Serbia Edition
Serbische Ausgabe
Izdanje BiH
Izdanje Crna Gora
Vijesti
Da li su privatni studentski domovi nova investiciona šansa za Beograd?
Izvor: eKapija
Petak, 20.06.2025.
08:23
Petak, 20.06.2025.
08:23
Komentari
Ilustracija (Foto: Marcus Loke/Unsplash)
Priuštivo stanovanje i studentski smještaj bile su teme istoimenog panela na ovogodišnjoj konferenciji REBEC, sa fokusom na Srbiju i region Centralne i Jugoistočne Evrope.
Prvi panelista, Nikolaos (Nikos) Manomenidis, direktor agencije za nekretnine Crecos iz Soluna, govorio je o tome kako izgleda tržište studentskog smještaja u Grčkoj:
- U Solunu ima više od 120.000 studenata. Pomislili biste da to zvuči obećavajuće, ali poslednjih godina u Grčkoj bilježimo veliki porast potražnje za studentskim smještajem, iako se broj stanovnika smanjuje, ali sve više ljudi žive sami. Samo u Solunu, više od 10.000 ljudi živi samostalno, uglavnom starijih, ali zabilježen je i veliki porast razvoda, čak 50% u poslednjih 10 godina. To znači da imamo 450.000 novih domaćinstava, a otprilike isto toliko malih stanova, što stvara određeni izazov.
Prema njegovim riječima, u Solunu je u poslednjih pet godina aktivno investiciono tržište u studentski smještaj.
- Počelo je sa jevrejskim investitorima koji su ulagali mnogo u Solun. Grad ima dugu jevrejsku istoriju, još od 1912. godine kada su trećinu stanovništva činili Jevreji. Investirali su u stare zgrade i pretvarali ih u studentski smještaj – naveo je Nikos.
70.000 stranih studenata medicine u potrazi za stanovima
Kako je ocijenio Džordž Bobvoš, konsultant za razvoj u kompaniji Wyndham Hotels & Resorts za Jugoistočnu Evropu, i u Centralnoj i u Istočnoj Evropi, posebno u glavnim gradovima i univerzitetskim centrima kao što su Varšava, Prag, Budimpešta, protekle tri decenije rapidno raste broj studenata.
- U poslednjih 35 godina otvoreni su mnogi medicinski fakulteti i danas imamo oko 70.000 stranih studenata na medicini u ovom regionu. Gradovi koje sam pomenuo su tradicionalno imali dvije opcije za smještaj: kampuse u okviru univerziteta, i subvencije za studente koji su morali da traže smještaj van kampusa. Međutim, broj stranih studenata je drastično porastao. Univerziteti su počeli da uočavaju tržišnu potrebu i da se obraćaju developerima, kao što smo mi, kako bi pronašli održiva rješenja – naveo je Bobvoš.
Prema njegovim riječima, kompanija je razvila strategiju segmentacije - koliko studenata želimo da obuhvatimo i kakve vrste smještaja su potrebne:
- Jer studentima je potreban povoljni smještaj. To nije socijalno stanovanje, ali se graniči s tim - nije luksuzno, ali ni jeftino i loše. Smještaj mora da bude funkcionalan. Često se pravi po uzoru na kasarne: dugački hodnici, niz soba, zajednička kuhinja i kupatilo. Kao developeri, otkrili smo da je to odličan biznis: stabilan, jer se lako planira pet do sedam godina unaprijed, zatim pouzdan, s obzirom da studenti (ili njihovi roditelji) redovno plaćaju zakup i isplativ - u gradovima kao što su Varšava, Prag, Budimpešta, pristojan zakup donosi stabilan prihod. Postoji i dugoročni ugovor o zakupu koji omogućava predvidiv prihod.
- Tri centralnoevropska grada, Varšava, Prag, Budimpešta, svake godine izgrade oko 10.000-12.000 jedinica studentskog smještaja - istakao je Bobvoš.
