Kraj za bespravnu gradnju - Prihodi od legalizacije mogu dostići i do pola milijarde

Nakon preciznijeg satelitskog snimanja terena prihodi od komunalnih naknada u procesu legalizacije bespravnih objekata mogli bi dostići i pola milijarde eura, saopštio je ministar prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine Slaven Radunović u intervjuu za Portal RTCG.

Predlog izmjena Zakona o legalizaciji produžava rok za upis nelegalnih objekata u katastar za šest mjeseci - do sredine avgusta 2026. godine. U narednim danima očekuju se, kako kaže, pravosnažna rješenja za uklanjanje još četiri nelegalna objekta na Žabljaku, a uskoro i prva akcija na primorju.

Radunović kaže da, iako se često može čuti da je broj zahtjeva za legalizaciju još uvijek nizak, podaci pokazuju da se stvari odvijaju upravo onako kako su i očekivali u početnoj fazi.

- Od stupanja na snagu Zakona o legalizaciji bespravnih objekata, 14. avgusta 2025. pa do kraja godine, podnijeto je 2.343 zahtjeva. Treba imati na umu da je proces krenuo u specifičnim okolnostima - tek 8. novembra 2025. objavljen je satelitski i aerofotogrametrijski snimak cijele Crne Gore, što je prvi put stvorilo precizne tehničke uslove za punu primjenu zakona. Paralelno smo morali da mijenjamo i druge zakone - o državnom premjeru i katastru, kao i o državnoj imovini, kako bi sve bilo usklađeno. Skupština je te izmjene usvojila tek 30. decembra, pa je jasno da su se ključni preduslovi stekli praktično na samom kraju godine - navodi Radunović.

Zato, kako kaže, smatraju da je broj zahtjeva realan i da pokazuje da proces ide u dobrom pravcu.

- Još više nas ohrabruje podatak da je u katastar nepokretnosti do kraja godine stiglo preko 5.000 zahtjeva za upis nelegalnih objekata. To je jasan znak da građani vjeruju da sistem funkcioniše i da postoji spremnost da se višedecenijski problem rješava na uređen i pravedan način - poručuje.

Prema njegovim riječima, od samog početka vodi se računa da legalizacija ne bude dodatni teret za građane. Zakon predviđa značajne olakšice - opštine mogu da odobre popust do 50% za objekte osnovnog stanovanja, a za posebno osjetljive kategorije stanovništva, poput samohranih roditelja, staratelja osoba sa invaliditetom, porodica sa djecom sa smetnjama u razvoju ili pripadnika romske i egipćanske populacije, naknada se može umanjiti i do 90%. Uz to, građani koji se odluče na jednokratno plaćanje dobijaju dodatni popust do 20%.

- Sve ovo pokazuje da naš cilj nije samo da sprovedemo zakon, već da stvorimo sistem koji je pravedan, funkcionalan i okrenut stvarnim potrebama ljudi. Legalizaciju vidimo kao važan korak ka uređenju prostora, pravnoj sigurnosti i boljem kvalitetu života – što je jedno od ključnih opredjeljenja ove Vlade - ističe ministar.

Građani se često žale da je gotovo nemoguće doći do licenciranih geodetskih organizacija zbog unaprijed popunjenih termina. Radunović kaže da razumije da dio građana ima osjećaj da je teško doći do termina kod licenciranih geodetskih organizacija i da to izaziva brigu oko rokova.

- Zato je važno da se oslonimo na činjenice i sagledamo realnu sliku na terenu. Danas u Crnoj Gori radi 101 licencirana geodetska organizacija - to je ozbiljan kapacitet koji pokazuje da sistem može da odgovori potrebama građana. Ne treba zaboraviti da je veliki broj vlasnika bespravnih objekata već ranije pribavio elaborate premjera izvedenog stanja, pa je po starom zakonu podnijeto čak 64.383 zahtjeva za legalizaciju. Upravo to iskustvo nam govori da postojeći broj geodetskih organizacija može da pokrije i preostalu potražnju - navodi.

Ukazuje i da su svjesni činjenica da u pojedinim sredinama i u određenim periodima dolazi do gužvi i pojačanog pritiska.

