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Link kopieren(AG Nekretnine)"ZINSHAUS in Belgrad"?
Der Wohnungsbau in Serbien ist, als Teil der Immobilienindustrie, prozentuell an stärksten in der gesamten Immobilienindustrie vertreten. Dieser Bereich ist durch zahlreiche Regeln und Interpretationen gekennzeichnet. Es ist interessant dass sie, man kann sagen unveränderbar sind, und dass "der Einfluss und die Akzeptanz" modernerer Interpretationen, neuer Wohnbedingungen, die Akzeptanz besserer Lebensbedingungen in Wohnungen im Science-fiction Bereich liegen, falls sie auf dem serbischen Markt geschehen!
Daher ist es sehr interessant auf die positiven Erfahrungen aus diesem Bereich zurückzublicken. Diese Erfahrungen können uns zeigen wie die Verwaltung von Wohnungsfonds quer durch die Städte und Gemeinden in Serbien zum neuen-alten Erfolgsrezept werden kann. Besonders mit einer etwas anderen Logik und Arbeitsweise, im Sinne der Funktionsweise des kompletten Wohngebäudes.
So kann es sein dass sehr rasch, falls wir für und auf das bereit sein werden, unsere Lebensräume in moderne Räume evoluiren können, die bessere Lebensbedingungen bieten und mit denen sich unsere Städte nur loben können und in einer Reihe, Schulter an Schulter, mit allen Städten der Welt stehen können.
Auf dem österreichischem Immobilienmarkt gibt es eine, nach zahlreichen Ansichtspunkten, spezifische Art des Mietens von Wohnräumen. Das Vermieten von Wohnungen, die sich in Gebäuden die als "Zinshaus" bekannt sind befinden, ist am meisten in der Hauptstadt von Österreich vertreten. Dort befinden sich die grössten und schönsten Wohngebäude, die von der Zeit der Herrschaft von Maria Theresia bis zum Ende des Zweiten Weltkriegs erbaut wurden. Das deutsche Wort "Zins" kommt gerade aus dieser Zeit und bedeutet Pacht/Miete.
Das was für diese Art von Mieten von Wohnraum spezifisch ist, sind vor allem die Rechtsvorschriften, in Einklang mit denen die Vermietung dieser Art von Wohnungen funktioniert. Ein einheitliches Gesetz regelt die Vermietung von Wohnungen in Gebäuden die bis 1945 erbaut wurden, und neuerbaute Wohngebäude deren Wohneinheiten ebenfalls ausschließlich für die Vermietung bestimmt sind fallen unter etwas andere Rechtsvorschriften.
Eigentümer von "Zinshaus" Gebäuden sind meistens alte reichen Wiener Familien, wohlhabende Leute und eine kleinere Anzahl von Unternehmen. Der durchschnittliche monatliche Mietpreis ist recht günstig für den europäischen Standard und beträgt ca. 4 € / m². Er ist auf jeden Fall von der Lokalität und der Einrichtung des Gebäudes, den Etagen, der Grösse der Wohnung und dergleichen abhängig. Das Mietrecht überträgt sich nach dem Tod des Mieters auf Angehörige seiner engeren Familie, so dass sich die Bewohner in "Zinshaus" Gebäuden auch mehrere Jahrzehnte aufhalten. Gerade solche Bewohner, die das Mietrecht bis zum Anfang des zwanzigsten Jahrhunderts erworben haben, zahlen auch heute eine standardisierte, und im Vergleich zum Durchschnitt etwas niedrigere Miete von ca. 2 € / m².
In Wien gibt es rund 35.000 "Zinshaus" Gebäude, aber die typischen befinden sich im engeren und weiteren Stadtzentrum. Diese Gebäude mit imposanter Außenseite haben vier bis fünf Etagen und zwanzig bis fünfzig Wohnungen. Die Größe der Wohnungen reichen im Allgemeinen von 50-120m², doch es gibt auch Luxuswohnungen die eine gesamte Etage einnehmen (200-300m²). Es ist interessant zu betonen daß Dachgeschosse von "Zinshaus" Gebäuden oft in luxuriöse Wohneinheiten größerer Quadraturen umgebaut wurden, die dann zu bedeutend höheren Preisen verkauft wurden.
