Kupovina ili najam stana - Šta se više isplati?

Kupovina nekretnine na kredit može biti isplativa, ali može se pretvoriti i u ulazak u dužničko ropstvo ako vam se smanje prihodi ili ostanete bez posla.

Kupovina stana može biti i dobra investicija ako je tržište nekretnina u ekspanziji te se može očekivati rast cijena u dužem razdoblju. No uz nesumnjive koristi, posjedovanje nekretnine nosi brojne rizike. Nema nikakve garancije da će njena cijena uvijek rasti. U Hrvatskoj je u posljednjih tridesetak godina bilo nekoliko ciklusa u kojima je poslije snažnog rasta cijena došlo do osjetne korekcije.

Takođe, morate biti svjesni toga da je ukupni trošak vlasništva nad kućom obično veći od najma zbog dodatnih troškova kupovine i održavanja, čak i ako je rata stambenog kredita niža od najamnine, piše Tportal.

Najveća zabluda o najmu je da svaki mjesec bacate novac uzalud, što u stvari nije istina. Negdje morate živjeti, a to na ovaj ili onaj način uvijek košta. Iznajmljivanje ne uključuje sve troškove i odgovornosti povezane s vlasništvom te omogućuje veću fleksibilnost jer niste nužno vezani za svoju nekretninu, naročito ako niste sigurni da ćete u dužem razdoblju živjeti na jednom mjestu.

S druge strane, kao podstanar se možete suočiti s povećanjem cijene svaki put kada se obnavlja ugovor o najmu. Najveći problem za najmoprimce je to što nije uređeno tržište dugoročnog najma pa nemate sigurnost ako želite duže ostati na jednom mjestu. U slučaju da želite živjeti u luksuznom stanu na dobroj lokaciji, najam će vam se u pravilu pokazati skupljim od posjedovanja kuće.

Uprkos prevladavajućem stavu da je kupovina stana uvijek bolja i isplativija opcija, ekonomska računica ponekad može pokazati suprotno. Ljudi obično upoređuju ratu kredita s najamninom i, ako razlika nije velika, zaključuju da se više isplati kupiti stan jer nakon otplate kredita ostaje vam nekretnina u trajnom vlasništvu.

No računica je ipak malo komplikovanija. Kada kupujete nekretninu na kredit, angažujete kapital i treba voditi računa o ukupnom trošku. Dok je trošak najamnine jednostavan i sastoji se od mjesečne naknade koju plaćate vlasniku stana, trošak kupovine nekretnine sadrži više stavki. Osim rate kredita, treba uzeti u obzir dodatne troškove kupovine u koje ulaze porez na promet i posrednička naknada, što podiže ukupnu cijenu investicije. Takođe, treba uračunati trošak održavanja, te trošak osiguranja nekretnine.

Jedna od praktičnih formula koja se koristi u procjeni toga je li u određenom trenutku isplativija kupovina ili najam je pravilo 5%. Ono pretpostavlja da ukupni godišnji trošak kapitala za kupovinu i održavanje nekretnine iznosi 5% njene vrijednosti.

Stoga je potrebno pomnožiti tržišnu vrijednost nekretnine s 5% i podijeliti s 12 da bi se dobila tačka pokrića. Ako je mjesečna najamnina za uporedivu nekretninu ispod tačke pokrića, finansijski je bolje ući u najam. Ako je mjesečna najamnina viša od tačke pokrića, finansijski ima smisla kupiti nekretninu.