Rastu cijene, ali i tražnja za kvadratima - Tržište nekretnina se stabilizuje, CG i dalje interesantna stranim investitorima

Tržište nekretnina u Crnoj Gori i dalje je veoma aktivno, uz nastavak rasta cijena, ali sa primjetnim usporavanjem tog trenda. Prema ocjeni Stefana Miškovića, vlasnika agencije Multitask nekretnine i predsjednika Udruženja agencija za promet nekretninama, tržište polako ulazi u fazu stabilizacije. Očekuje da će cijene kvadrata i u mjesecima pred nama vjerovatno rasti, u skladu sa inflacijom ili nešto iznad nje, ali bez velikih skokova kakvi su obilježili prethodni period. Uprkos kontinuiranom rastu cijena, Crna Gora ostaje jedna od najperspektivnijih destinacija za ulaganje u regionu. Interesovanje stranih investitora i dalje je veliko, a očekuje se da će ulazak zemlje u Evropsku uniju dodatno povećati atraktivnost tržišta, donijeti novi rast cijena i povećati ukupnu vrijednost sektora nekretnina.

Dok se čekaju podaci za treći kvartal ove godine, statistika Monstata za drugo tomjesečje pokazuje da je prosječna cijena kvadrata u novogradnji iznosila 2.201 EUR. U odnosu na isti period lani to je rast od 21%, dok su u odnosu na prvi kvartal 2023. cijene nekretnina porasle za 47%. Ako se vratimo još jednu godinu unazad, dolazimo do rasta od čak 60 procenata.

Da su cijene kvadrata u novogradnji na istorijskom maksimumu potvrđuje i naš sagovornik.

- U drugom kvartalu kvadrat u novogradnji koštao je 2.201, što je najviša zabilježena cijena u istoriji Crne Gore. Ipak, imamo vrlo blagi rast u odnosu na prvi kvartal ove godine od svega dva odsto, što je znatno manje u odnosu na drugi kvartal 2024., gdje smo imali uvećanje od oko 20%. Stoga mislim da polako ulazimo u fazu stabilizacije. Vjerujem da će cijene i dalje imati uzlaznu putanju, najvjerovatnije u skladu sa rastom inflacije ili nešto iznad toga, ali bez velikih skokova kao u prethodnom periodu – kazao je Mišković.

Kada je riječ o cijenama, zvanična statistika predstavlja jedan dio slike. Međutim, situacija na terenu nešto je drugačija.

- Prosječna cijena kvadrata u novogradnji u Podgorici iznosi 2.108 EUR i tu zvanična statistika korespondira sa realnim stanjem na terenu, jer ta cifra i odgovara prosjeku. Ipak, i u glavnom gradu ima nekretnina koje se kreću u rasponu od 1.800 do 3.000 EUR – navodi.

Prema riječima našeg sagovornika, najveće odstupanje u statistici vidi se u južnom regionu, gdje je Monstat zabilježio prosjek od 2.333 EUR po kvadratu.

- Ipak, mi znamo da je to, u praksi, najniža cijena po kojoj se može kupiti stan. Jedino u Ulcinju, kao najjužnijoj i najmanje razvijenoj primorskoj opštini, kvadrat se može naći po cijeni od 1.700 do 2.000 EUR. U ostalim primorskim opštinama - Baru, Budvi, Kotoru, Tivtu i Herceg Novom - cijene su znatno više. Čak je i u Baru trenutno teško naći kvadrat ispod 2.300 EUR dok se u Budvi, Tivtu, Kotoru i Herceg Novom kreću od 2.500 pa naviše, zavisno od lokacije i kvaliteta objekta. U luksuznim rizortima, kvadrat košta od 5.000, pa do čak 20.000 EUR – ističe Mišković.

Na pitanje šta u najvećoj mjeri utiče na rast cijena kvadrata, odgovara da je jedan od glavnih razloga činjenica da Crna Gora u poslednjih nekoliko godina hronično ima manjak nove ponude nekretnina.

- To je definitivno ključni razlog rasta cijena - ponuda ne prati tražnju. Iako je tražnja blago smanjena, ponuda stanova je pala znatno više, što stvara višak tražnje na tržištu.

Napominje i da je primijetno značajno smanjenje broja izdatih građevinskih dozvola u prvoj polovini 2025. godine.

