Ni prosječna plata ne pomaže za stan - Cijene na tržištu nekretnina nastavile da rastu, iako blago usporavaju

Prosječna cijena kvadrata stana u novogradnji, u komercijalnoj prodaji, u drugom kvartalu ove godine (april - jun) iznosila je 2.557 EUR, što je za 112 EUR više u odnosu na prvi kvartal ove godine, a za oko 350 EUR više u odnosu na isti period prošle godine. Prosječan kvadrat u glavnom gradu sada je bio 2.510 EUR, što je za 115 EUR više nego u prvom kvartalu, a za 400 EUR više nego u istom kvartalu prošle godine.

To je navedeno u podacima o cijeni stanova u novogradnji za drugi kvartal ove godine, koje je juče objavio Monstat.

Kvadrat stana sada je više nego duplo veći u odnosu na drugi kvartal 2021. godine, kada je njegova prosječna cijena na nivou Crne Gore bila 1.224 EUR, a u Podgorici 1.238 EUR.

U periodu od 2019. do 2024. prosječna cijena kvadrata povećana je za oko 600 EUR, a zatim je za samo dvije godine povećana za oko 750 EUR.

Sagovornik Vijesti iz ove oblasti kazao je da cijene nekretnina diktiraju stranci koji su najčešći kupci, iako se u posljednje dvije godine povećao broj domaćih građana koji stambeno pitanje rješavaju uz pomoć kredita.

- Rast cijena nekretnina malo usporava jer su u posljednje dvije godine za jedan kvartal rasle i po 10 do 15%, a sada je taj rast na nivou od pet odsto. Cijene će i dalje diktirati tržište, odnosno dok ima kupaca kojima one nisu visoke, one će rasti. Do kada će se to dešavati je pitanje od milion dolara. Da li su stranci sada kupovali veće nekretnine zbog toga što je za uslov dobijanja boravka povećana površina stambenog prostora, do kada će to trajati, kako će približavanje Evropskoj uniji uticati na cijenu stambenog prostora,... samo su neka od pitanja koja će uticati na buduće cijene - kazao je sagovornik Vijesti.

Prema ovim sadašnjim cijenama mali stan od 40 kvadrata koštao bio 103.000 EUR. Kod crnogorskih banaka maksimalni period otplate stambenog kredita je na 30 godina (360 mjeseci), pri čemu ne možete biti stariji od 35 godina. Ukoliko bi za cijeli kupovni iznos vrijednosti stana od 103.000 EUR uzeli kredit na period otplate od 30 godina, mjesečna rata bi iznosila 552 EUR, a banci bi ste vratili ukupno 198.830 EUR.

Kako maksimalni iznos rate može biti do polovine neto zarade, građanin da bi uzeo kredit iz ovog primjera mora da ima neto zaradu koja minimalno iznosi 1.104 EUR. Prosječna neto zarada za jun iznosi 1.036 EUR, tako da bi maksimalni iznos rate za onoga ko prima prosječnu zaradu bio 518 EUR. On bi u ovom slučaju morao da ima učešće od najmanje 8.000 EUR, da bi mogao kupiti stan od 40 kvadrata uz kredit od 95.000 EUR, pri tome dajući polovinu plate narednih 30 godina.

Ako bi neko s prosječnom platom želio da ovakav stan otplati za 20 godina, morao bi da ima učešće od 30.000 EUR, a mjesečna rata bi iznosila 482 EUR.

Prema podacima Poreske uprave oko dvije trećine zaposlenih ima zarade koje su niže od prosječne zarade, tako da bi oni morali da imaju mnogo veće učešće da bi i ovako mali stan mogli kupiti na 30 godine. Na primjer, neko ko ima platu od 800 EUR, morao bi da ima učešće od 30.000 EUR, da bi uzeo kredit od 73.000 na 30 godina sa ratom od 392 EUR.

Ukoliko bi neko sa platom od 800 EUR želio da stan od 40 kvadrata otplati za 20 godina, morao bi da ima učešće od 45.000 EUR i u tom slučaju rata za preostali iznos kredita od 58.000 EUR iznosila bi mu 383 EUR.

Prema podacima Centralne banke u prvih šest mjeseci ove godine odobreni su stambeni krediti vrijedni 124 mil EUR, dok je u istom periodu prošle godine ta suma bila 109 mil EUR.

Prosječna efektivna kamatna stopa za stambene kredite u junu ove godine iznosila je 5,07%, dok je u istom mjesecu prošle godine bila 5,06%, odnosno nije došlo do značajnije promjene.

Prema podacima iz platnog bilansa Centralne banke, stranci su za prvih šest mjeseci ove godine kupili nekretnina u iznosu od 237 mil EUR, što je duplo više u odnosu na ukupan iznos odobrenih stambenih kredita za isti period. U cijeloj prošloj godini stranci su u Crnoj Gori kupili nekretnina za 497 mil EUR.

Najviše nekretnina u Crnoj Gori za ovih šest mjeseci kupili su turski državljani za 27 mil EUR, a zatim slijede Kiprani sa 13,3 miliona.

Kupci iz Ujedinjenih Arapskih Emirata sa 12,1 miliona, iz Kine sa 11,9 miliona eura, iz Sjedinjenih Američkih Država sa 7,8 miliona, iz Srbije sa 6,7 miliona, iz Njemačke sa 6,6 miliona, iz Švajcarske sa šest miliona, iz Bugarske sa 5,3 miliona, iz Rusije sa 4,1 milion.

Na spisku odakle dolaze kupci nekretnina nalazi se 56 država i teritorija.

Na listi za cijelu prošlu godinu, najčešći kupci nekretnina bili su državljani Srbije za 91 mil EUR, zatim Turske za 54 miliona, Njemačke i SAD-a za po 44,5 miliona, Švajcarske za 25 miliona.

Istovremeno stranci su za šest mjeseci ove godine prodali nekretnina za 72 mil EUR i taj novac iznijeli iz Crne Gore, što je oko 30% vrijednosti kupovine nekretnina od stranaca za taj period.

Najviše nekretnina prodali su državljani Srbije za 20,6 mil EUR, zatim Rusi za 6,5 miliona, Turci za 5,4 miliona, Njemci za 5,1 milion, državljani SAD-a za 4,5 miliona, Hrvatske za 3,4 miliona.