Bura u Srbiji zbog najavljenog ukidanja konverzije - Da li pomaže investitorima na štetu države?

(Foto: Guilherme Cunha/Unsplash)

S druge strane, u NALED-u za portal eKapija kažu da je zbog konverzije "zaključano" čak 5.000 hektara građevinskog zemljišta i da država zapravo ima više štete nego koristi od ovog instituta.

Nikola Jovanović iz Centra za lokalnu samoupravu ističe da je obaveza konverzije uvedena kako se proces privatizacije ne bi pretvorio u grabež za građevinskim zemljištem, uz gašenje osnovnih djelatnosti i otpuštanje radnika.

- Ova obaveza danas postoji i prilikom kupovine objekata i druge imovine u postupku stečaja, kada država zadržava svojinu nad zemljištem. Zato u ovim slučajevima investitor ima mogućnost da plati konverziju takvog zemljišta u građevinsko zemljište nad kojim bi on imao svojinu. Zašto bi se država odrekla naknade od konverzije, ostaje pitanje bez razumnog odgovora. Ako je gospodin Vesić nekome nešto obećao, neka obznani kome i šta tačno, a da nanosi štetu državnom budžetu i pravnom sistemu u Srbiji - to ne može - izričit je Jovanović.

NALED: Stopirane su investicije od 67 mil EUR

S druge strane, u NALED-u za portal eKapija kažu da konverzija uz naknadu proizvodi više štete državi i lokalnim samoupravama nego koristi. Kako kažu, prema podacima Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, država je za više od 10 godina, na ime prihoda od naknade, prihodovala svega sedam miliona eura, a izgubila je višestruko veće investicije. Zbog toga, ukidanje naknade za konverziju prava korišćenja u pravo svojine je višegodišnja preporuka NALED-a.

- U našem istraživanju anketirali smo 13 kompanija kojima je određena naknada za konverziju od 3,2 mil EUR, a zbog izostanka konverzije, stopirane su im investicije od 67 miliona. Takođe, prema našim procjenama, zbog konverzije je "zaključano" čak 5.000 hektara građevinskog zemljišta. Samo u prošloj godini, prihodi od doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta iznosili su više od 16 milijardi dinara odnosno 135 miliona eura - kažu u NALED-u.

U ovoj organizaciji ističu da imamo dvije opcije - da pokušamo da dalje pojednostavljujemo proceduru, što se, kako kažu, kroz prethodne izmjene zakona nije pokazalo kao djelotvorno ili upravo suprotno, da ukinemo naknadu za konverziju. To, kažu, ne bi bilo u suprotnosti sa odlukom Ustavnog suda, jer ona zahtijeva da se tržišna vrijednost zemljišta uzima u obzir kada se sprovodi konverzija uz naknadu.

- Konverzija uz naknadu bi bila zadržana jedino za sportske organizacije, udruženja, malobrojna preostala društvena preduzeća i lica na koje se odnosi Sporazum o sukcesiji SFRJ. Čak i u tom slučaju, zadržavanje naknade trebalo bi da bude vremenski ograničeno, odnosno do privatizacije sportskih organizacija, udruženja i društvenih preduzeća, odnosno do okončanja postupka sukcesije SFRJ. Nažalost, sada imamo zakon koji u praksi blokira investicije, gdje se firmama zabranjuje gradnja na sopstvenom zemljištu za koje plaćaju porez na imovinu i na kojem su već zidali i dobijali građevinske dozvole. Rezultat je gubitak svih nas - i države i privrede i građana, jer novih investicija i prihoda nema, baš kao ni novih radnih mjesta, tako da smo svi na gubitku - ističu u NALED-u.

Kako je sve počelo

NALED podsjeća da je država još 2009. pokušala da riješi pitanje konverzije Zakonom o planiranju i izgradnji uvodeći konverziju bez naknade i konverziju s naknadom. Pošto to nije dalo rezultate, uslijedile su izmjene, a rješavanje je dato u ruke lokalnim samoupravama koje dobijaju veoma mali udio u prihodima od naknade.

- Jedan od glavnih kamena spoticanja u rješavanju pitanja konverzije u Srbiji je odluka Ustavnog suda iz 2013. koja je ukinula odredbu zakona da se priznaje revalorizovana cijena pribavljanja zemljišta i da zakonima o privatizaciji, stečaju i izvršenju predmet prodaje nije bilo zemljište i da se u plaćenoj cijeni ne može priznati da su kupili i pravo korišćenja zemljišta. Prema tome su morali da se ravnaju svi kasniji propisi, ali je to izazvalo nezadovoljstvo privrede koja je željela da izvrši konverziju, jer bez završene konverzije ne mogu da dobiju građevinsku dozvolu, da grade nove pogone ili proširuju postojeće i dalje ulažu - kažu u NALED-u.

Kako objašnjavaju, argument privrede je da su, tokom procesa privatizacije, kupovali kapital društva koje se privatizovalo. Kako je definisano zakonom, kapital društva čine imovina (uključujući tu i zemljište), stvari, prava u vlasništvu društva, kao i druga pravna lica.