- Zato proces pratimo svakodnevno i shodno mogućnostima ga prilagođavamo u hodu. Naš pristup nije da građanima postavljamo prepreke, već da budemo partneri – da im pomognemo da poštuju zakon i da sve ide što jednostavnije. U tom smislu, već sam najavio da je Predlog izmjena Zakona o legalizaciji u proceduri i da predviđa produženje roka za upis nelegalnih objekata u katastar za dodatnih šest mjeseci. To znači da će svi koji nijesu započeli postupak imati priliku da to učine do sredine avgusta 2026. godine. Na taj način šaljemo jasnu poruku: razumijemo realne izazove i spremni smo da prilagodimo rokove kada vidimo da postoji volja građana da uđu u legalne tokove, ali i objektivne prepreke koje ih usporavaju. Naš cilj je da legalizacija bude efikasna, pravedna i održiva – sa što manje administrativnih barijera i uz maksimalno uvažavanje interesa građana - kaže Radunović.

Uprava za legalizaciju bespravnih objekata počela je sa radom 1. januara ove godine. Ministar ukazuje da treba imati na umu da ova služba nema zadatak da obrađuje sve nelegalne objekte.

- Nadležnost Uprave za legalizaciju jasno je definisana Zakonom i odnosi se na objekte veće od 500 kvadratnih metara, kao i na one koji se nalaze u zaštićenim zonama. To su po pravilu složeniji slučajevi - kolektivno stanovanje, kompleksna imovinsko-pravna pitanja. Zato je od presudne važnosti da Uprava od samog početka bude kadrovski i organizaciono kvalitetno postavljena - kaže Radunović-

Važno je naglasiti, dodaje, da je riječ o potpuno novom organu i da je proces njegovog uspostavljanja još u toku. U narednim danima biće imenovan vršilac dužnosti direktora, koji će odmah krenuti u izradu Pravilnika o sistematizaciji i pokretanje procedura za zapošljavanje potrebnog kadra. To je, kako kaže Radunović, standardan korak kada se formira nova institucija i prirodno je da je potrebno određeno vrijeme da Uprava bude potpuno spremna za obradu zahtjeva.

- Podaci sa terena pokazuju da je broj takvih objekata mali u odnosu na ukupnu procjenu od oko 120.000 bespravnih objekata, što znači da će najveći dio posla i dalje ostati na lokalnim samoupravama, koje već imaju iskustvo i timove formirane od 2018. godine. Uprava će, dakle, obrađivati manji broj predmeta, ali znatno složenijih. Ono što mogu sa sigurnošću da kažem jeste da će svi zahtjevi koji budu pristizali u Upravu biti obrađivani u najkraćem mogućem roku, čim se stvore uslovi za njen nesmetan rad. Naš cilj nije brzina radi statistike, već zakonit, stručan i održiv proces koji daje trajna rješenja. Legalizaciju posmatramo kao sistemski posao - zahtijeva strpljenje, ali i jasnu dinamiku. Tokom ove godine nastavićemo da jačamo kapacitete Uprave, a građani mogu biti sigurni da će svaki predmet biti tretiran sa punom pažnjom i odgovornošću - kazao je Radunović za portal RTCG.

Značajan broj objekata nalazi se u pravnom problemu zbog grešaka investitora, a ne samih vlasnika stanova. Na pitanje da li su u 2026. godini planirana sistemska rješenja za ove slučajeve i postoji li procjenu koliko je građana trenutno blokirano zbog takvih situacija, Radunović kaže da su u pitanju su uglavnom kolektivni objekti koji još nemaju upotrebnu dozvolu, pa je njihovo prometovanje blokirano, što kod ljudi koji su stanove kupili u skladu sa zakonom i uložili svoj novac i trud može stvoriti osjećaj ogorčenosti.

- Zato smo u predloženim izmjenama Zakona jasno definisali da će prometovanje objekta ili posebnog dijela objekta biti moguće i kada postoji zabilježba "nema upotrebnu dozvolu", pod uslovom da je gradnja izvedena u skladu sa građevinskom dozvolom ili drugim aktom kojim je ona odobrena. Na taj način direktno uklanjamo blokadu za vlasnike koji su postupali po pravilima. Izmjene se odnose i na otuđenje i nasljeđivanje nelegalnih objekata, jer želimo da građani imaju pravnu sigurnost i da ne budu kažnjeni zbog grešaka investitora. Time im omogućavamo da svoje nekretnine koriste, nasljeđuju ili prenose dalje na uređen način – što je dobro i za njih, ali i za društvo u cjelini - kaže ministar.