Die Verwaltung und Instandhaltung ist in solchen Gebäuden außerordentlich gut organisiert. Die Tätigkeit des ehemaligen sogenannten Hausmeisters bez. der Instandhaltung des Wohngebäudes haben heutzutage Unternehmen die sich mit dem sogenannten "Facility Management" befassen übernommen, und die der Gebäudeinhaber verpflichtet ist zu engagieren, zweks der Erhaltung des Objekts und der Gewährleistung von qualitativ hochwertigen Lebensbedingungen. Die Bewohner zahlen, neben der netto Miete, monatlich die Wartungskosten die in der Regel 1-2 €/m² betragen.
In der serbischen Hauptstadt gibt es kein ähnliches Objekt, mit einer Eigentümer- und Bewohnerstruktur die charakteristisch für das "Zinshaus" in Österreich ist. " Spiegelfeld International" ist interessiert daran einen solchen Service den serbischen Markt anzubieten aber dafür sind die entsprechenden Rechtsvorschriften notwendig.
Die Miete von Wohnungen in Belgrad
Ein großer Teil der Bewohner unserer Hauptstadt hat nicht die Möglichkeit die beträchtliche Geldsumme für den Kauf einer Wohnung aufzubringen, so daß er sich für die Miete von Wohnraum entscheidet. Nach inoffiziellen Informationen gibt es in Belgrad z. Z. mehr als 100.000 Menschen die eine Wohnung mieten. Die Mietpreise sind ziemlich hoch, besonders für kleinere Wohnungen für deren Miete man monatlich zwischen 200 und 400 Euro zahlen muß. Größere Wohnungen sind auf dem Immobilienmarkt weniger gefragt, sie sind "günstiger", und deren Mietpreise liegen zwischen 300 und 550 Euro und mehr, je nach Größe, Lage, Ausstattung, etc.
Obwohl das Mieten von Wohnungen durch das Gesetz über Obligationsverhältnisse geregelt ist (Mietvertrag) und das Wohngesetz, werden in der Praxis die Verträge zwischen Vermieter und Mieter, als natürliche Personen, hauptsächlich mündlich abgeschlossen, sie werden nicht unterzeichnet und werden nicht gerichtlich beglaubigt, so daß keine der Seiten rechtlich geschützt ist. Wahrscheinlich ist der Hauptgrund für die Umgehung der gesetzlichen Verpflichtung die Angst von der Einkommensteuer von 20% der netto Miete die der Inhaber der Wohnung zahlen muß. Tatsache ist daß die Achtung dieses Gesetzes zur Erhöhung der Miete führen würde, was den Mietern nicht zu Gunsten währe.
Im Gegensatz zu der Lage in anderen europäischen Ländern in denen das Vermieten von Wohnfläche streng gesetzlich geregelt ist und wo diese Regelungen auch in der Praxis angewendet werden, währe es für alle die in Belgrad oder Serbien Wohnungen Vermieten oder Mieten am besten und am sichersten einen Vertrag abzuschließen der beide Seiten vor unerwünschten Situationen schützt, während zusätzliche gesetzliche Regelungen die beide Seiten motivieren würden ihre Verpflichtungen zu erfüllen sicherlich notwendig sind. Wenn, dank dem strengen Gesetz, unter anderem es auch die Immobilienpreise in Wien geschafft haben, trotz der Wirtschaftskrise, relativ stabil zu bleiben, warum wäre so etwas nicht auch in unserem Land machbar.
Wohngebäude in Belgrad
Belgrad ist eine Stadt, die über die Jahrhunderte mehrmals erbaut und zerstört wurde, so daß nicht viele Beispiele alter Architektur zu finden sind. Seine ältesten Gebäude sind nur ca. 200 Jahre alt. Die Gebäude der Hauptstadt haben schwere Zeiten und Kriege zerstört, aber auch die Gleichgültigkeit der Bewohner die in ihnen leben sowie die Vernachlässigung seitens der städtischen Behörden. Belgrad kann man heutzutage keinesfalls "weiße Stadt" nennen. Graue und gealterte Fassaden sind schon seit langer Zeit das übliche Bild der Hauptstadt und stellen sogar eine Gefahr für Passanten und Bewohner dar.
Für die investitionelle Instandhaltung von Gebäuden, einschließlich der Reparaturen der Fassaden, Dächer, Dachrinnen und Aufzügen, usw., müssen erhebliche finanzielle Mittel bereitgestellt werden. Die Mittel für die Instandhaltung von Wohngebäuden sollen, dem Gesetz nach, die Eigentümer der Wohnungen bereitstellen, und die Mieterversammlung organisiert die Arbeiten. Leider, wegen der hohen Kosten, entscheiden sich die Bewohner nur selten dazu.
