Od Jadrana do Beograda - Gdje se danas najviše isplati ulagati u nekretnine?

Crna Gora se trenutno nalazi u izuzetno povoljnom investicionom momentu, koji se rijetko javlja i predstavlja jedinstvenu priliku za ulagače. Kombinacija ekonomskog razvoja, procesa pristupanja Evropskoj uniji i rastuće percepcije sigurnosti čini ovu destinaciju posebno atraktivnom. Upravo sada je trenutak kada tržište pokazuje snažan potencijal, ali još uvijek nudi prostor za ostvarivanje značajnih prinosa. Zbog toga se Crna Gora sve više pozicionira kao jedna od najpoželjnijih destinacija za ulaganje u regionu.

To je poručeno sa panela "Stambeno tržište u Crnoj Gori i regionu: kule i urbana inovacija" u okviru nedavno održane RE:D konferencije u Budvi.

Kako je kazala Nataša Grdinić, partner i izvršna direktorica CMM Investment Consulting Group, Crna Gora se trenutno nalazi u veoma specifičnom trenutku.

- Ja ga zapravo nazivam "momentumom". Kada nam se neko obrati za savjet u vezi sa investiranjem, uvijek mu kažemo da sada imamo priliku koja se u skorijoj budućnosti vjerovatno neće ponoviti. Riječ je o prelomnom momentu obilježenom snažnom motivacijom za ulazak u Evropsku uniju. Još uvijek nismo tamo, ali se već pojavljuje percepcija sigurnosti. Ne možemo sa sigurnošću spekulisati o tačnom terminu, ali pretpostavke su da bi to moglo biti 2028. ili 2029. godine, što je relativno blizu. Time bi došla i dodatna evropska sigurnost. Pitanje je samo ko će prepoznati taj trenutak i da li ćemo ga iskoristiti - kazala je.

Kompanija CMM Investment Consulting Group bavi se posredovanjem u prometu nekretninama, ali je i developer, s obzirom na to da značajno investiraju i grade u Crnoj Gori.

- Mi smo prepoznali taj trenutak i već vidimo efekte naših investicija - imamo veliku potražnju, ne samo sa tržišta koja su tradicionalno zainteresovana za našu zemlju, već i šire. Posebno iznenađenje za nas bili su investitori iz Južne Afrike i Južne Amerike, koji su na svojim tržištima ostvarili ozbiljne rezultate i sada dolaze kod nas. To jasno pokazuje da smo prepoznati na globalnom nivou - poručuje.

Ističe da Crna Gora teritorijalno jeste malo tržište, ali sa izuzetno bogatim prirodnim i drugim resursima.

- Ta kombinacija, zajedno sa trenutnim momentumom, čini je izuzetno atraktivnom za investicije. Naravno, ne smijemo zanemariti ni faktor rizika, posebno geopolitičke rizike koji su danas veoma izraženi. Investitori danas mnogo pažljivije procjenjuju gdje će plasirati kapital. U poslednjih nekoliko godina često smo imali dilemu investitora, da li ulagati u Crnu Goru ili, na primjer, u Dubai koji je često bio logičan izbor i u određenim situacijama imao prednost. Međutim, usljed aktuelnih geopolitičkih dešavanja, situacija se promijenila. Crna Gora se sada sve češće pojavljuje kao najstabilnije mlado tržište u regionu, koje investitori prepoznaju kao sigurno utočište za kapital - poručuje Grdinić.

Kada je riječ o procjeni rizika, statistički pokazatelji rasta su veoma značajni i ukazuju na kontinuiran razvoj tržišta.

- Ipak, željela bih da iskoristim priliku da skrenem pažnju institucijama i donosiocima odluka na problem statistike. Podaci koje često vidimo ne poklapaju se u potpunosti sa realnim stanjem - koje je, zapravo, mnogo bolje. Nažalost, izvori podataka nisu uvijek dovoljno relevantni, pa je potrebno ozbiljnije raditi na tom segmentu. Kao predsjednica Grupacije agencija za nekretnine pri Privrednoj komori, mogu da kažem da aktivno radimo na tome. U saradnji sa Udruženjem procjenitelja planiramo razvoj nove platforme koja će pružiti tačnije i ažurnije podatke sa tržišta, direktno od onih koji svakodnevno učestvuju u transakcijama - otkrila je ona.

Na taj način, dodaje, nećemo morati da se oslanjamo isključivo na podatke platnog prometa Centralne banke ili druge posredne izvore, koji često ne daju kompletnu sliku.

- U relativno kratkom roku moći ćemo da ponudimo kvalitetnije statističke uvide, koji će, vjerujem, mnoge pozitivno iznenaditi. Uzimajući sve ovo u obzir, smatram da je Crna Gora trenutno, možda i šire posmatrano, jedno od najsigurnijih tržišta za ulaganje. S obzirom na to da vrijednost tržišta konstantno raste, a da će se, prema informacijama sa terena, to i nastaviti, sada je pravo vrijeme za ulaganje. Jer, ako ne sada, onda kada - zaključila je Nataša Grdinić.