Napominje i da nemju precizan broj građana koji su trenutno pogođeni ovim problemom.

- Ali je jasno da su sistemska rješenja koja predlažemo ključna da se blokade trajno uklone. Naš cilj je da legalizacija bude pravedna, funkcionalna i da štiti interese svih učesnika, a posebno onih koji su postupali u skladu sa zakonom - ističe.

Radunović podsječa da je krajem prošle godine urbanističko-građevinska inspekcija u opštini Žabljak sprovela akciju uklanjanja nelegalnih objekata, izgrađenih nakon satelitskog snimanja u julu 2025. godine.

- Sedam takvih objekata je uklonjeno, uz poštovanje svih procedura i prava građana, što jasno pokazuje da država ozbiljno pristupa zaštiti prostora i planiranju urbanog razvoja. U narednih nekoliko dana obezbijediće se pravosnažna rješenja za uklanjanje još četiri objekta na Žabljaku - kaže Radunović dodajući da je ova akcije već dala rezultate.

- Građani su shvatili da država ima odlučnost da uspostavi sistem u kojem nelegalna gradnja ne može proći nekažnjeno i u kojem je očuvanje prostora Crne Gore prioritet. Zato želimo da svaki postupak bude transparentan, pravičan i u skladu sa zakonom, ali i da šalje jasnu poruku: nelegalna gradnja se neće tolerisati - navodi.

U narednom periodu planiran je veći broj sličnih akcija, a prva će biti sprovedena u jednoj primorskoj opštini u kojoj je evidentiran značajan broj nelegalnih objekata.

- Naglašavam, po ko zna koji put - neće biti izuzetaka. Svi novi nelegalni objekti izgrađeni 2025. i 2026. godine biće tretirani u skladu sa zakonom, jer je cilj da pravna država i zaštita prostora funkcionišu dosljedno i jednako za sve. Naš pristup je jasan: kombinujemo preventivne mjere, edukaciju i informisanje građana sa odlučnim sankcijama za one koji svjesno krše zakon. Na taj način gradimo sistem koji štiti javni interes, ali istovremeno prepoznaje i nagrađuje odgovorno ponašanje građana - poručuje ministar prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine.

Ranije je najavljeno da bi prihodi od komunalnih naknada mogli dostići oko 300 mil EUR. Na pitanje koliki je iznos realno prikupljen do sada i da li se razmatra smanjenje naknada ili dodatne olakšice za socijalno ugrožene kategorije stanovništva, radunović odgovara da je od početka procesa legalizacije, dakle od 2017. godine do danas, obračunato je nešto više od 21 mil EUR, a naplaćeno oko 12,5 miliona za ukupno 3.756 legalizovanih objekata u svim opštinama Crne Gore.

- Ranije smo procjenjivali da bi prihodi mogli dostići oko 300 mil EUR, računajući prosječne vrijednosti naknada, kvadraturu objekata i broj od oko 11.000 nelegalnih objekata. Sada, nakon satelitskog snimanja i preciznijih podataka o terenu, očekujemo da bi ukupna vrijednost mogla biti čak i značajno viša od prvobitne procjene. Možda i cijelih pola milijarde evra - ističe.

Kao posebno važno navodi to da Zakon o legalizaciji već predviđa olakšice.

- Vlasnici objekata osnovnog stanovanja mogu dobiti popuste prilikom plaćanja naknade za urbanu sanaciju, a socijalno osjetljive kategorije – poput samohranih roditelja, porodica sa djecom sa smetnjama u razvoju ili pripadnika romske i egipćanske populacije – imaju mogućnost značajnog umanjenja naknada, čak i do 90%. Na taj način legalizacija postaje dostupnija i pravednija. Naš cilj je da proces funkcioniše tako da građani dobiju pravnu sigurnost, a da se istovremeno pokaže društvena odgovornost države – kroz podršku onima kojima je pomoć najpotrebnija. Želimo da spojimo fiskalnu održivost sa socijalnom pravdom i praktičnim olakšicama, kako bi legalizacija bila pravičan i održiv proces za sve - kaže Radunović.