Der Staat kümmert sich um die Revitalisierung der Fassaden auf den Gebäuden die sich unter dem Schutz der Anstallt für Denkmalschutz befinden, und durch einige Programme und Projekte die in den letzten Jahren durchgeführt wurden, wurden auch Mittel für die Finanzierung von Gemeinschaftsteilen von Wohngebäuden bereitgestellt. Eine dieser Aktivitäten ist auch das Programm "Reparieren wir zusammen" bei dem der Stadtrat 70 Prozent der Kosten trägt und die Bewohner die sich für dieses Projekt anmelden 30% der Kosten zahlen. In der Welt ist es umgekehrt, 70 Prozent zahlen die Bewohner und der Staat nur 30%. Aber für unsere Verhältnisse ist auch 30% viel. Im Gegensatz zu Belgrad haben andere europäische Städte ein strenges Regime. In Wien zum Beispiel sind für die Mieter, die die Fassade nicht pflegen, gesetzliche Geldstrafen vorgeschrieben, und ähnlich ist es auch in anderen europäischen Metropolen.
Möglichkeiten und Perspektiven
Das ordnungsgemäße Funktionieren der Investitionswartung und der laufenden Wartung von Wohngebäuden sorgt für das notwendige Wohnniveau, und eine schöne Fassade, saubere und ordentliche Gemeinschaftsräume sind ein Bild der Bewohner die dort leben. So wird gemeinsam besseren Lebensbedingungen und einer höheren Wohnqualität beigetragen.
Nach dem Vorbild der europäischen Metropolen sollten sich die Stadtbehörden und die staatlichen Behörden der aktuellen Lage in der sich eine große Anzahl von Wohngebäuden befindet bewußt sein. Damit die älteren Gebäude stolze Zeugen des Charmes und des Status der Hauptstadt sein können ist es notwendig Aktivitäten an deren Rekonstruktion und Instandhaltung durchzuführen, sowie der weiteren Entwicklung von Wohnungsbau und Infrastrukturbau.
Objekte im alten Stadtkern die den Atem der Geschichte und die Architektur die damals aktuell war bewahrt haben könnten der Gegenstand der Überlegungen von Investoren sein. Mit der Unterstützung des öffentlichen Sektors ist es möglich auch neue Wohnobjekte zu erbauen, deren Wohneinheiten vermietet werden könnten, wobei es eine gesetzliche Regulative geben würde, die Höhe der Miete wäre standardisiert, die Instandhaltung gut organisiert und der Vermieter und Mieter wären rechtlich geschützt.
So hätte Belgrad, mit Gebäuden die sauber und angenehm für das Leben und Arbeiten sind, mit repräsentativen authentischen Fassaden und europäischen Instandhaltungsstandards, nicht nur den Geist sondern auch die Schönheit einer echten europäischen Metropole.
"Spiegelfeld" untersucht schon seit längerer Zeit die Möglichkeit eine Lokalität zu finden und interessierte Seiten für die Teilnahme am Bau von Wohngebäuden zu animieren, wobei der Preis für den Bau pro Quadratmeter zwischen 600 und 800 Euro liegen müßte. Mit einer solchen Rechnung würde die Vermietung einer 50 m2 Wohnung nicht mehr als 250 Euro kosten. In diesem Projekt müssen sich Investoren, Banken und der Staat beteiligen, aber auch der zukünftige Mieter, der einen minimalen Geldbetrag investieren könnte, z.B. auch nur 5.000 Euro, und den Rest auf 20, 30 Jahre als Miete abzahlen könnte. Das ist eine Variante die auf dem serbischen Markt anwendbar wäre, und es ist kein klassisches Mieten, da eines Tages diese Wohnungen in den Besitz der Mieter kommen.
Man soll weise und klug sein und schon positiv bestätigte und empfohlene Erfahrungen nur den lokalen Bedingungen anpassen mit der Verpflichtung daß das System den positiven Erfahrungen angepaßt wird, und nicht daß diese Erfahrungen den rigiden System angepaßt werden. Es ist notwendig bestimmte Ideen zu übernehmen und sich ein Beispiel aus traditionellen Geschäftstätigkeiten zu machen, wie z.B. "Zinshaus", deren System der Vermietung, Instandhaltung und Funktionieren am Markt ein ausgezeichnetes Beispiel bieten. Mit minimalen Änderungen wird dieses Modell eingesetzt und besteht auf dem Österreichischen Mietwohnungsmarkt seit mehr als zwei Jahrhunderten!
Radivoje Nijemčević
Managing Director Serbia
Spiegelfeld International d.o.o. Beograd
Quelle:
