(AG Nekretnine) Das Eigentum und der Status von Grundstücken in der Republik Serbien

Autor: Đorđe Nikolić

Head of Real Estate Department

Karanović-Nikolić, Attorneys at Law

djordje.nikolic@karanovic-nikolic.co.yu

Die Eigentumsfrage und der Status von Grundstücken in der Republik Serbien verursachen bei Investoren (besonders Ausländern) häufig große Sorgen, vor allem in Augenblicken der Entscheidung über Investitionen auf dem serbischen Immobilienmarkt. In diesem Text möchten wir die Grundlagen des juristischen Rahmens der serbischen Gesetzgebung im Bezug auf den Status von Grundstücken aufzeigen. Außerdem geben wir hier einige gute Ratschläge wie Sie Ihre Transaktion erfolgreich abschließen können.

Abgesehen von einigen Ausnahmen die das Gesetz der Republik Serbien vorsieht, wird eine Person zum Eigentümer eines Grundstücks oder Gebäudes wenn die Eigentumsrechte ins zuständige öffentliche Register eingetragen werden. Die öffentlichen Register werden auf Gemeindeebene geführt und aus historischen Gründen existieren sie leider nicht in allen Gemeinden. Sollte in einer Gemeinde der betreffende öffentliche Register nicht bestehen, wird ein beurkundeter Vertrag über den Erwerb von Eigentumsrechten an einer Immobilie mit Besitztümern auf einem konkreten Grundstück oder Gebäuden als Nachweis betrachtet und davon ausgegangen, dass eine bestimmte Person der Eigentümer. Vor dem Eintrag der Eigentumsrechte beim zuständigen Register ist zuerst eine Steuer zur Übertragung der absoluten Rechte zu entrichten.

Eine ausländische juristische Person kann in der Republik Serbien Immobilien erwerben, die er benötigt um seine geschäftlichen Aktivitäten ausüben zu können und deren Eigentümer werden. Voraussetzung ist das Reziprozitätsprinzip, bzw. das eine aus Serbien stammende juristische Person Eigentumsrechte an Immobilien in jenem Land erwerben kann, in dem die ausländische juristische Person gegründet (registriert) wurde. Praktisch bedeutet das, dass die ausländische juristische Person eine Form der rechtlichen Anwesenheit und Existenz in der Republik Serbien schaffen muss (z.B. GmbH, Vertretung, Zweigstelle, usw.) um unmittelbar das Eigentumsrecht an einer Immobilie zu bekommen. Wenn eine ausländische juristische Person in der Republik Serbien eine lokale Firma gründet, dann wird diese als inländische juristische Person betrachtet und hat das gleiche Treatment wie Unternehmen, die von inländischen Personen gegründet wurden. Das heißt, dass sie Immobilien unter den gleichen Bedingungen erwerben können wie Inländer.

In der Republik Serbien werden Grundstücke in folgende Kategorien eingestuft: Bauland und Ackerland.

Bauland

In der Republik Serbien wird Bauland in zwei Gruppen geteilt: öffentliches Bauland und anderes Bauland.

Öffentliches Bauland umfasst Grundstücke auf denen öffentliche Gebäude von öffentlichem Interesse gebaut wurden oder die für den Bau solcher Objekte vorgesehen sind. Öffentliches Bauland ist als solches durch die entsprechenden urbanistischen Pläne bestimmt. Öffentliches Bauland ist Staatseigentum, bzw. Eigentum der Republik Serbien. Es kann kein Privateigentum sein.

Anderes Bauland ist jenes Bauland, das in den entsprechenden urbanistischen Plänen nicht als öffentliches Bauland vorgesehen ist und auf dem bereits Gebäude und andere Objekte gebaut wurden oder welches zur Bebauung vorgesehen ist, bzw. Grundstücke die in den urbanistischen Plänen zur Bebauung vorgesehen sind. Dieses Bauland kann sowohl Privat- als auch Staatseigentum sein. Es ist Privateigentum wenn es sich außerhalb der Stadtgrenze befindet, aber unter bestimmten Voraussetzungen auch dann, wenn es innerhalb dieser Grenze liegt und zur Stadt gehört. Meistens ist Bauland das sich innerhalb der Stadtzone befindet Staatseigentum, wobei Privatpersonen Eigentümer von Gebäuden sein können die sich darauf befinden und automatisch ein dauerhaftes Nutznießungs- oder Verpachtungsrecht an diesen Grundstücken haben, solange sich die Gebäude darauf befinden.

Nach den zurzeit gültigen Vorschriften ist das Recht einer langfristigen Pachtung (bis 99 Jahre) das Höchstrecht, das eine Person an dieser Art von staatlichem Bauland haben kann. Dieses Recht wurde mit den neuen Vorschriften aus dem Jahr 2003 eingeführt, und ersetzt das dauerhafte Nutznießungsrecht am Grundstück, das zu jenem Augenblick existierte. Personen die im Augenblick der Verabschiedung des neuen Gesetzes im Jahr 2003 ein Nutznießungsrecht an einem Grundstück hatten, können dieses Recht auch weiterhin in Anspruch nehmen, während Personen die nach der Verabschiedung der neuen Vorschriften Grundstücke erwerben, höchstens ein langfristiges Pachtrecht erwerben können. Das langfristige Pachtrecht, das mit den Vorschriften aus dem Jahr 2003 eingeführt wurde, unterscheidet sich im Wesentlichen nicht allzu viel vom Nutznießungsrecht am Grundstück, das bis zu dem Zeitpunkt in Kraft war.