- Na nivou Crne Gore imamo svega 30 izdatih dozvola u prvom i 10 u drugom kvartalu, što je drastično manje u odnosu na 317 ukupno izdatih u 2024. godini. Razlozi za to mogu se tražiti u izmjenama zakona o izgradnji objekata, koji je sigurno u jednoj mjeri usporio sve koji žele da grade. Prilagođavanje i licenciranje po novom zakonu svih koji pripremaju tehničku dokumentaciju sigurno je doprinijelo smanjenju broja dozvola – kaže Mišković, dodajući da je prisutna i određena doza opreznosti investitora zbog neizvjesnosti na tržištu.

Napominje da dodatni pritisak na tržište stvara i veliki broj stranaca koji najčešće ulažu u nekretnine koje se koriste za kratkoročni najam u turizmu.

- Ne smijemo zanemariti ni novi zakon o legalizaciji, koji onemogućava promet bespravnih objekata. To će imati značajan uticaj na tržište, jer će dodatno smanjiti portfolio nekretnina. Iako nekretnine u centralnom dijelu zemlje nijesu činile veliki procenat u ukupnom prometu, u južnom regionu su imale značajno učešće. Ovaj zakon, dakle, dodatno će osiromašiti ponudu i stvoriti manjak nekretnina na tržištu, što će sigurno uticati na dalji rast cijena – ističe naš sagovornik.

Kada je riječ o najatraktivnijim lokacijama, Mišković kaže da su to Budva, Kotor i Tivat, kao tri turistička centra na jugu gdje strani državljani dominantno kreiraju tražnju.

- Pored toga, Podgorica, kao centar privrede, ima konstantan rast. U nju se doseljava veliki broj ljudi, kako sa primorja, tako i sa sjevera, zbog posla i privrednih aktivnosti koje su koncentrisane u glavnom gradu - dodaje.

Vrijednost crnogorskog tržišta nekretnina iz godine u godinu konstantno raste, što dokazuju i podaci o stranim direktnim investicijama. Tako je u periodu od januara do jula ove godine ukupan priliv stranih direktnih investicija iznosio 536,61 mil EUR, od čega je više od 50% sredstava, tačnije blizu 273 miliona, uloženo u nekretnine.

Sagovornik eKapije navodi da je Crna Gora i dalje veoma atraktivno tržište za strane investitore.

- Ključ za to, sasvim sigurno, bili su projekti Porto Montenegro, Portonovi i Luštica Bay. Na cijelom Jadranu nema destinacije koja ima tri ovakva resorta. Takođe, Crna Gora je svojim liberalnim odnosom prema investitorima uspjela da privuče renomirane svjetske brendove, što je bilo presudno za rast atraktivnosti tržišta – kaže Mišković.

Dodatno, ulazak u NATO 2017. godine učinio je Crnu Goru sigurnijim mjestom za ulaganje.

- Od tada je primijetan kontinuirani rast stranih direktnih investicija. Vjerujem da će i članstvo u Evropskoj uniji, kada postane izvjesno, dodatno povećati atraktivnost Crne Gore kao destinacije za ulaganje u sektor nekretnina - dodaje.

Na pitanje o prognozama za naredni period, Mišković navodi da se u kratkom roku očekuje stabilizacija tržišta.

- To znači blagi, takozvani "hladni" rast od nekoliko procentnih poena u narednih 12 mjeseci. Zavisno od dinamike reformi i napretka ka članstvu u EU, moguće je da će taj rast ubrzati kada proces postane izvjestan, jer iskustva drugih zemalja pokazuju da ulazak u EU uvijek dovodi do skoka cijena nekretnina – zaključuje Stefan Mišković u razgovoru za eKapiju.

Kada je riječ o izdavanju stanova, Mišković kaže da je, nakon velike ekspanzije tokom 2022. i 2023. godine, već u 2024. zabilježen pad cijena rente.

- U ovoj godini imamo pad od oko 20%, pa možemo zaključiti da je tržište u fazi prilagođavanja. Tražnju su tokom 2022. i 2023. godine dominantno kreirali ruski i ukrajinski državljani, uglavnom iz IT sektora, sa visokim primanjima, što je dovelo do rasta cijena. U 2024. godini turski državljani su djelimično zamijenili tu tražnju, ali su zbog loše reputacije u pogledu poštovanja ugovora i održavanja nekretnina brzo izgubili povjerenje na tržištu. Stanodavci su se zatim okrenuli domaćem stanovništvu, koje, međutim, nije u mogućnosti da plaća cijene rente kakve su bile u tom periodu. Sada imamo proces prilagođavanja, u kojem dolazi do blagog pada cijena, jer se prednost daje domaćim zakupcima u odnosu na strane – pojašnjava Mišković.