Advokati ponovo u sudnicama - Kako će izmene Zakona o notarima uticati na ugovore koji se tiču prometa nepokretnosti

Posle četiri i po meseca advokati su se u ponedeljak (26. januara 2015. godine) vratili u sudnice, nakon što su ispunjeni njihovi zahtevi za izmene propisa o javnom beležništvu i propisa o paušalnom oporezivanju advokata.

Posle višemesečnih neuspelih pokušaja za dogovor, početkom godine stručni timovi Ministarstva pravde i Advokatske komore Srbije postigli su sporazum na osnovu kojeg je Skupština Srbije prošle nedelje po hitnom postupku usvojila izmene Zakona o javnom beležništvu, Zakona o prometu nepokretnosti, Zakona o vanparničnom postupku, Porodičnog zakona i Zakona o nasleđivanju.

Najvažnije izmene Zakona o notarima sa stanovišta advokature i građana je da javnobeležnički zapis neće više biti obavezan za sve ugovore koji se tiču prometa nepokretnosti. Koje su to promene uvedene kada je reč o tim vrstama ugovora, u razgovoru za "eKapiju" otkrivaju Ivan Petrović, stariji advokat i Nikola Vukotić, partner u beogradskoj advokatskoj kancelariji "Janković, Popović, Mitić".

- Javnobeležnički zapis predstavlja posebnu vrstu isprave koju, u skladu sa Zakonom, sastavlja i overava javni beležnik. Zakon, pored javnobeležničkog zapisa poznaje i druge isprave koje sastavlja ili overava javni beležnik. Izmene i dopune Zakona propisuju formu javnobeležničke overe – solemnizaciju - kao obaveznu formu za ugovore o prometu nepokretnosti. To znači da ugovor o prometu nepokretnosti mogu sastaviti i stranke, a javni beležnik vrši overu ovakvog ugovora, na sličan način kao što je to radio nadležni sud do početka rada javnih beležnika. Samo u pojedinim, specifičnim, situacijama, forma javnobeležničkog zapisa za ugovor o prometu nepokretnosti predstavlja obaveznu formu, kao na primer ugovor o doživotnom izdržavanju – objašnjavaju sagovornici našeg portala.

Takođe, u formi javnobeležničkog zapisa javni beležnik će sastavljati samo ugovore o raspolaganju nepokretnostima poslovno nesposobnih lica. Ugovor o hipoteci i založna izjava se mogu na zahtev stranaka sastaviti u formi javnobeležničkog zapisa kada je potrebno da one imaju svojstvo izvršne isprave, odnosno kada se na osnovu ugovora o hipoteci i založne izjave može neposredno sprovesti prinudno izvršenje (sudsko ili vansudsko) po dospelosti obaveze.

Tokom štrajka advokata, ministar pravde Nikole Selakovića predložio je da ukoliko advokati žele da sastavljaju ugovore o nepokretnosti moraju da garantuju svojom imovinom kao i notari. Međutim, beogradski advokati zaključuju da "i beležnik i advokat odgovaraju celokupnom imovinom za svoj rad".

- Već decenijama se u Republici Srbiji, advokati smatraju preduzetnicima i samim tim garantuju celokupnom svojom imovinom za obaveze koje nastanu iz obavljanja profesionalne delatnosti. Dodatno, od 2012. godine, Zakon o advokaturi propisuje obavezno osiguranje od profesionalne odgovornosti za advokate. Sa druge strane, profesionalna odgovornost advokata i javnih beležnika se bitno razlikuje, u skladu sa njihovim različitim ulogama u postupku sastavljanja i overe ugovora o prometu nepokretnosti. Advokat zastupa interese svog vlastodavca, dok javni beležnik u svemu postupa sa neutralne pozicije i za svoj rad odgovara obema stranama.