Dao je i najčešču strukturu zgrada i stanova koji se grade za studente, kao i prosječne cijene:
- To su uglavnom jednokrevetne sobe sa dodatnim sadržajima. Postoje naravno različiti modeli, što zavisi od željenog nivoa udobnosti i cijene. Na primjer, u prosječnoj zgradi sa 10 spratova, prvih osam spratova su sobe sa zajedničkom kuhinjom i kupatilom. Poslednja dva sprata često imaju studio apartmane sa sopstvenim sadržajem. Ali, cijena studija (sa kuhinjom i privatnim kupatilom) može biti 30-50% viša od cijene obične sobe. To zavisi od standarda objekta i ciljne grupe. U luksuznijim smještajima u nekim zemljama van EU, još jedna prednost takvog smještaja je što student može da dobije boravišnu dozvolu preko tog objekta. U mnogim slučajevima univerzitet ili vlasnik objekta pomažu oko registracije adrese i papirologije. To studentima iz udaljenih zemalja, iz Kine ili Japana na primjer, mnogo znači.
- Dakle, zavisi od tržišta, lokacije i demografije. Nisu svi spremni da plate toliko, ali postoji značajna potražnja za svim nivoima, od osnovnog do luksuznog - naveo je Bobvoš i dodao da se često dešava i da se stari hoteli iz socijalističkog perioda preuređuju u studentski smještaj, jer je to isplativo i brzo za renoviranje.
Prema njegovim riječima, česta je i praksa da da studenti ostanu u gradu i nakon završetka studija, pa tada kupuju prve nekretnine i često se obraćaju istim developerima kod kojih su živjeli kao studenti.
Zašto nema više studentskog smeštaja u Beogradu
Moderator panela, Petar Orlić iz advokatske kompanije Horizons Alliance, naveo je da u Beogradu imamo oko 90.000 studenata.
- Troškovi izgradnje su niži nego u zapadnoevropskim zemljama. Pa zašto nemamo više studentskog smještaja? - zapitao je on.
Odgovor je dao Milan Mitrašinović, pomoćnik direktora tržišta kapitala u Avalon nekretninama:
- Ključ je u kvalitetu univerziteta i studijskih programa. Studenti dolaze u gradove poput Londona, Pariza, Amsterdama i Minhena, jer žele obrazovanje svjetskog ranga. Statistički, broj evropskih studenata opada, dok broj azijskih i južnoazijskih raste. Taj talas se preliva prvo na Dubai, pa zatim na evropske gradove.
- Na primjer, u Londonu, u četvrti Whitechapel, američki developer, Great Star, izgradio je studentski kompleks sa bazenom, saunom, teretanom... veoma luksuzno, potpuno opremljeno namještajem, ali ciljna grupa su bogati studenti iz Azije (posebno južne Azije), koji žele premium uslove. U tom slučaju, zakup može da ide i do 1.500 evra mjesečno. Sumnjam da bi tako nešto ovdje bilo na cijeni jer nedostaje ta "jaka" internacionalna komponenta, ali ima i takvih slučajeva ovdje, ima porodica koje dolaze iz Azije i Bliskog Istoka, koje su dovoljno imućne da svojoj djeci kupe ili iznajme stan u Beogradu. Ali da bi privukli takve porodice, potrebni su dobri studijski programi, sigurnost, infrastruktura i fleksibilnost administracije. Dakle, potencijal postoji, ali mora se raditi na akademskom i infrastrukturnom nivou, ne samo kroz investicije u studentski smještaj - rekao je Mitrašinović.
Ilustracija (Foto: vvoe/shutterstock.com)
U Srbiji nedostaje privatni segment ulaganja
On je ocijenio da ono što takođe nedostaje u Srbiji jeste upravo taj privatni segment, koji zapravo pokreće čitavu ponudu u drugim većim univerzitetskim gradovima:
- Kod nas je još u velikoj mjeri u pitanju sistem kojim dominiraju lokalne vlasti, koje u potpunosti kontrolišu studentski smještaj. Obrazovanje je dio šireg društvenog procesa i dobar je PR za vlasti, ali kada govorimo o državnim finansijama, neki veći projekat bi se nadmetao sa drugim velikim infrastrukturnim ulaganjima, a ne može sve da se finansira i jednostavno nema dovoljno sredstava da se izgradi kvalitetan studentski smještaj.
- U tom kontekstu, privatna ulaganja u vidu studentskih stanova, odnosno preuređenje starih objekata, mogu biti smisleni - da se udahne život tim zgradama i eventualno proširi kapacitet, pogotovo jer postoji dosta raspoloživog zemljišta - smatra Mitrašinović.
