jedan veliki izazov je obezbeđivanje različitih opcija za stanovanje, s obzirom na to da je društvo dosta diferencirano i da među različitim grupama postoje različiti zahtevi u pogledu stanovanja. Najbolji primer za to su mladi i stari i mi ćemo se truditi da na jednom mestu pokušamo da zadovoljimo sve njihove potrebe.

(stanogradnja 90-ih godina)

eKapija: U Srbiji se, posle skoro 20 godina, ponovo pokreće tema izgradnje socijalnih stanova. Koje su Vaše osnovne preporuke za razvijanje kvalitetnog sistema?

Neophodan je adekvatan zakonski okvir i mislim da ste na dobrom putu jer, kako sam čuo, nedavno je donešen Zakon o socijalnom stanovanju. Ono što je najvažnije je da povedete računa o tome da ne dođe do velike socijalne segregacije, jer ideja socijalnih stanova nije zbrinjavanje beskućnika već kvalitetan stambeni prostor za ljude manje platežne moći. Bitno je, dakle, razmišljati o tome kako da buduća naselja uklopite u postojeći prostor, da ne biste došli u situaciju kakvu su imali London ili Pariz u kojima je stvoren geto, što je izazvalo socijalne probleme. Treba razviti jedan složen sistem instrumenata i u tome će vam iskustvo Beča biti od velike pomoći. Mi imamo odličnu saranju sa Urbanističkim zavodom Beograda koji je jedan od ključnih motora za stvaranje uslova za izgradnju neprofitnih stanova. Na početku bi valjalo krenuti sa manjim projektima, koji zahtevaju manje sredstava, jer je ovo sistem koji se razvija korak po korak.

T.S.