Na pitanje da li smatra da su građani koji su i prije ovog zakonskog rješenja poštovali propise i gradili legalno - uz uredno plaćanje komunalnih naknada koje u pojedinim gradovima i zonama nijesu bile nimalo povoljne - dovedeni u neravnopravan položaj u odnosu na one koji sada prolaze kroz proces legalizacije, Radunović odgovara:

- Svjesni smo da veliki broj građana svoje objekte gradi u skladu sa propisima i da uredno izmiruje sve obaveze, uključujući i komunalne naknade koje su u nekim gradovima predstavljale ozbiljan finansijski teret. Taj odgovoran odnos prema sistemu zaslužuje puno poštovanje i priznanje i želim da to jasno naglasim. Istovremeno, važno je razumjeti da cilj Zakona o legalizaciji nije da bilo koga dovede u neravnopravan položaj, već da se dugogodišnji problem bespravne gradnje konačno riješi i da se uspostavi red i pravna sigurnost za sve.

Napominje i da nelegalni graditelji koji uđu u postupak legalizacije takođe plaćaju naknadu za urbanu sanaciju, a ta sredstva lokalne samouprave usmjeravaju na uređenje prostora gdje se objekti nalaze.

- Dakle, doprinos svih učesnika ide u istom pravcu - unapređenje i uređenje prostora u kojem živimo. Ministarstvo i nadležne institucije pažljivo prate primjenu Zakona i nastoje da obezbijede dosljednu i pravednu primjenu. Naš cilj je da svaki građanin osjeti da sistem funkcioniše jednako za sve, da se odgovornost prepoznaje i vrednuje, i da oni koji su od početka poštovali propise imaju sigurnost da su njihova ulaganja bila prepoznata i cijenjena.

Kada je riječ o statusu Kotora na UNESCO listi i potencijalnog referenduma, radunović kaže da se ideja o referendumu odnosila se na varijantu da oni koji su odgovorni da nađu rješenje za ovu tešku situaciju, ne uspiju da obezbijede dovoljno izbalansirani predlog, koji bi uvažio najvažnije preporuke UNESCO-a, ali u isto vrijeme i omogućio neophodan stepen razvoja bokeških opština.

- Riješenost Vlade da se dođe do optimalnog rješenja, koje bi uzelo u obzir težnju za očuvanjem kulturno - istorijskih vrijednosti Boke Kotorske, ali i razvojne potrebe ove regije je neupitna, tako da sam uvjeren da će se kompromis naći. Što se mene lično tiče, svako rješenje do kojeg će se doći na bazi stručne analize i konsultacija sa lokalnom zajednicom je zadovoljavajuće.

Na pitanje šta bi poručio građanima koji godinama čekaju legalizaciju kako bi mogli prodati, naslijediti ili riješiti imovinsko-pravne odnose – da li 2026. može biti godina konkretnog pomaka i rješenja ili se i dalje očekuje dugotrajan proces, odgovara da legalizacija sama po sebi nikada nije bila, niti može biti jednostavan proces.

- Međutim, novi Zakon je stvari učinio jasnijim, transparentnijim i razumljivijim za građane. Sada su procedure, rokovi i nadležnosti precizno definisani, a naš zadatak u narednom periodu biće da ubrzamo administrativne postupke i ojačamo saradnju svih uključenih institucija - lokalnih samouprava, Uprave za legalizaciju, Uprave za nekretnine i Uprave za državnu imovinu. Samo kada svi rade zajedno i sinhronizovano, možemo očekivati uspjeh.

Cilj je, kaže, da što veći broj predmeta bude riješen u razumnim rokovima, uz puno poštovanje zakona.

- Zato vjerujem da 2026. može biti godina u kojoj legalizacija prelazi iz faze zastoja u fazu konkretnih rješenja – godina u kojoj će građani osjetiti direktnu korist, bilo da žele da prodaju, naslijede ili uredno regulišu svoje imovinsko-pravne odnose. Istovremeno, koristim ovu priliku da ponovo uputim apel svim građanima koji posjeduju nelegalne objekte da pokrenu postupak legalizacije kod nadležnih institucija, te da upozorim da će država, kroz pojačan inspekcijski nadzor i dosljednu primjenu zakona, sistematski djelovati protiv svake nove nelegalne gradnje. Naš pristup je jasan: želimo da građani osjete da sistem funkcioniše, da pravna sigurnost nije samo obećanje, već stvarnost, i da 2026. bude godina u kojoj se pravi pomaci konačno vide u praksi - zaključuje Slaven Radunović u razgovoru za portal RTCG.