Još jedna od tema o kojoj se polemisalo od uvođenja javnogbeležništva je cena usluga notara. Prema rečima Petrovića i Vukovića, tarifa za rad advokata i tarifa za rad beležnika ne mogu da se uporede s obzirom na to da predstavljaju cenu različitih usluga, bez obzira na to što je rezultat usluga advokata i javnog beležnika, naizgled, isti. U svakom slučaju, naknada i nagrada za rad advokata i naknada i nagrada za rad javnih beležnika propisani su odgovarajućim tarifama.

- Advokatskom tarifom propisano je da se nagrada za rad advokata na ugovorima o prometu nepokretnosti (kod procenjivih pravnih poslova) može odrediti u iznosu od 1,5% od vrednosti predmeta ili primeniti odgovarajući tarifni broj prema vrednosti. Javnobeležnička tarifa takođe određuje nagradu za sačinjavanje javnobeležničkog zapisa u zavisnosti od vrednosti posla (kreće se od 0,5% do 2% od vrednosti posla). Kada je u pitanju solemnizacija, nagrada za rad beležnika određuje se kao 60% od tarife za javnobeležnički zapis.

Bilo je reči i da je uključivanjem notara u proces prodaje nepokretnosti nastao problem prodaje stanova u izgradnji i onih u postupku legalizacije odnosno neukljiženih objekata. Petrović i Vukotić ističu da problem prodaje stanova i objekata u postupku legalizacije zavisi od dalje primene Zakona o posebnim uslovima za upis objekata u postupku legalizacije, koji brani prenos prava na nelegalnim objektima i stanovima pre nego što se urede odnosi po pitanju plaćanja naknade za uređivanje građevinskog zemljišta.

- Prenos prava na neuknjiženim stanovima i stanovima i objektima u izgradnji, neće biti problem ukoliko se javnim beležnicima dozvoli pristup i unos podataka u jedinstvenu evidenciju ugovora o prometu nepokretnosti koju je, do sada, vodio nadležni osnovni sud – zaključuju naši sagovornici.

Odnos ponuda i tražnje je jedini faktor koji utiče na promet nekretnina, tako da uvođenje notarijata, kao i izmena Zakona o notarima, nije ni smanjila niti povećala prodaju nepokretnosti, kaže u razgovoru za "eKapiju" Nedeljko Malinović, vlasnik agencije za promet nekretnina "Legat".

- Notari su dobrodošli, jer snose deo odgovornosti i time se postiže i viši stepen sigurnosti prilikom trgovine nekretninama – smatra Malinović.

Na pitanje da li se sada zbog javnih beležnika teže prodaju stanovi u izgradnji i nekretnine u procesu legalizacije, Malinović, kaže da nema takve podatke.

- Ukoliko kupac želi, može da kupi nekretninu koja je u procesu legalizacije s tim što u ugovoru stoji da je proces u toku. I ovde je uloga notara značajna, jer oni obrađuju svaki detalj u ugovorima, do koje mere se došlo u tom procesu i sve druge podatke, jer notari sačinjavaju kompletniji zapis.

Što se tiče troškova overe ugovora, naš sagovornik navodi da su se ranije takse plaćale i prilikom overe u sudu s tim što su sada notarske usluge malo skuplje.

- Opet ne možemo reći da je i taj faktor uticao na promet nekretnina, jer neko ko se odlučio na kupovinu će platiti i tu obavezu nezavisno od visine naknade za overu. Neke usluge su sada zaista višestruko veće, kao što je overa punomoćja koja je u sudu koštala 540 dinara, a kod notara 5.400 dinara – objašnjava naš sagovornik dodajući da nije video prošlonedeljne izmene Zakona o notarima, ali se nada da su te usluge smanjene.

Vlasnik agencije "Legat" navodi i da se u Beogradu malo duže čeka na notarski zapis, jer je u srpskoj prestonici najveći promet nepokretnosti.

- Duže se čeka na notarske zapise ne samo što je malo notara, a veliki promet, već i zato što javnim beležnicima treba vremena za proveru. Oni proveru vrše mnogo detaljnije nego što su šalterski službenici nekada radili i kojima je bilo dovoljno da pregledaju vrednost i vlasnički list – zaključuje Nedeljko Malinović.