Anderes Bauland wird weiter in 2 Gruppen geteilt: anderes bebautes Bauland und anderes unbebautes Bauland.

Anderes bebautes Bauland ist Bauland auf dem sich bereits ausgebaute Gebäude befinden. Diese Objekte können gänzlich das Eigentum von Privatpersonen sein, die das Recht haben frei über sie zu verfügen. Befinden sich die Objekte auf anderem Bauland innerhalb der Stadtgrenze (Grundstück in staatlichem Eigentum), so zieht eine Übertragung des Gebäudeeigentums automatisch auch eine Übertragung des langfristigen Pachtrechts (oder Nutznießungsrechts) am Grundstück mit sich, auf dem sich diese Gebäude befinden. Auf der anderen Seite ist das langfristige Pacht- und Nutznießungsrecht am Grundstück als solches ohne die Objekte nicht übertragbar und kann nur mit der Übertragung der Eigentumsrechte an den Gebäuden übertragen werden, die auf dem betreffenden Grundstück gebaut wurden. Grund dafür ist das die Nutznießungsrechte und das langfristige Pachtrecht mit dem Gebäudeeigentum als dauerhaft „verbunden“ betrachtet werden und deswegen das juristische Schicksal des Objekts teilen.

Anderes unbebautes Bauland sind Grundstücke die zur Bebauung vorgesehen sind und auf denen sich noch keine Objekte befinden. Anderes unbebautes Bauland kann Eigentum von Privatpersonen sein, wenn es sich jenseits der Stadtgrenze befindet (in Ausnahmefällen auch innerhalb der Stadtgrenzen) und die Übertragung des Grundstückseigentums ist erlaubt. Befindet sich anderes unbebautes staatliches Bauland innerhalb der Stadtgrenzen, dann ist das Grundstück unübertragbar und wird den Investoren im Rahmen einer öffentlichen Auktion zugeteilt, das von öffentlichen, für Baufragen zuständigen Unternehmen organisiert wird. Öffentliche Unternehmen führen Buch über die verfügbaren Liegenschaften und organisieren und führen die Ausschreibung durch. Die langfristige Pacht bekommt der Investor zugesprochen, der am meisten für die Pachtung des Grundstücks bietet. Damit erwirbt er auch das Recht ein bestimmtes Objekt auf dem Grundstück zu bauen. Das öffentliche Unternehmen und der erfolgreichste Anbieter schließen dann einen Pachtvertrag ab, in dem folgendes bestimmt wird: Nummer und Fläche des Baugrundstücks, Pachtbetrag, Vergütung für die Gestaltung des Baulands, Zahlungsart, Nutzungszweck, Größe des geplanten Gebäudes, Dauer des Pachtrechts und die einzuhaltenden Baufristen, usw.

Ackerland

Ackerland kann sich in staatlichem oder privatem Eigentum befinden. Im Angesicht der Entwicklungsdynamik des serbischen Immobilienmarktes und der Entwicklung der peripheren Stadtteile, entschließen sich Investoren häufig ein, sich am Stadtrand befindendes Ackerland zu erwerben und dann den Nutzungszweck des Grundstücks zu ändern, bzw. Ackerland in Bauland umzuwandeln. Das Eigentum an Ackerland wird bei Privatpersonen mit entsprechenden juristischen Akten übertragen (Kaufvertrag, Tausch, Schenkung, usw.). Erst nach Entrichtung der Gebühr für die Übertragung der absoluten Rechte werden die Eigentumsrechte in den entsprechenden öffentlichen Register eingetragen.

Als Ausnahme von der allgemeinen Regel, dass bei erfülltem Reziprozitätsprinzip, Ausländer in Serbien ein Eigentumsrecht an Immobilien erwerben können, schließt das Gesetz über Ackerland aus dem Jahr 2006 die Möglichkeit aus, das Ausländer in Serbien Eigentümer von Ackerland werden können. Ausländer können dieser Hindernis überwinden indem sie eine lokale Firma gründen, die ein Eigentumsrecht an Ackerland erwerben kann, und so auf indirektem Weg, über seine lokale Firma, Eigentumsrechte an Ackerland erwerben können. Staatliches Ackerland wird vom Staat verwaltet und nach öffentlicher Versteigerung verpachtet, allerdings nur für landwirtschaftliche Zwecke. Im Prinzip kann staatliches Ackerland nicht veräußert werden.

Beim Erwerb von Eigentumsrechten an Ackerland sollte man daran denken, dass die Eigentümer von benachbarten Grundstücken über das Vorkaufsrecht verfügen und das der Verkäufer verpflichtet ist die anderen Eigentümer über seine Verkaufsabsichten und die Verkaufsbedingungen zu unterrichten. Nach Erwerb von Ackerland und unter der Voraussetzung das es in Bauland umgewandelt wurde, ist das Ackerland auch formal in Bauland umzuwandeln. Dies geschieht indem eine Gebühr entrichtet wird und die vorgenommene Änderung im entsprechenden öffentlichen Register eingetragen wird.

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