- Vodeći se time, nije relevantno da li je neki dio kupljenog kapitala posebno naveden u procjeni. Zemljište se nikako u privatizaciji nije moglo dobiti bez naknade, već je dio kapitala koji se kupovao. Da zemljište nije kupovano u postupku privatizacije, to bi moralo biti jasno naznačeno u dokumentaciji, što nije bio slučaj i pitanje je da li bi ijedna privatizacija bila sprovedena pod tim uslovima, jer niko ne bi privatizovao nijednu firmu bez zemljišta na kome se ona nalazi.

U NALED-u izdvajaju još jedan bitan momenat - kako kažu, za neka preduzeća je u privatizaciji plaćeno praktično jedino građevinsko zemljište, jer je ono bilo jedina vrijednost tog preduzeća.

- I sam postupak utvrđivanja visine naknade je upitan i određivani su iznosi koji su kompanijama činile ovaj postupak neisplativim. Navešćemo primjer domaće kompanije koja ima zemljište čija je tržišna vrijednost 300.000 eura, a određena im je naknada od milion eura. I uprkos tome što su ušli u postupak konverzije, zahtjev nije riješen za četiri godine, a blokirana je investicija od pet miliona eura i otvaranje 50 radnih mjesta.

Najveća prepreka je visoka naknada za konverziju

Najveća prepreka za veći broj izvršenih konverzija, jeste visoka naknada za konverziju u visini tržišne vrijednosti zemljišta što je finansijski neisplativo, a ujedno predstavlja duplo plaćanje za zemljište koje je tokom privatizacije već plaćeno, navode u NALED-u.

- Osim toga, sporan je i složen postupak, kao i administrativna procedura prema kojoj je kompaniji potrebno čak godinu dana da prikupi svu potrebnu dokumentaciju. Takođe, čak i one kompanije koje imaju pravo na izuzeće od plaćanja naknade, ne mogu da sprovedu konverziju, jer nadležni organi ne žele da izdaju potvrdu o pravu na izuzeće. Nadležnosti se u tom smislu sa opštine prebacuju na katastar i obrnuto, čime se stvara dodatna konfuzija i onemogućava rješenje.

Upitan je, dodaju, i postupak utvrđivanja vrijednosti zemljišta po kojoj treba da se plati konverzija zato što procjenitelj nepokretnosti ne može da bude angažovan na zahtjev obveznika naknade koji ima pravo korišćenja na zemljištu jer obveznik naknade nije vlasnik istog, što komplikuje proces utvrđivanja realne tržišne vrijednosti zemljišta.

Pribavljanje zemljišta fabrike da bi se gradili stambeni objekti

Prema istraživanju NALED-a, u najvećem broju jedinica lokalne samouprave, već duže vrijeme nema novih postupaka konverzije i veoma su rijetke lokalne samouprave gdje trenutno postoje aktivni zahtjevi za konverziju uz naknadu, što govori u prilog manjkavosti zakona i neodrživosti postojećeg statusa na duži rok.

- Naša analiza pokazala je da su u prosjeku sprovele po 15 postupaka, a i sami kao problem s konverzijom ističu nepreciznosti u zakonu oko definisanja ko je obveznik naknade, način utvrđivanja njene visine i prava na umanjenje. Predstavnici lokalnih samouprava ističu da je zainteresovanost privrede za pokretanje postupka konverzije veoma mala, najviše zbog nezadovoljstva visinom utvrđene naknade.

Izazov u diskusiji na ovu temu, slažu se u NALED-u, jeste to što se često kao primjeri ističu situacije gdje je došlo do pribavljanja velikog zemljišta po određenoj cijeni ili pribavljanja zemljišta fabrike da bi se umjesto proizvodnje gradili stambeni objekti. Ali, kako kažu, moraju se imati u vidu i kompanije koje žele da ulažu novac da bi širile svoje proizvodne kapacitete i poslovnu djelatnost, koje imaju spremne višemilionske projekte koji će podići standard u lokalnoj samoupravi, obezbijediti nova radna mjesta, nove prihode državi kroz poreze na zarade i doprinose za uređivanje građevinskog zemljišta.

- Proizvodne firme koje imaju obavezu plaćanja naknade zasigurno neće graditi stambene objekte, ali su ovim zakonom onemogućene da proširuju svoje kapacitete za kojima imaju potrebe, što dugoročno ugrožava i sam opstanak takvih firmi. Zakon pod istim uslovima važi za sve, pa tako i za sve druge kompanije koje su obveznici plaćanja naknade, koje trpe loše posljedice neprimjenjivosti zakona u praksi.

Iskustva iz regiona

Da može i drugačije, dokazuju primjeri u regionu gdje su, kako objašnjavaju u NALED-u, usvojena jednostavnija rješenja i gdje je bilo značajno manje problema u primjeni i rješavanju svojinske transformacije.

- Konkretno, Slovenija je omogućila besplatnu konverziju za sve, Hrvatska takođe, uz minimalna ograničenja, dok je Bosna i Hercegovina preuzela model iz Hrvatske. Riječ je, dakle, o zemljama bivše Jugoslavije, koje su sprovele privatizaciju građevinskog zemljišta, a koje su imale istu polaznu poziciju kao Srbija - zaključuju u NALED-u.

M. Dedić