Žarko Cajić iz Alta Holdinga kazao je da svako tržište ima svoj specifičan potencijal koji ne postoji na drugim mjestima, dodajući da svaki kapital traži način da bude adekvatno plasiran.

- Treba razvijati projekte koji će napraviti iskorak. Imamo kupce koji kupuju stanove za život, ali i za investiciju. Taj cijeli ciklus oko same nekretnine, to je ono što ljudi kupuju i u tome treba tražiti dodatnu vrijednost - kazao je Cajić.

Govoreći o razvoju kula, kazao je da su one oduvijek bile pitanje reputacije, ali da uspjeh ovakvih projekata zavisi od implementacije stvarnih potreba kako investitora, tako i okruženja, kao i od nivoa razvoja tržišta, odnosno od toga da li je tržište spremno da realizuje takav projekat.

- Suštinski, ono što je važno, jeste momentum razvoja, odnosno nivo razvoja tržišta. Da li tržište, na tom nivou razvoja, može da realizuje takav projekat ili ne? Imajući u vidu da sam učestvovao na nekoliko takvih tržišta koja su bila u fazi razvoja, nije lako realizovati ovakav projekat. Čak ni u Beogradu prije 10 ili 15 godina, nije bilo lako projektovati kulu i sprovesti je u djelo - naveo je.

Ako je tržište u početnoj fazi razvoja, dodao je Cajić, ne postoji siguran akter na dovoljnom nivou.

- Možda postoje pojedinci koji su radili u međunarodnim kompanijama i došli da rade na domaćem tržištu, ali ako ne postoje kompanije koje mogu da upravljaju projektom iz ugla developera, da razmišljaju o njemu, postave strategiju, ako nema adekvatnih projektanata da ga osmisle, ako ne postoji tehnička kontrola, onda takav projekat ima velike šanse da ne dostigne svoj vrhunac. Međutim, tržište u Beogradu u poslednjih 10 godina konstantno raste, svi akteri od projektanata do izvođača su se edukovali, tako da svi razumiju veoma važne aspekte ovakvih investicija, pa je tržište toliko napredovalo da može da realizuje takve objekte uz adekvatnu strategiju - kazao je Cajić.

Kako je kazao, razvijajući projekat Alta Tower shvatili da su je osnovni nedostatak tržišta nedostatak participativnog planiranja, odnosno projektovanja koje uvažava potrebe svih aktera.

- Kroz primjere kroz koje smo prošli, kroz javne uvide, kritike stručne javnosti, kao i šire javnosti, shvatili smo da postoje određene vrste kritika: više zelenila, više svjetla, više sunčeve svjetlosti, bolji materijali - sve su to realne potrebe stanovništva. Ima i dosta emotivnih kritika, ali smo kroz proces sagledavanja stvarnih potreba uspjeli da implementiramo projektne zadatke, formiramo strategiju, tako da je naš projekat, kada je predstavljen javnosti, prošao gotovo bez kritika, uz određenu pažnju javnosti. Bilo je i nezadovoljnih, jer u blizini imaju projekte koji im pružaju određeni komfor. Međutim, ako se projektu pristupi na adekvatan način i sagledaju svi problemi, takav projekat podiže vrijednost investitora, developera, podiže vrijednost komšiluka, odnosno neposrednog okruženja, podiže vrijednost tog dijela grada i svih aktera koji gravitiraju ka njemu - poručio je.

Mora, dakle, da postoji simbioza, dodao je.

- Kula sama po sebi generiše određenu reputaciju, ali mora da zadovolji stvarne zahtjeve i potrebe koje postoje na tom tržištu, kod svih aktera. Koliko je realno uskladiti arhitektonsku ambiciju sa ekonomskom isplativošću takvog projekta, posebno u regionu Crne Gore i Beograda? To je moguće uz adekvatno planiranje i dobru strategiju - istakao je Cajić.

Naveo je primjer Beograda, posebno Novog Beograda, koji je vezan za korporacije, gdje se nalaze sjedišta stranih kompanija, čiji zahtjevi su vrlo konkretni.

- Banalni tehnički uslovi, potreba za kvalitetnim parkingom i velikim površinama na jednom nivou, kako bi se izbjeglo stalno kretanje kroz vertikalu objekta. Kada poznajemo tržište, te zahtjeve implementiramo u osnovu projekta kako bismo ih zadovoljili. Zatim iz svih ostalih aspekata izvlačimo maksimalnu vrijednost, jer samo ako se iz svakog segmenta izvuče maksimum i pažljivo izbalansiraju svi parametri, može se opravdati dodatna vrijednost projekta - ukazuje Cajić.

Ono što je važno da bi ovakvi objekti bili isplativi jeste da prave razliku na tržištu.

- To je ključno, ponuditi nešto što ne postoji. Tada rastu zakupnine, raste cijena kvadrata i projekat postaje isplativ, ukoliko je pažljivo planiran. Potrebno je jasno definisati ciljnu grupu, osmisliti različite strategije koje će se primijeniti kako bi objekat, poput kule, bio uspješan. Postoje brojni primjeri gdje takve kule nisu bile uspješne, praćene negativnim komentarima ili jednostavno lošim tržišnim momentom - kazao je on, dodajući da se u obzir moraju uzeti svi faktori.

- Potrebno je uraditi segmentaciju tržišta, kako u Beogradu, tako i u Crnoj Gori, jer svako tržište ima svoj specifičan potencijal koji ne postoji na drugim tržištima. Na primjer, tržišta poput Dubaija danas imaju određene izazove. Tako imamo situaciju da se odande vraćaju naši investitori koji su ulagali na tom tržištu, ali imamo i strane investitore sa Bliskog istoka koji dolaze u Beograd, gdje ulažu kapital. Suština je, dakle, u dobroj strategiji planiranja i podršci koju tržište može da pruži - zaključio je Cajić.

Miodrag Gazibara, projekat Marina Dorćol, ukazuje da se na tržištu nekretnina ne dešava ništa brzo i da je potrebno gledati čak godinu za godinu da bi se pratili trendovi, rast i padovi. Naveo je i kako stvari stoje u Srbiji, kada je riječ o prodaji.

- Godišnje se u Beogradu prodaju stanovi čija vrijednost je oko 2,5 mlrd EUR. Kada se vidi koliko je mali udio kupovina na kredit, očigledno je da su veliki dio tržišta investicioni kupci. Oni rezonuju na drugačiji način. Na tržištu se vidi pomak u odnosu na prije nekoliko godina. Cijena u Beogradu skoro nikad ne pada, čak i ako dođe do nekog pada, on nije veliki. Rekordna godina po broju prodatih stanova u beogradu bila je 2022, kada je izbio ukrajinski konflikt - ukazao je Gazibara.

Kako je naveo, samo veliki projekti mogu da ispune velika očekivanja kupaca. Manji projekti, jednostavno, to ne mogu da izvedu. Ono što je simptomatično za Beograd je da se oko 70% transakcija realizuje kešom, odnosno sa računa na račun.

- Naravno, ne fizički keš. Oko 30 - 40% je kupovina na kredit, dok je prosječan iznos kredita 40.000 EUR - kazao je.

Prema njegovim riječima, investicioni kupac vas pita pet pitanja pri donošenju odluke. Neko ko kupuje za sebe pita dvadeset pitanja. Njemu je bitno da vidi i zamisli cio svoj život u tom kompleksu.

- Važno je da, kada imate veliki projekat, možete da ponudite mnogo više od standardnog kompleksa koji ima samo lokale u prizemlju, da ste odgovorili na što je više moguće potreba i da se kao investitor ne oslanjate samo na investicione kupce, zato što je tu rast cijena prilično ograničen. Investicioni kupci, generalno, uvijek kupuju manje stanove. I manji stan ima neku konačnu vrijednost, zato što investicioni kupac gleda kroz rentu. Gleda ga kroz uvećanje vrijednosti, ali ga primarno posmatra kroz rentu - naveo je.

Kako je pojasnio, kupac koji kupuje nekretninu za sebe, ne gleda to kroz rentu i u nekom trenutku, bez obzira što su manji dio tržišta, može da plati više.

- Ali, da biste ispunili njihova očekivanja, morate na odgovarajući način da riješite sve te izazove. Jedno od rješenja mora da bude i dodatni parking i dodatna garaža unutar kompleksa, što je nešto što investitori generalno ne rade, zato što je skupo - dodaje.

Govoreći o projektu Marina Dorćol, kazao je da on napreduje dosta dobro.

- Prodato je blizu 50% stanova, tako da, kad me pitate koliko je teško razvijati takve projekte u užem gradskom jezgru Beograda, iz ovog ugla djeluje prilično lako. Međutim, prije nekoliko godina, kada je kupljena parcela, to je djelovalo kao nemoguća misija - platiti toliki iznos za parcelu, srediti infrastrukturu i istovremeno obezbijediti taj kvalitet materijala, ali i kvalitet komfora - kazao je Gazibara.

U projektu Marina Dorćol mahom su projektovana po dva, do tri stana po spratu. To je, kako kaže, i bila ideja - da se ponudi nivo privatnosti koji je jedan od ključnih elemenata koje kupci traže kada kupuju za sebe. Zato je i bio poprilično veliki izazov sve to uklopiti.

- Projekat je napravljen na način da jednostavno nije postojao pravi benchmark u tom trenutku, da možete da kažete da je neko već uradio nešto slično, pa da ćete vi biti 10 - 20% skuplji. Projekat je razvijen u skladu sa željama investitora, i dobro je što je u ovom slučaju arhitekta imao veliku ulogu. On je unutar projekta uspio da se izbori za sve te elemente, uključujući zelene fasade, održivost i sve ono što je planirano. Nije lako kada nemate jasan primjer na koji možete da se oslonite u trenutku donošenja odluka. Sada djeluje lako, ali u tom trenutku nije bilo nimalo lako - zaključio je Gazibara.