Bobvoš je ukazao da postoji velika razlika kada govorimo o stranim studentima, koje je relativno lako "ciljati", i o domaćim studentima, te je ponudio rješenje za problem u Srbiji:
- Postoje, istorijski gledano, tri scenarija: imali ste sreće da potičete iz porodice koja je dovoljno bogata da vam kupi mali stan u gradu u kojem studirate; roditelji su mogli da vam pomognu plaćanjem kirije ili su, ako ništa drugo, mogli da doprinesu troškovima za studentski dom. Međutim, ono što se promijenilo iz perspektive razvoja jeste činjenica da su cijene nekretnina porasle, a samim tim sve je manje porodica koje mogu finansijski da pomognu svojoj djeci. U tom svjetlu, univerziteti bi mogli da ponude studentski smještaj kao dio svoje usluge, što bi povećalo atraktivnost upisa. Jer nije isto kad neko iz Čačka dobije priliku da studira na Univerzitetu u Beogradu ako postoji i pristojan smještaj.
- To se već dešava. Ne pokriva se cio trošak boravka, ali se dio troškova pokriva kroz stipendije ili studentske kredite, od kojih se dio vraća, a dio predstavlja bespovratnu pomoć – odgovorio je Mitrašinović. On je ukazao na to da je danas izgradnja stanova znatno skuplja nego što bi bila izgradnja studentskog doma.
- Dakle, kada investitor ima zemljište, češće će ga iskoristiti za stanogradnju nego za studentski smještaj – ocijenio je Mitrašinović i dodao da je zato ključno da država reguliše urbanizam tako da postoji urbanistički plan specifičan za studentski smještaj, jer bi to direktno uticalo na cijenu zemljišta i atraktivnost ulaganja.
I Nikos se nadovezao na ovu temu, riječima da u Grčkoj postoji relativno slična urbanistička praksa:
- Ne postoji konkretno urbanističko zoniranje za studentski smještaj. Ipak, u Grčkoj postoji zanimljiv sistem od 1950-ih koji se zove "antiparochi" – sistem koji je nastao usljed nedostatka hipotekarnih kredita. Vlasnik zemljišta ustupa zemljište, a investitor gradi zgradu i u zamjenu vlasniku daje dio stanova, bez da otkupi zemljište.
"Socijalni antiparochi" u Grčkoj
- Danas postoji i državna verzija tog modela – "socijalni antiparochi", gdje država ustupa zemljište ili napuštene zgrade investitorima koji će izgraditi studentski dom ili pristupačne stanove. Dio stanova ide korisnicima (studentima ili socijalnim kategorijama), a dio zadržava investitor za prodaju ili rentiranje – objasnio je on.
Dodao je da postoji i drugi stub: projekti energetske efikasnosti, gdje investitori ne dobijaju novac direktno za renovaciju, već za energetsko unapređenje zgrada, što se koristi kao motivacija za obnovu starih objekata i njihovu konverziju u studentski ili pristupačni smještaj.
Bobvoš je istakao da i lokalne samouprave u saradnji sa univerzitetima mogu praviti ugovore i modele podsticaja za izgradnju studentskog smještaja, kroz poreske olakšice ili druge podsticaje.
- Država se u to rijetko direktno uključuje, uglavnom su to gradovi, opštine i univerziteti – naveo je on.
Još jedno rješenje, prema njegovim riječima su i tzv. "lako montažnih objekata":
- To nije najelegantnije rješenje, ali kada se pojavi potreba za smještajem nekoliko stotina ljudi u kratkom roku, može se izgraditi montažna zgrada koja može lako da se postavi, demontira i premjesti. Nisu estetski savršene, ali funkcionišu. Na primjer, medicinski studenti moraju biti blizu univerziteta, pa takva montažna rješenja imaju smisla i lokacijski i finansijski. U Skandinaviji se koriste čak i drvene montažne konstrukcije, mada sve zavisi od lokalne regulative. Negdje je to dozvoljeno, negdje ne.
Mitrašinović je istakao da cio model studentskog smještaja mora da se gradi "od pozadi": da znamo koliko student može da plati mjesečno, pa onda da izračunamo koliko možemo da platimo za zemljište kako bi projekat bio isplativ.
- U gradovima poput Londona to funkcioniše jer je grad izuzetno dobro povezan – student može da živi 30 km daleko i da dolazi na predavanja bez problema. Ali to nije slučaj svuda.
- U Londonu koji smo pomenuli, na primjer, prosječna cijena kuće je 460.000 funti, a za kupovinu vam treba depozit od 80.000 do 100.000 funti i plata od preko 100.000 funti. Zato ljudi sve češće biraju iznajmljivanje kao jedinu opciju – dodao je Orlić.
- I kao roditelj i kao investitor, osjećam da je sledećoj generaciji zapravo teže nego nama. Ako ja ne donesem mudre investicione odluke, moja djeca možda nikada neće imati svoj stan, osim ako ga ne naslijede. To je poražavajuće – nadovezao se Bobvoš.
- Zato gradovi kao što je Beč svake godine grade hiljade socijalnih stanova, koji nisu potpuno van tržišnih cijena, ali su pristupačni. Ljudi tako kreću sa tim modelom, pa kasnije napreduju do kupovine stana. U Londonu, to je gotovo nemoguće. Kvalitet stanova koji su "pristupačni" je vrlo nizak – loša izolacija, dotrajala gradnja itd – dodao je on.
- To nas vraća na model gradnje za izdavanje – ukazao je Mitrašinović.
Koliko smo daleko od takvog modela u Srbiji?
- Nismo daleko. Postoji tržište koje je vrlo pogodno za ovakav pristup, ali je u Beogradu još uvijek dominantan "izgradi – prodaj" model, u srednjem segmentu naročito je previše fokusa na trenutnu prodaju i stoga imamo manjak cijelih zgrada i uslužnih stanova (service apartments). Fali nam sledeći korak: institucionalni kupci – penzioni fondovi, osiguravajuće kuće itd, koji bi kupovali čitave zgrade i izdavali ih dugoročno. Oni ne traže velike prinose, ali žele stabilan keš-flou. Taj segment nam nedostaje da bi tržište bilo zaokruženo – rekao je Mitrašinović.
Bobvoš je dodao i da na primjerima u Centralnoj i Istočnoj Evropi vidimo da je bolje ne graditi nove javne zgrade, već da se stariji objekti transformišu u ovakve usluge.
- To je efikasno i brzo rješenje – naveo je on.
Nikos je za kraj podijelio još jedno iskustvo iz Grčke:
- To je efikasno i brzo rješenje – naveo je on.
Nikos je za kraj podijelio još jedno iskustvo iz Grčke:
- Tokom krize u Grčkoj cijene su pale, ali ljudi nisu ulagali. Imamo radnike iz Albanije koji su radili za male plate, ali su ulagali u nekretnine, i sada imaju imovinu. Dvoje studenata koji su radili za mene otišli su na master u Veliku Britaniju, živjeli zajedno skromno, i već posle tri godine počeli su da ulažu u nekretnine. Dakle, moguće je – samo ako se živi skromnije i ulaže pametno. Naša djeca danas više uživaju, a manje investiraju u sebe i svoje porodice. Moramo da mijenjamo svijest i da učimo ljude o finansijskoj pismenosti.
- Nikada život nije bio lak. Danas je možda lakše nahraniti sebe, ali naša pažnja je raspršena na potrošnju, a zaboravljamo ulaganje u sebe i svoju porodicu - zaključio je Nikos Manomenidis.
B. P.
Pogledajte kompletan sadržaj tematskog biltena
"Nekretnine i gradnja - Trendovi koji grade budućnost"
Pročitajte
Tagovi:
REBEC
Horizons Alliance
Avalon Nekretnine
Crecos
Wyndham Hotels and Resorts
Nikolaos Nikos Manomenidis
Džordž Bobvoš
Petar Orlić
Milan Mitrašinović
studentski smeštaj
izgradnja studentskog smeštaja
priuštivo stanovanje
tematski bilten nekretnine i gradnja trendovi koji grade budućnost
Komentari
Vaš komentar
Naš izbor
Rubrike za dalje čitanje
Potpuna informacija je dostupna samo komercijalnim korisnicima-pretplatnicima i neophodno je da se ulogujete.
Pratite na našem portalu vesti, tendere, investicione projekte, grantove i pravnu regulativu.
Registracija na eKapiji vam omogućava pristup potpunim informacijama i dnevnom biltenu
Naš dnevni ekonomski bilten će stizati na vašu mejl adresu krajem svakog radnog dana. Bilteni su personalizovani prema interesovanjima svakog korisnika zasebno,
uz konsultacije sa našim ekspertima.